บ้านจัดสรรเขาคิดค่าออกแบบบ้านไหม?
เชื่อว่าหลายคนคงนึกไม่ถึง ไม่เคยคิดว่าบ้านจัดสรรเขาจะมีค่าออกแบบบ้านด้วย ? เพราะบ้านก็หน้าตาเหมือนๆกัน ดูเรียบๆ ง่ายๆ คงไม่มีหรอกมั้ง!!!
คนที่ทำบ้านขายถ้าไม่มีค่าออกแบบก็คือ ทำจำนวนยูนิตน้อยและแบบที่ใช้ก็คือแบบทั่วไปที่อาจจะซื้อเสร็จเด็ดขาด เลือกแบบที่ขายสำเร็จรูปตามอินเทอร์เนทเอามาลงในที่ดิน แต่สำหรับคนสร้างบ้านขายที่ขยับตัวเองขึ้นมาเป็นโครงการจัดสรร สิ่งที่เขาจะต้องลงรวมไปในรายจ่ายของโครงการด้วยนั่นคือ "ค่าออกแบบ & ค่าดำเนินการทางด้านกฎหมาย & ค่าใช้จ่ายตอนยื่นปลูกสร้าง "
ค่าออกแบบมีอะไรบ้าง?1.ค่าออกแบบบ้าน
- คิดจากมูลค่าก่อสร้าง ไม่ใช่ จากราคาขายที่บวกกำไรแล้วนะจ๊ะ
2.ค่าออกแบบผังโครงการ
- คิดจากมูลค่าการพัฒนาที่ดิน (ค่าพัฒนาที่ดินคืออะไร )
ค่าพัฒนาที่ดินมีอะไรบ้าง?
อ่านถึงแค่นี้ก็พอ แต่ถ้าอยากรู้ละเอียดกว่านี้อ่านต่อด้านล่างได้เลย
-----------------------------------------------
% ค่าออกแบบบ้านคิดอย่างไร?- ไม่เกิน 10 หลัง ถ้าคิดตามคู่มือสถาปนิกแบบขั้นบันไดจะตกอยู่ที่ 3.25% โดยประมาณ แต่ส่วนนี้ค่าพัฒนาจะไม่มากเพราะเป็นโครงการเล็กๆ ไม่ต้องมีคลับเฮ้าส์ ส่วนกลาง อื่นๆ
- โครงการจัดสรรเกิน 10 หลัง ค่าออกแบบหลังที่ 11 ขึ้นไปอยู่ที่ 15% ของราคาค่าออกแบบเต็มหรือประมาณ 1.2% ของค่าก่อสร้าง
ดังนั้น ค่าออกแบบ = (ค่าก่อสร้างบ้าน+ค่าพัฒนาที่ดิน) x % ค่าออกแบบ
** ตัวอย่างค่าออกแบบโครงการ 10 หลังค่าก่อสร้างทั้งโครงการ 20 ล้านบาท
ค่าพัฒนาที่ดิน 2 ล้านบาท
ค่าออกแบบ 3.25%
จะได้ (20+5)x3.25% = 715,000 บาท
เฉลี่ยง่ายๆ 71,500 บาท / หลัง
** ตัวอย่างค่าออกแบบโครงการ 100 หลังค่าก่อสร้างทั้งโครงการ 200 ล้านบาท
ค่าพัฒนาที่ดิน 40 ล้านบาท
ค่าออกแบบ 1.2%
จะได้ (200+40)x1.25% = 2.88 ล้านบาท
เฉลี่ยง่ายๆ 28,800 บาท / หลัง แต่พัฒนารวมทั้งที่ดิน สาธารณูปโภค ซุ้มทางเข้า คลับเฮ้าส์ รวมหมดแล้ว
ปล.ตัวเลขสมมุติให้ดูคร่าวๆ ของจริงไปต่อรองคนออกแบบเอา
% ค่าออกแบบผังโครงการคิดอย่างไร- คิดจากมูลค่าในการพัฒนาที่ดิน x % ค่าออกแบบ
-----------------------------------------------
ค่าออกแบบเฉลี่ยลงต่อหลังตรงๆไหมสำหรับโครงการที่ไม่ใช่จัดสรร
- ด้วยความขนาดเล็ก ค่าใช้จ่ายในแต่ละส่วนยังไม่ยิบย่อยเหมือนโครงการขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะใส่ลงไปตรงๆเฉลี่ยต่อหลัง หรือ มองภาพรวมตอนท้าย ก็คงไม่ต่างกันมาก
สำหรับโครงการในรูปแบบบริษัท
- ค่าออกแบบจะถูกจัดอยู่ในอีก part นึง ที่ประกอบไปด้วยค่าใช้จ่ายรวมของโครงการ ซึ่งจะถูกนำมาคิดเป็นต้นทุนในการบริหารโครงการ โดยเจ้าของโครงการจะมองตัวเลขกำไรสุดท้ายทั้งโครงการเป็น % ว่าคุ้มค่ามั้ย
หากกำไรไม่เป็นที่พอใจก็จะเกิดการปรับผัง ปรับกำไรที่คิดจากการขายที่ดิน ขายบ้าน หรือปรับในส่วนที่เป็นจุดขายอื่นๆ เช่น หลังหัวมุม หลังวิวสวน หลังติด clubhouse เป็นต้น (ปรับทุกอย่างที่เป็นรายได้โครงการ)
หากจะมองว่าบ้านจัดสรรไม่คิดค่าออกแบบบ้าน ก็มองแบบนั้นได้เพราะราคาขายบ้าน 1 หลังที่เซลล์มักโชว์ให้เราดูมาจาก[[[[ ราคาขายที่ดิน/ตรว.+ ราคาขายบ้าน/ตรม.]]]]
แต่ถ้ามองลึกลงไปให้ดีจะพบว่า...- ราคาขายที่ดิน มาจาก(ต้นทุนที่ดิน+ ค่าพัฒนาที่ดิน)xกำไร %
[ **ค่าพัฒนาที่ดิน มีค่าออกแบบ ถูกรวมอยู่ในการคิดค่าออกแบบผังโครงการ เพราะต้องออกแบบผังเหมือนกันไงจ๊ะ]
- ราคาขายบ้าน มาจาก (ต้นทุนก่อสร้าง x %กำไร)
[ ต้นทุนก่อสร้าง ถูกนำไปคิดเป็นฐานในการคิดค่าออกแบบบ้านโครงการ อันนี้คิดเหมือนสร้างบ้านคือ คิดจากราคาก่อสร้าง]
-----------------------------------------------
** ค่าออกแบบทั้งหมด ถูกต้นทุนในการบริหารโครงการแฝงค่าออกแบบไปหมดแล้วนั่นเอง
-----------------------------------------------
สรุป - สร้างน้อยหลัง หนักค่าออกแบบ ไม่หนักพัฒนาที่ดิน
- สร้างมากหลังหนักค่าพัฒนาที่ดิน ต้นทุนบริหารโครงการ ไม่หนักค่าออกแบบ
แต่ไม่ว่าอย่างไร ยังไงก็สู้กันที่ราคาขายบ้านเพราะเขาต้องทำราคาออกมาให้ขายได้ ทำน้อยขายแพงก็ขายยาก ทำมากพัฒนาเยอะขายแพงก็ขายยากเช่นกัน และคุณก็คงไปต่อรองค่าออกแบบเค้าไม่ได้ ดังนั้น จงลืมที่อ่านมาทั้งหมด เพราะมันปวดหัว!!
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น