จะสร้างบ้านบนที่ดินหรือจะซื้อที่ดินสร้างบ้าน ต้องดูระยะร่นอะไรบ้าง

 จะสร้างบ้านบนที่ดินหรือจะซื้อที่ดินสร้างบ้าน ต้องดูระยะร่นอะไรบ้าง

สำหรับใครที่กำลังจะสร้างบ้านหรือซื้อที่ดินสร้างบ้าน สิ่งที่ควรพิจารณาอันดับต้นๆรวมกันในคราวเดียวคือระยะร่นต่างๆ ซึ่งมี 3 เรื่องใหญ่ๆดังนี้

1.เรื่องระยะร่นของของตัวอาคารกับที่ดิน

2.เรื่องระยะร่นของถนนสาธารณะ

3.เรื่องระยะร่นของแหล่งน้ำสาธารณะ

ซึ่งในบางพื้นที่จะมีกฎหมายเฉพาะเจาะจงแยกเป็นเขตตนเองเช่น ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร การสร้างอาคารในพื้นที่ 2 แนวฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นต้น

การทราบข้อกฎหมายเบื้องต้นจะทำให้คนที่จะสร้างบ้านหรือคนที่จะซื้อที่ดินสามารถประเมินเบื้องต้นคร่าวๆได้ถึงศักยภาพที่ดินที่มีผลกับขนาดที่เหลือเมื่อหักลบระยะร่นแล้ว ส่วนกฎหมายเกี่ยวกับตัวอาคารให้เป็นบทบาทของสถาปนิกเพราะจะเริ่มมีผลตอนออกแบบ จึงขอสรุปกฎหมายสำคัญสั้นๆดังนี้

ในเรื่องของระยะร่นตัวอาคารกับแนวเขตที่ดิน

1.อาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร หากมีช่องเปิดให้ถอยร่นจากแนวเขตที่ดิน 2 เมตร

2.อาคารสูงเกิน 9 เมตรแต่ไม่เกิน 23 เมตร ให้ถอยร่น 3 เมตร

3.อาคารสูงไม่เกิน 15 เมตร และด้านที่ติดกับเขตที่ดินคนอื่นตัวอาคารไม่มีช่องเปิด ถอยร่นได้ 0.50 เมตร และหากข้างเคียงยินยอมให้ชิดเขตสามารถสร้างชิดเขตได้

4.หากอาคารสูง 15-23 เมตร ถึงไม่มีช่องเปิดก็ต้องร่นอย่างน้อย 0.50 เมตร

ปล.ส่วนของ กทม. มีข้อบัญญัติแยกต่างหาก

ในเรื่องของถนนสาธารณะ

1.ถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ถอยร่นอาคารจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร

2.ถนนกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ถอยร่นอาคารจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร

3.ถนนกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปแต่ไม่เกิน 20 เมตร ถอยร่นอาคารจากเขตที่ดิน 1 ใน 10 ของความกว้างถนน

4.ถนนกว่างตั้งแต่ 20 เมตรขึ้นไป ถอยร่นจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร

ในเรื่องของแหล่งน้ำ

1.แหล่งน้ำกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ร่นอาคารอย่างน้อย 3 เมตร

2.เเหล่งน้ำกว้างกว่า 10 เมตร ให้ถอยร่นอาคารอย่างน้อย 6 เมตร

3.แหล่งน้ำขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ ให้ถอยร่นอาคารอย่างน้อย 12 เมตร

4.ส่วนทะเลเชคข้อกฎหมายของแต่ละที่

ระยะร่นที่น่ากลัวที่สุดคือแหล่งน้ำ ซึ่งร่นขั้นต่ำ 3 เมตรมากสุด 12 เมตร

หลายคนอาจเห็นบ้านบางหลังสร้างติดริมน้ำได้นั่นเพราะสร้างก่อนกฎหมายกำหนดหรือสร้างทดแทนของเดิมหรือพื้นที่น้ำกัดเซาะดินหายไป จึงอาจคิดว่าตนเองซื้อที่ก็ต้องสร้างได้เหมือนกัน

อีกเรื่องที่ขาดไม่ได้คือพื้นที่ว่างของอาคารกับที่ดินนั้นๆ โดยกำหนดให้ต้องมีที่ว่างที่ปราศจากสิ่งปกคลุมรอบตัวบ้านอย่างน้อย 30% ของพื้นที่อาคารชั้นที่มากที่สุด (ของ กทม.คิด 30% ของที่ดิน)

ทำให้ตัวอาคารที่ต้องร่นตามระยะร่นกฎหมายแล้ว ยังต้องคำนึงถึงที่ว่างอาคาร 30% รอบนอกอีกด้วย

ที่มา : กฎกระทรวงฉบับที่ 55 https://download.asa.or.th/.../04law/fubr/a1_bcmr55-63.pdf