บ้านจัดสรร 1 หลัง แบกอะไรบ้าง Part.2
หลังจากเขียน Part.1 ไปแล้ว ในส่วนนั้นเป็นในเรื่องค่าพัฒนาที่ดินล้วนๆซึ่งต้องทำการหางบประมาณการพัฒนาที่ดินขึ้นมาก่อนแล้วถึงจะคูณกำไรเพื่อให้ได้ราคาขายที่ดิน / ตรว. ออกมา จึงทำให้ราคาที่ดินนั้นราคาสูงขึ้นจากที่ดินโดยรอบ และผู้ซื้อต้องรับในส่วนนี้ไป
คราวนี้มาดูในส่วนที่บริษัทต้องแบกรับกันบ้าง (เอาจริงๆคือไม่ได้แบกหรอก แค่เอาไปลบกับยอดขายแล้วดูว่าเหลือกำไรเป็นที่น่าพอใจมั้ย)
ต้นทุนที่บริษัทต้องนำมาลบกับรายได้
1.Land Cost - ต้นทุนค่าที่ดิน (ใส่แต่ทุนที่ซื้อมา)บริษัทมักซื้อที่ดินที่ไม่แพงแล้วนำมาพัฒนาเอง ไม่ต้องแปลกใจทำไมไปโผล่ทุ่งนาบ้าง เพราะบ้านจัดสรรบุกไป เดี๋ยวตรงอื่นพัฒนาตามมาเอง
2.Developement Cost - ค่าพัฒนาที่ดินอะไรที่อยู่ในกรอบที่ดินแล้วต้องทำคิดราคาหมด เป็นต้นทุนที่ดินอีกแบบหนึ่ง
3.Construction Cost - ต้นทุนค่าก่อสร้างส่วนนี้คิดราคาที่จ้างผู้รับเหมาเท่านั้น ไม่ใช่ราคาขาย คือ บางโครงการก็เปิดจ้างผู้รับเหมาที่มีทุนจดทะเบียนเป็นรายๆ เข้ามาสร้างบ้าน กำไรอาจจะน้อย/หลัง แต่ทำทีละหลายหลัง
(แต่ดีหน่อย ไม่โดนต่อมากเหมือนจ้างทำเอง ข้อเสียคือ รับราคาที่เขาจ้างได้มั้ย ไม่ใช่ทุกที่จะได้ราคา)
4.Legal & Permit - ค่าดำเนินการทางด้านกฎหมายงานติดต่อราชการ ประสานงาน หรือ Budget เพื่อให้การขอบ้านจัดสรร ขอออกผังที่ดิน จัดทำการยื่นขออนุญาตบ้านจัดสรร ออกโฉนดที่ดิน ติดต่อ เทศบาล อบต. เป็นเรื่องง่าย แค่ปลายนิ้ว
5.Design Fee - ค่าออกแบบค่าออกแบบรวม 3 ส่วนคือ
- ค่าออกแบบผังโครงการคิดจากมูลค่าค่าพัฒนาที่ดิน
- ค่าออกแบบบ้าน คิดจากมูลค่าต้นทุนค่าก่อสร้างบ้าน
- ค่าออกแบบภายในอื่นๆ ได้แก่ สำนักงานขาย บ้านตัวอย่าง clubhouse และจัดสวน
6.Construction Management Fee - ค่าควบคุมบริหารงานก่อสร้าง- ก็เงินเดือนที่จ้างพนักงานบริษัทนี่แหละ วิศวกรโครงการ สถาปนิกโครงการ บัญชี HR โฟร์แมน ค่าเช่าตึก
- บริษัทใหญ่ก็จ่ายเยอะ โครงการก็ใหญ่ตาม
7.Marketing AD&Promotion - ค่าโฆษณา การตลาด ทำโปรโมชั่น- ที่เขาแถมนู้น นี่ ก็เงินจากการขายแหละ เขาก็แค่ขาดทุนกำไร แต่ถ้าขายดี ขายไว ก็กำไรเพิ่ม
8.Tranfer Fee - ค่าธรรมเนียมการโอน- ตามกฎหมาย 2 % บริษัทออกคนละครึ่งกับคนซื้อ แต่บางทีก็มีมาตรการกระตุ้น ลดค่าธรรมเนียมลง แต่ใส่ 1% ไว้แหละ เหลือก็กำไรเพิ่ม
9.Business Tax 3.3% - ภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ)การเสียภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) จะคิดที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยดูว่าราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ
10.Contingency Construction - ค่าเผื่อเหตุฉุกเฉินทางด้านก่อสร้างควรใส่ไว้แหละ มีแน่นอน ปัญหาทางด้านก่อสร้าง จะได้มีเงินไว้หาทางออก สำคัญอยู่นะ ใช้ได้ทุกสถานการณ์
11.Interest 7%- ดอกเบี้ยกู้ยืมช่วงที่ยังไม่เปิดขาย ยังหาเงินมาหมุนไม่ได้ ต้องเผื่อในส่วนนี้ จนกว่าเงินจากการขายจะหล่อเลี้ยงพอ
12.Corporate Tax 20% - ภาษีเงินได้บริษัทส่วนนี้เสียหลังสุด คิดจากกำไรสุทธิของบริษัท
-----------------------------------------------
::::: ตัวอย่าง ตัวเลขนะจ๊ะๆ :::::
- รายรับจากการขายบ้านพร้อมที่ดินทั้งโครงการ = 450 ล้านบาท
- รายจ่ายทั้งโครงการ = 350 ล้านบาท
จะได้ 450-350 = 100 ล้านบาทนำกำไร 100 ล้านบาท - Corporate Tax 20% = 80 ล้านบาท
สรุป เหลือกำไร 80 ล้านบาท -----------------------------------------------
ส่วนจะดูว่าคุ้มทุนไหมต้องไปศึกษา 3 ข้อเอาเองนะจ๊ะ
1.Gross Margin
2.EBIT
3.Net Profit
-----------------------------------------------
บริษัทก็แบกต้นทุนเหมือนกัน แต่การแบกที่ว่าก็เหมือนการค้าขาย คือ ราคาขาย-ต้นทุน = กำไร คราวนี้ก็อยู่ที่แต่ละคนแล้วว่าทำโครงการเล็ก โครงการใหญ่ เข้าเกณฑ์จัดสรรมั้ย ส่วนนี้คือ ต้นทุนที่เป็นต้นทุนที่แปรผันตามขนาดโครงการ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น