📖การแบ่งงวด BOQ Vs สัญญา Vs ขั้นตอนก่อสร้าง
หลายคนคงจะสงสัยว่า มี BOQ แล้วรู้ราคาบ้านแล้ว เลือกเจ้า ผรม.ได้แล้วพอจะทำสัญญาก่อสร้างทำไมงวดงานที่เขาระบุมันไม่ตรงกับ BOQ ที่มีล่ะ?
เรื่องนี้นี่ขึ้นอยู่กับทักษะของผู้ออกแบบที่ถอด BOQ ล้วนๆ ขอพูดสำหรับงานบ้านพักอาศัยอย่างเดียว เมื่อสถาปนิกออกแบบถอด BOQ ออกมาแล้วเรากลับพบว่า BOQ ที่ถอดมานั้นถูกแบ่งเป็นประเภทวัสดุซึ่งไม่ได้ถอด BOQ ออกมาให้สอดคล้องกับงวดงาน ส่วนนึงนั่นมาจากคนออกแบบก็ไม่รู้หรอกว่า ผู้รับเหมาแต่ละเจ้าเขาลำดับการก่อสร้างอย่างไร จะแบ่งกี่งวด BOQ ที่ถอดออกมาจึงเป็นการแบ่งตามวัสดุ เช่น หมวดงานพื้น หมวดงานสี หมวดงานก่ออิฐ
แต่ในการก่อสร้างจริงๆนั้นไม่ได้ทำทีละหมวดวัสดุแล้วเบิกเงินเต็มทั้งหมวด แต่มันมีลำดับขั้นตอนที่ต้องรอระยะเวลา ก่อนหลัง ถูกบังคับไว้บางส่วน เช่น การทาสีถูกแบ่งเป็น 3 ช่วง มีระยะเวลาห่างกันในการทำงาน แต่ใน BOQ รวมอยู่ในหมวดเดียวจะแบ่งจ่ายเงินอย่างไร
สำหรับผู้รับเหมาที่ชำนาญ สถาปนิกที่รู้ลำดับการก่อสร้าง เขาก็จะถอด BOQ ให้สัมพันธ์กับงวดงานที่ระบุในสัญญาการแบ่งจ่ายเงินแต่ละงวด ซึ่งลดปัญหาความงุน งง สับสนในการเบิกจ่ายงวดไปได้อย่างมาก ยิ่งสถาปนิกถอด BOQ โดยอิงลำดับงวดงานจากการก่อสร้างแต่แรกยิ่งเป็นเรื่องดี เพราะเมื่อเราได้ Blank BOQ ออกมาเราก็จะได้ BOQ &Blank BOQ ที่สามารถนำไปต่อได้ตลอดจนถึงการทำสัญญาก่อสร้าง
ส่วนจะถามว่า BOQ ที่ถืออยู่มันขัดแย้งกับงวดงานแก้ปัญหาอย่างไร เมื่อเทียบ BOQ เลือกผู้รับเหมาที่ราคาถูกใจแล้ว ตอนทำสัญญาให้พิจารณาถึง
🔻งวดการจ่ายเงินในสัญญามีกี่งวด แต่ละงวดมีงานอะไรบ้าง
🔻โดยระบุกำกับเนื้อหาไปที่แต่ละงวดในสัญญาและดูแต่ละหมวดใน BOQ ว่าเขาแบ่งตรงกันไหม
🔻ถ้าไม่ตรงกันจะจ่ายเงินอย่างไร ? เอาอะไรอ้างอิง ช่วยปรับให้เนื้อหาสอดคล้องกัน
🔻หรือพูดง่ายๆคือ กรุณาปรับ BOQ ที่จะใช้ทำสัญญาให้มีงวดงานตรงกันกับงวดในสัญญาการจ่ายเงิน
-----------------------------------------------
การซอยงวดงานเยอะถือเป็นเรื่องดี เพราะถ้าผู้รับเหมาทำไหวถึงงวดงานไหนก็สามารถเบิกได้ เช่น รอบนี้ทำได้ 3 งวดก็เบิกตามเนื้องาน
หากซอยงวดงานน้อย จะทำให้แต่ละงวดหนัก ต้องทำหลายสิ่ง ผรม.ทำไม่ไหวเงินหมดก็มาขอเบิกก่อน ผิดสัญญา อิรุงตุงนังไปหมด
-----------------------------------------------
📌ตัวอย่างการแบ่งงวดงานบ้าน 2 ชั้น ตามลำดับการก่อสร้างโดยสอดคล้องกับตัวสัญญาการจ่ายเงิน
ส่วนบ้าน 1 ชั้นก็ตัดงานชั้น 2 ออกเอาเองนะ
💕ลำดับการทำงานขึ้นอยู่กับการจัดการด้วยเช่นกัน
ปล. การแบ่งงวดงานนี้มาจาก BOQ ที่ใช้ก่อสร้างจริงในงานสร้างบ้าน 2 ชั้น จำนวน 50 หลัง
-----------------------------------------------
งวดที่ 1️⃣ : งานวางผัง ตอกเข็ม
- งานวางผังปักหมุด
- สกัดหัวเข็ม
- ขุดดิน
-----------------------------------------------
งวดที่ 2️⃣: ฐานราก ตอม่อ คานชั้นล่าง sleeve ท่อคาน
- อัดทรายรองฐานราก
- งานไม้แบบ งานคอนกรีต งานเหล็ก เบ็ดเตล็ด
- งานเดินท่อกำจัดปลวกและน้ำยา
🔻หากในแบบมีการ Sleeve ช่องท่อคาน ต้องทำตั้งแต่ผูกเหล็กคาน
-----------------------------------------------
งวดที่ 3️⃣: พื้น, เสา, sleeve ท่อพื้น ชั้นที่ 1
- งานถมดิน อัดทราย
- งานไม้แบบ งานคอนกรีต งานเหล็ก เบ็ดเตล็ด
- งานติดตั้งแผ่นพื้นสำเร็จรูป / งานเทพื้นหล่อในที่
🔻Sleeve ท่องานระบบพื้นห้องน้ำตั้งแต่ตอนนี้
-----------------------------------------------
งวดที่ 4️⃣: คาน,พื้น,บันได ,sleeve ท่อพื้น ชั้นที่ 2
- งานไม้แบบ งานคอนกรีต งานเหล็ก เบ็ดเตล็ด
- งานติดตั้งแผ่นพื้นสำเร็จรูป / งานเทพื้นหล่อในที่
🔻หากในแบบมีการ Sleeve ช่องท่อคาน ต้องทำตั้งแต่ผูกเหล็กคาน
🔻ค้ำยันท้องคาน,พื้นหล่อในที่ต่อ 14 วัน
-----------------------------------------------
งวดที่ 5️⃣: เสา ชั้นที่ 2 , วางเพลตหัวเสา
- งานไม้แบบ งานคอนกรีต งานเหล็ก เบ็ดเตล็ด
- งานเพลตรองหัวเสา 10 mm
-----------------------------------------------
งวดที่ 6️⃣: งานโครงสร้างหลังคา,มุงหลังคา / งานก่ออิฐชั้นที่ 1
- งานทาสีกันสนิม,สีจริง,ติดตั้งโครงหลังคา
- งานฉนวนกันความร้อน ,งานติดตั้งเชิงชาย
- งานมุงหลังคา , อุปกรณ์เบ็ดเตล็ด
- งานก่อผนัง , ทับหลัง,เสาเอ็น , วงกบหลอก
- ติดตั้งวงกบจริง
🔻มุงหลังคาก่อนจะได้ทำงานร่มๆ
🔻เริ่มก่ออิฐชั้นที่ 1 หลังจากถอดค้ำยัน
-----------------------------------------------
งวดที่ 7️⃣: งานก่ออิฐชั้นที่ 2 , ระบบไฟ,ท่อร้อยสายไฟ + งานสุขาภิบาลชั้นที่ 1+2
- งานก่อผนัง , ทับหลัง,เสาเอ็น , วงกบหลอก
- ติดตั้งวงกบจริง
- กรีดฝังท่อ ร้อยสายไฟชั้นที่ 1
- เดินท่อประปาชั้นที่ 1 , ฝังถังเก็บน้ำใต้ดิน
- เดินระบบสุขาภิบาลห้องน้ำ
🔻ระหว่างก่ออิฐชั้นที่ 2 ก็ไปกรีดอิฐเดินท่องานระบบไฟฟ้าและสุขาภิบาลที่ผนังชั้นที่ 1 เมื่อก่ออิฐชั้น 2 เสร็จก็กรีดอิฐเดินวานระบบผนังชั้น 2 ต่อ
-----------------------------------------------
งวดที่ 8️⃣: งานฉาบผนังภายใน,จับเซี้ยม
-----------------------------------------------
งวดที่ 9️⃣: งานฉาบผนังภายนอก,จับเซี้ยม / งานปรับระดับพื้นชั้นบน,บันได
- กรณีปูพื้นลามิเนต , พื้นยาง อื่นๆ
-----------------------------------------------
งวดที่ 1️⃣0️⃣: งานฝ้าเพดานภายนอก , งานกระเบื้องห้องน้ำ
🔻ต้องฉาบภายนอกให้สุดผนังก่อนค่อยตีฝ้าเพดานปิด ถ้าตีฝ้าเพดานก่อนฉาบสุดไม่ได้
🔻กรุกระเบื้องห้องน้ำที่ผนังก่อนเพื่อรอตีฝ้าเพดานเก็บงาน
-----------------------------------------------
งวดที่ 1️⃣1️⃣: งานติดตั้งฝ้าเพดานภายใน , ตู้ไฟ (Load center)
-----------------------------------------------
งวดที่ 1️⃣2️⃣: งานโครงสร้างรั้ว , ระบบระบายน้ำทิ้งรอบอาคาร
- ท่อระบายน้ำฝน , บ่อดักไขมัน
- ฐานราก คอนกรีตรองถังบำบัด , ถังบำบัด
🔻ต้องทำงานในส่วนที่ต้องตั้งนั่งร้านภายนอกให้เสร็จก่อน จากนั้นค่อยขุดดิน เดินท่อรอบบ้าน )กรณีพื้นที่แคบแบบบ้านจัดสรร)
-----------------------------------------------
งวดที่ 1️⃣3️⃣: ติดตั้งประตู หน้าต่าง , ทาสีรองพื้นอาคารภายในและภายนอก
🔻งานกระเบื้องห้องน้ำต้องเสร็จหมดแล้วถึงติดหน้าต่าง แล้วทำการฉีดน้ำเทสหน้าต่าง
-----------------------------------------------
งวดที่ 1️⃣4️⃣: งานตกแต่งพื้นผิว , งานทาสีจริง 80%
- พื้นจอดรถ , พื้นกระเบื้องชั้น 1 , ระเบียง , ซักล้าง
- งานทาสีภายนอก , ภายใน , ฝ้าเพดาน
-----------------------------------------------
งวดที่ 1️⃣5️⃣: งานตกแต่งพื้นผิวชั้นที่ 2 , ติดตั้งบันได , ราวจับ , ติดตั้งดวงโคมและอุปกรณ์ , switch ปลั๊ก , ติดตั้งสุขภัณฑ์ห้องน้ำ
🔻ส่วนใหญ่ชั้น 2 ชอบปูลามิเนต กระเบื้องยาง ซึ่งงานพวกนี้มักพ่วงด้วยงานพื้นบันไดและ Top ราวจับบันได
-----------------------------------------------
งวดที่ 1️⃣6️⃣: งานทาสีจริงรอบสุดท้ายเก็บงาน
-----------------------------------------------
📌สรุปการก่อสร้างบ้าน 2 ชั้นแบบสั้นๆ
งวดที่ 1️⃣ : งานวางผัง ตอกเข็ม
งวดที่ 2️⃣: ฐานราก ตอม่อ คานชั้นล่าง sleeve ท่อคาน
งวดที่ 3️⃣: พื้น, เสา, sleeve ท่อพื้น ชั้นที่ 1
งวดที่ 4️⃣: คาน,พื้น,บันได ,sleeve ท่อพื้น ชั้นที่ 2
งวดที่ 5️⃣: เสา ชั้นที่ 2 , วางเพลตหัวเสา
งวดที่ 6️⃣: งานโครงสร้างหลังคา,มุงหลังคา / งานก่ออิฐชั้นที่ 1
งวดที่ 7️⃣: งานก่ออิฐชั้นที่ 2 , ระบบไฟ,ท่อร้อยสายไฟ +งานสุขาภิบาลชั้นที่ 1+2
งวดที่ 8️⃣: งานฉาบผนังภายใน,จับเซี้ยม
งวดที่ 9️⃣: งานฉาบผนังภายนอก,จับเซี้ยม / งานปรับระดับพื้นชั้นบน,บันได
งวดที่ 1️⃣0️⃣: งานฝ้าเพดานภายนอก , งานกระเบื้องห้องน้ำ
งวดที่ 1️⃣1️⃣: งานติดตั้งฝ้าเพดานภายใน , ตู้ไฟ (Load center)
งวดที่ 1️⃣2️⃣: งานโครงสร้างรั้ว , ระบบระบายน้ำทิ้งรอบอาคาร
งวดที่ 1️⃣3️⃣: ติดตั้งประตู หน้าต่าง , ทาสีรองพื้นอาคารภายในและภายนอก
งวดที่ 1️⃣4️⃣: งานตกแต่งพื้นผิว , งานทาสีจริง 80%
งวดที่ 1️⃣5️⃣: งานตกแต่งพื้นผิวชั้นที่ 2 , ติดตั้งบันได , ราวจับ , ติดตั้งดวงโคมและอุปกรณ์ , switch ปลั๊ก , ติดตั้งสุขภัณฑ์ห้องน้ำ
งวดที่ 1️⃣6️⃣: งานทาสีจริงรอบสุดท้ายเก็บงาน
Link File BOQ ทั้ง 2 แบบ
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=178372621450029&id=100889769198315
----------------------------------------------
💟รวมบทความที่เกี่ยวกับการสร้างบ้าน
https://www.facebook.com/100889769198315/posts/130453836241908/?d=n
-----------------------------------------------
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น