สถานการณ์แบบไหน เสี่ยงถูกโกงในการสร้างบ้าน !!!
1.จ้างออกแบบบ้านได้แบบงานสถาปัตยกรรมแต่ไม่ได้งานโครงสร้างบอกเป็นหน้าที่ผู้รับเหมาเป็นคนจัดการ- เป็นการมัดมือชกให้ใช้ผู้รับเหมาของเขาแทน เวลาแบบผิด แก้แบบ สร้างไม่ตรงก็รู้กัน 2 คน
2.จ้างออกแบบบ้านแต่ได้เฉพาะแบบที่จำเป็นในการใช้ขออนุญาต - แบบที่ใช้ขออนุญาตเป็นเพียงส่วนหนึ่งในเล่มก่อสร้างแบบเต็มๆ เวลาไปจ้างเทศบาล อบต.แล้วเจอแค่ว่าตกลงแบบขออนุญาต รับรองได้เลยได้แบบแค่พอไปวัดไปวาแต่ไปห้างสรรพสินค้าไม่ได้แน่นอน
3.จ้างออกแบบบ้านแต่ไม่ได้ใช้วิศวกรออกแบบงานสุขาภิบาล งานไฟฟ้า- ต้องกำกับในสัญญาว่าให้ใช้วิศวกรออกแบบงานแต่ละระบบพร้อมลายเซ็นต์ ไม่งั้นจะได้แต่แบบงานระบบในแบบสถาปัตยกรรม
4.ทำสัญญาจ้างออกแบบไม่ครอบคลุมไปจนจบงานก่อสร้าง- การที่สถาปนิกไม่เข้าไปตรวจหน้างานหรือคอยดู กำกับผลงานตนเองระหว่างสร้าง เสี่ยงต่อการถูกลด spec เปลี่ยนแบบ (สำหรับที่ไม่ต้องใช้คนคุมงาน)
5.จ้างออกแบบแต่ไม่ถอด BOQ ให้- แล้วตอนเก็บเงินค่าออกแบบทำไมเก็บได้ ... ถ้าไม่มี BOQ ก็ไม่รู้สิว่าราคาก่อสร้างกี่บาท ค่าวัสดุ ค่าแรง ค่าโครงสร้าง ค่างานสถาปัตย์ ค่างานไฟฟ้าสุขาภิบาลกี่บาท ไม่มีตัวเทียบ BOQ
6.ไม่จ้างถอด BOQ กลาง- อย่าหวังว่า BOQ จากสถาปนิกจะเป็นราคาจริง บางคนไม่ได้รับทำก่อสร้างด้วยก็ถอดอิงราคาตามที่เขาประกาศงานภาครัฐกัน
7.ทำสัญญาไม่มี BOQ , รายการวัสดุ , มาตรฐานงานก่อสร้าง และอื่นๆ- ทำแต่สัญญาลอยๆ ไม่แนบเอกสารใดใดๆ หวานหมูมากๆ
8.ทำสัญญาโดยใช้ BOQ ของผู้รับเหมา- ใช้ได้ ถ้าเชคราคาถูกใจ ยอมรับซึ่งกันและกัน แต่ปัญหาอยู่ที่เนื้องานครอบคลุมและตรงตามแบบหรือไม่ ไม่ใช่จ่ายนู้น นี่หน้างานเพิ่ม ไอ้นั้นไม่รวม ไอ้นี่ไม่รวม
9.ทำสัญญาจ้างก่อสร้างโดยไม่อิงเนื้อหาสัญญาจ้างก่อสร้าง- สัญญารับเหมาก่อสร้างแตกต่างจากสัญญาจ้างทำของทั่วไป อ่านเพิ่มเติม : https://www.dst.co.th/index.php?option=com_content&view=article&id=4154:construction-contract-tax-burden&catid=29&Itemid=180&lang=en
- และเนื้อหาในสัญญาต้องไม่ขัดกับหลักประกาศตามนี้ : https://download.asa.or.th/03media/04law/pca/ba59.pdf...
10.ใช้บริการ one stop service จากเทศบาล อบต- ตั้งแต่เอาแบบ เซ็นต์ควบคุมงาน ไปจนถึงใช้ผู้รับเหมาของหน่วยงานมีความเสี่ยงสูงมากทั้งกระบวนการ ผิดตั้งแต่เอาเวลาราชการไปเซ็นต์ควบคุมงาน แบบที่จ้างได้แค่แบบขออนุญาต และการใช้ผู้รับเหมาในเครือเดียวกันมาก่อสร้าง
11.BOQ เป็นแบบแบ่งงวดหยาบ แต่ไม่มีไส้ใน- ประเภทบ้านจะ 1 ล้าน หรือ 5 ล้านบาท แต่ใช้การแบ่งงวดเป็น 10 งวด งวดละ 10% เท่าๆกัน ไม่มีเนื้อหาวัสดุ ค่าของ ค่าแรง แบ่งรายการงวดงานต่างๆ มีแต่หัวข้องวดงานลอยๆ อย่าไปเอา การแบ่งแบบนี้ใช้สำหรับงานต่อเติมเล็กๆน้อยๆ น้อยมากๆ
12.ค่าก่อสร้าง / ตรม. ถูกเกินความเป็นจริง- ต่ำกว่า 10,000 / ตรม. สมัยนี้แทบเป็นไปไม่ได้
- ราคาต้องสมเหตุผลตามวัสดุและ Style
13.เบิกเงินค่าเตรียมการงวดแรกเกิน 10%- ไม่มีใครกำหนดว่าต้องเท่าไหร่ แต่งวดแรกค่าเตรียมการเป็นส่วนหนึ่งของ" ค่าดำเนินการ กำไร " ซึ่งงานก่อสร้างกำไร 30% ดังนั้นถ้าจะถามหาความสมเหตุสมผล ให้ดู 3 ตัวนี้เป็นหลัก เช่น งวดที่ 1 ค่าเตรียมการ 10% ก็เปิดไปดูว่าค่าดำเนินการกับกำไรเท่าไหร่ เราจะพบว่าทั้งหมดอยู่ราวๆ 25-30% ส่วนใครที่ไม่มีก็จำไว้ไม่มีใครสร้างบ้านโดยไม่มีกำไรหรอก
14.ค่าก่อสร้างในส่วนงานโครงสร้างเกิน 35%- เฉพาะงานโครงสร้าง 35% ไม่รวมค่าเตรียมการ ถ้าลองบวกกันดูแล้วปาไป 40-50% ให้หาเจ้าอื่นเทียบร่วมด้วย
15.คนงานก่อสร้างมาบ้างไม่มาบ้าง- เป็นผลมาจากข้อ 14 ช่วงงานโครงสร้างคนงานจะมาเยอะเพื่อสร้างความน่าเชื่อถือและจะได้จ่ายเงินค่าโครงสร้างง่าย พอเข้าสู่งานก่อผนังหมวดงานสถาปัตย์ก็จะเริ่มหายไป
16.ผู้รับเหมาที่หามาจากเนต ไม่มีแหล่งก่อสร้างยืนยัน- ควรหาผู้รับเหมาที่มีงานก่อสร้างที่กำลังสร้างอยู่ มีผลงานที่สามารถขับรถไปดูงานได้
- ถ้าแอบไปดูแล้วเจอคนงานแค่ 1-2 คน ทำงานทั้งๆที่ไม่ใช่เทศกาล ลองเชคจนแน่ใจค่อยบ้ายบาย
17.จ้างออกแบบกับก่อสร้างทีมเดียวกัน- ไม่ใช่ไม่ดี ถ้ามองว่าดีก็คือ งานเรียบง่าย ปัญหาน้อย ผู้ออกแบบแก้งานไปในตัว รอรับมอบบ้าน
- ถ้ามองไม่ดี ก็ปรับแก้เองทุกอย่าง เจ้าของบ้านไม่รู้อะไรเลย ปรับลดเสปค
- ยกเว้นจ้างผู้ออกแบบเป็นคนควบคุมงานคนละทีมกับก่อสร้าง
18.จ้างเซ็นต์ควบคุมงานแต่ไม่มาควบคุมงาน- คนที่ลงนามเซ็นต์ ต้องมาควบคุมงาน ใครลงชื่อเซ็นต์ต้องให้คนนั้นควบคุม
19.ไม่มีการถอดราคา เปรียบเทียบผู้รับเหมา- ผู้รับเหมารายเดียวไม่สามารถเห็นความแตกต่างและการแข่งขันทางด้านราคาได้ ถูกที่สุดไม่ได้แปลว่าดีที่สุดเช่นกัน
20.ผู้รับเหมารับจ้างทั่วไทยไปได้ทั่วโลก- แบบนี้น่าจะเจอนายหน้า เพราะผู้รับเหมาส่วนใหญ่มักจะไม่ข้ามเขตไปไกล เนื่องจากการขนย้ายคนงาน การขนอุปกรณ์ การวิ่งควบคุมงาน
- ตรวจสอบที่อยู่ที่เป็นกลักแหล่งได้
21.ผู้รับเหมาได้ครับ ขอเพิ่ม ขอเปลี่ยนอะไรก็ได้ครับ- ประเภทได้ครับ ได้ครับ คือเขาอยากได้งานและอยากให้เรารู้สึกดี เขาแค่รอเวลาได้กำไรช่วงต้นๆแล้วก็ไป
- เจ้าของบ้านจะปรับ เปลี่ยน ขอเพิ่มอะไรก็ต้องอยู่บนพื้นฐานความเป็นไปได้ด้วย อย่าเอาแต่ได้อย่างเดียว
22.ไม่รับประกันผลงานก่อสร้าง- งานโครงสร้างรับประกัน 5 ปี ส่วนควบ รั้ว อื่นๆ 1 ปี
23.ไม่ยอมให้หักเงินประกันผลงาน- การหักเงินประกันผลงานถือเป็นเรื่องปกติ คืนต่อเมื่อสร้างเสร็จครบ 1 ปีหรือแล้วแต่ตกลงแต่ผู้รับเหมาบางเจ้าก็ไม่ให้หัก
24.ผู้รับเหมาเปลี่ยนทีมทำงานบ่อย- การจ้างแรงงานเพื่อนบ้านกับการขอใบอนุญาตทำงานไม่ใช่เรื่องง่ายๆและฟรีๆ นายจ้างไม่อยากทำบ่อย ยกเว้นจะไม่จ่ายค่าจ้างแรงงานจนเขาหนีไปบ่อยๆ
25.ผู้รับเหมาไม่ค่อยเข้ามาดูงานและไม่มีหัวหน้าช่าง- ไม่ใส่ใจงาน ปล่อยคนงานทำตามยะถากรรม ทั้งไม่ได้คุณภาพ ผิดแบบ อาจจะผิดหลักวิศวกรรมด้วย
26.เจ้าของบ้านเปลี่ยนแบบเรื่อยเปื่อย- ไม่มีใครชอบ เขาก็ทิ้งงานคุณอยู่แล้ว
27.เจ้าของบ้านคุมงานเองโดยไม่มีความรู้ด้านก่อสร้าง- ไม่เคยเรียน ไม่เคยอยู่แวดวง ไม่ได้เกี่ยวอะไรกับงานสร้างบ้านเลย อยากประหยัดเงินค่าคุมงาน ส่วนนี้อันตรายสุดในการที่ไม่มีคนคุมงานก่อสร้าง
28.เลือกแต่ผู้รับเหมาที่ให้ราคาถูกที่สุด- ถูกที่สุดไม่ใช่ดีที่สุด ต้องเชคหลายๆสิ่ง หลายๆด้าน
29.ไม่อยากให้ผู้รับเหมามี"ค่าดำเนินการ กำไร ภาษี"- พอเห็นราคาก้อนนี้แล้วรู้สึกถูกเอาเปรียบ ขอลด ไม่ขอมี สุดท้ายถูกบวกไปทุกอณู หย่อมหญ้า
30.เจ้าของบ้านไม่ทำตามสัญญาต่างๆที่ทำขึ้น- ตั้งแต่สัญญาออกแบบ สัญญาควบคุมงาน สัญญาก่อสร้าง ที่ระบุความสำคัญต่างๆ เช่น กรอบเวลาการทำงาน แต่ไม่เห็นความสำคัญปล่อยให้ยืดเยื้อโดยไม่มีหลักฐาน นำไปสู่การฟ้องร้องที่แพ้เพราะไม่ทำตามสัญญาเสียเอง
ปล.เวลาเขียนเจาะขยายเรื่องนึง คนก็ชอบมาโพสว่าไม่ใช่แค่เรื่องนี้ ต้องเรื่องนั้น เรื่องนู้น อ่ะ....วันนี้รวมมาให้แบบสั้นๆ กระชับใจความ
-----------------------------------------------
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น