💟ใครจะซื้อบ้านจัดสรร มีเทคนิคมาฝาก
1️⃣ ขนาดพื้นที่ขาย ตรงกับขนาดพื้นที่บ้านในแบบ เช่น เราซื้อบ้าน 180 ตรม. พอเราวัดจริงเราก็ต้องได้ 180 ตรม.
วิธีคิดพื้นที่ของแต่ละโครงการก็ต่างกัน แต่ที่ใช้เหมือนๆกัน คือ คิดจาก CENTER เสา ไปจนถึง CENTER เสา ส่วนที่ยื่นจะคิดจาก CENTER เสาไปจนถึงขอบนอกคานที่ยื่น ส่วนใหญ่จะไม่คิดบันไดขึ้นบ้านชั้น 1 ที่ไม่มี OPTION พิเศษอะไร และทางลาดเข้าที่จอดรถ คิดแต่บนโครงสร้างหลักเท่านั้น
คำถามคือ ทำไมต้องเชค ? เพราะบางโครงการ ไม่ให้แบบ PLAN โดยบอกให้ลูกค้าไปดูบ้านตัวอย่าง อย่าคิดว่าเรื่องเล็ก 1 ตรม.เป็นเงินกี่บาทมาดูกัน
(ค่าก่อสร้าง x กำไร 1.35 เช่น ก่อสร้าง ตรม.ละ 9,000 บาท โครงการจะขาย 9,000x1.35 = 12,150 บาท)
2️⃣ รายการมาตรฐานวัสดุโครงการ ทางบริษัทควรจะให้กับลูกค้านับตั้งแต่วางเงินจอง เอาจริงๆควรให้ลูกค้าที่เข้ามาดูทุกคน เพื่อใช้ในการเปรียบเทียบ
โครงการอื่นๆโดยรอบ แต่ส่วนใหญ่บริษัทมักจะไม่ให้รวมถึงแบบแปลนด้วยเนื่องจาก กลัวถูกลูกค้าฟ้องร้องเมื่อวัสดุ และรูปแบบบ้านไม่ตรงกับที่ให้ลูกค้า
เพราะเมื่อฟ้องร้องขึ้นมาบริษัทมักจะแพ้ ฉะนั้นบริษัทที่กล้าให้คือบริษัทที่จริงใจ
ความสำคัญมันอยู่ตรงนี้ สเปคส่วนใหญ่ที่ระบุในแบบจะเป็นงานสถาปัตย์ เราสามารถเชคได้ด้วยตนเองเบื้องต้นว่า ทางโครงการให้เสปคเราแบบไหน
โครงการนึงบ้าน 180 ตรม.เท่ากัน แต่ราคา 2.7 ล้านบาท อีกโครงการ 2.5 ล้านบาท คนส่วนใหญ่ก็จะเลือก 2.5 ล้านบาท เมื่อเทียบกันในราคาที่ถูกกว่า
แต่ คุณภาพวัสดุ เราเชื่อว่าลูกค้าจำไม่ได้หรอกว่าแต่ละโครงการให้อะไร ซึ่งมันคือข้อสำคัญ โครงสร้างรับประกัน 5-10 ปี แต่วัสดุไม่มีใครมารับประกันนะจ๊ะโครงการนี้อาจจะใช้ อลูมิเนียม เก็บงานอย่างดี อีกโครงการใช้ UPVC ก็ต่างกันแล้ว
3️⃣ ทำการสอบถามถึงการรับประกันของตัวบ้านว่า ทางโครงการมีการรับประกันอะไรให้บ้าง เช่น โครงสร้าง 10 ปี หลังคา 5 ปี ผนังไม่ใช่โครงสร้าง 2 ปี ประกันหลังการขาย เมื่อบ้านมีปัญหา 1 ปี มีการเทสการขังน้ำบริเวณหลังคา SLAB และพื้นห้องน้ำมั้ย และเมื่อมีการตกลงซื้อขายและเซ้นมอบบ้าน
ก็อย่าลืมสัญญาพวกนี้ ข้อกำหนดที่สำคัญอย่างนึงของการรับประกันคือ เมื่อคุณต่อเติมงานที่เกี่ยวกันถึงโครงสร้างบ้าน ต่อยื่นขยายออกไป หมดประกันโครงสร้างทันที
4️⃣ เมื่อเราตัดสินใจวางเงินจอง จองบ้านไปแล้ว ทางที่ดีเราไม่ควรไปจู้จี้เปลี่ยนแบบ นู่น นั่นนี่มากนัก เนื่องจากการที่เราเปลี่ยนมันส่งผลกับการทำงานของช่างที่ต้องการจบงานไว มีผลกับขั้นตอนการเบิกงวดงาน เข้าใจว่าเสียเงินซื้อบ้านแล้ว ก็จะเปลี่ยนจะทำไม แต่ก็อย่าลืมว่าซื้อบ้านโครงการ ถ้าจะเปลี่ยนเยอะ ก็สร้างเองดีกว่า
5️⃣ในระหว่างการก่อสร้าง ถ้าเป็นบ้านของเรา แน่นอนเรามีสิทธิ์ที่จะเข้าไปดูความคืบหน้าของบ้านเรา การเข้าไปดูบ่อยๆน่ะดี จะได้เห็นขั้นตอนการทำงาน เนื่องจากงานโครงการจะมีระบบการจ้างผู้รับเหมาที่แตกต่างกัน ถ้าเป็นบริษัทรับสร้างบ้าน เขาจะมีผู้รับเหมาที่ใช้ก่อสร้างประจำและมีการพัฒนาทักษาะการทำงานใหม่ๆเสมอ
แต่สำหรับงานโครงการจะจ้างผู้รับเหมารายย่อย หรืออาจจะรายใหญ่ แต่ถ้าเจอรายย่อย แน่นอนว่าทักษะและฝีมือร้อยพ่อพันแม่แน่นอน เทคนิคที่ดีคือ ก่อนการซื้อบ้าน ลองเดินชมโครงการ ดูบ้านที่กำลังก่อสร้าง งานดีดูไม่ยาก งานไม่ดีดูง่าย และสอบถามกับทางโครงการว่าใช้ผู้รับเหมาแบบไหน ของทางโครงการโดยตรง หรือรายย่อยในพื้นที่ ( เรื่องยากที่จะถามแต่ถ้าถามได้ก็จะดีมาก)
6️⃣ หน้าต่าง น้ำเข้ามั้ย ? อันนี้นี่ไม่ใช่เรื่องเล็กๆ เพราะหน้าต่างมันก็เหมือนผนัง ถ้าเป็น UPVC เนี่ย ทางโครงการเขาจะเทสโดยการฉีดน้ำตอนที่บริษัทมาติดตั้งให้ เนื่องจากมันอยู่ในการรับประกัน ซึ่งต้องทำการเคลียร์ก่อนการส่งมอบ ส่วนอลูมิเนียมล่ะ ? อันนี้ก็คงแล้วแต่ดวงเลยโดยเฉพาะหน้าต่างบานเลื่อน เวลาฝนตกหนักๆ น้ำสาดเข้ารางเลื่อนแล้วเกิดการล้นราง ไหลเข้าบ้านแน่นอน ฉะนั้นโครงการที่ขายราคาไม่แพงจะนิยมใช้บานรางเลื่อนเนื่องจากมีราคาถูกทั้ง UPVC และอลูมิเนียม
และมันสำคัญตรงที่ ถ้าเป็นชั้นที่ 2 บ้านส่วนใหญ่จะใช้พื้นลามิเนต พอน้ำรั่ว พื้นพองงง
เทคนิค ถ้าเป็นหน้าต่าง UPVC แล้วตัวบ้านมีหน้าต่างบานเลื่อนเยอะๆ ให้สอบถามกับโครงการว่า ใช้ยี่ห้ออะไรและมีการเทสการรั่วของน้ำหรือยัง มีใบรับประกันไหม ถ้าน้ำรั่วจะทำอย่างไร
7️⃣ การตรวจสอบวัสดุ และเสปคที่ใช้ในโครงการจะยากมาก ถ้าเราไม่มีใบเสปควัสดุ เพราะเราไม่สามารถเถียงอะไรได้เลย เขาอยากให้เรายี่ห้อไหนก็ได้ เพราะฉะนั้น เราควรสอบถามถึงเสปคโครงการว่าเราจะได้อะไร ยี่ห้ออะไร
8️⃣ หลังคาโรงรถที่เป็นคอนกรีต น้ำรั่ว ซึม ห้องน้ำ น้ำรั่วซึมลงฝ้าเพดานชั้นล่าง วิธีการตรวจง่ายๆคือ สอบถามเขาว่า ได้มีการทดลองขังน้ำอย่างน้อย 3 วันหรือไม่ มีการรั่วซึมไหม ใช้อะไรทาเป็นกันซึมหลังคา เพราะนี่คือปัญหาหลักๆของบ้าน
9️⃣ มีการเดินท่อเพื่อฉีดน้ำยาปลวกใต้คานไว้ให้หรือไม่ และทางโครงการได้ฉีดน้ำยาให้ไว้หรือไม่ เพราะโครงการต้องฉีดให้ 1 รอบ และต้องเดินท่อไว้ให้เรา
1️⃣0️⃣ ท่อระบายน้ำรอบบ้านอ่ะ มันได้ Slope ไหม ทำการเทสโดยเทน้ำดู แล้วเอาเศษกระดาษสีแจ๊ดๆใส่ลงไป เปิดฝาท่อทุกท่อก่อนะ เทท่อสุดท้ายหลังบ้าน
แล้วเดินดู ดูว่าเศษกระดาษสามารถไหลไปถึงบ่อสุดท้ายไหม ปริมาณน้ำเหลือแค่ไหน น้ำไม่ตีกลับมาใช่หรือไม่
1️⃣1️⃣ เทสน้ำ เทสไฟภายในตัวบ้าน ทางโครงการมีบ่อกราวน์ให้ไหม JUNCTION BOX ในส่วนสำคัญ เช่น แอร์ และเครื่องทำน้ำอุ่นในห้องนอนมีในข้อตกลงไหม ปัจจุบัน คนที่จะทำการรับเหมางานเดินสายไฟในบ้านได้ กฎหมายเขาเข้มงวดให้ต้องมีใบรับรองแล้วนะจ๊ะ
1️⃣2️⃣ กระเบื้องแกรนิตโต้ เกรดไหน บ้านจัดสรรราคาไม่แพงส่วนใหญ่จะเป็น QC by COTTO นำเข้าจากจีน เกรดเนี่ย มีหลายเกรดและบางเกรดสีลอกติดพื้น
1️⃣3️⃣ สมัยนี้ ควรจะมีแผ่นสะท้อนความร้อนใต้หลังคาแล้ว ถือเป็นมาตรฐานที่ควรให้กับทุกโครงการเลยก็ว่าได้
1️⃣4️⃣ การเดินท่อน้ำและไฟ ชั้นที่ 2 ของบ้าน ควรจะเดินท่อน้ำบนผนังหรือข้างผนัง โดยให้ท่อน้ำอยู่แนวล่าง ห่างจากท่อไฟประมาณ 30 เซนติเมตร ไม่ควรเดินบนพื้นคอนกรีต เนื่องจากท่อน้ำดีมีแรงดัน จะดันให้กระเบื้องหลุดนะแจ๊ะ และเวลาจะซ่อมที ก็รื้อทั้งแผงเพราะไม่รู้ว่าเดินท่อยังไง ทางที่ดีเดินเหนือฝ้าเพดานดีที่สุด
1️⃣5️⃣ Defect อื่นๆ สามารถดูได้ด้วยตา ก็จิ้มๆไป
ระหว่างตรวจบ้าน ก็ถ่ายรูปไว้ด้วย เพื่อดู Before & After จะได้ไม่โดนย้อมมมม
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น