EP.23 ค่าบริการวิชาชีพจ้างออกแบบบ้านออกใหม่แล้วนะรู้ยัง !!!!

จากเมื่อก่อนที่คิดค่าออกแบบไม่เกิน 7% ซึ่งกำกวมความยากง่าย เก็บกี่ % ดี ตอนนี้ออกค่าบริการใหม่ ณ วันที่ 15 กรกฎาคม 2563 โดยราคาค่าก่อสร้างต่ำกว่า 50 ล้านบาททั้งหมดให้คิดตามเรทนี้

1.ไม่ซับซ้อน  4.5%

2.ซับซ้อน 6.5%

3.ซับซ้อนมาก 8.5%

โดยส่วนตัวมองว่าดี อย่างน้อยก็ยังมีการตีความมาให้เพราะงานออกแบบที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยนั้นมีหลากหลายตั้งแต่ บ้านพักอาศัย หอพัก อพาร์ทเม้น คอนโดมิเนียม โรงแรม โรงพยาบาล ส่วนราชการ สถานศึกษา สถานีขนส่ง สนามบิน สนามกอล์ฟ บลาๆ 

ผู้เขียนจะไม่ชี้นำว่าแบบไหนคือความยากง่าย แบบไหนซับซ้อน ไม่ซับซ้อน ซับซ้อนมาก แต่จากการยกตัวอย่างด้านบน หลายๆคนก็คงจะพอเดาออกว่าสิ่งไหนควรจัดอยู่แบบไหนและจะได้มีข้อมูลในการตัดสินใจว่าจะเลือกเจ้าไหน เก็บกี่ % แล้วแต่ตกลงกันเลยค่ะ

หมายเหตุ

ส่วนค่าบริการวิชาชีพนี้ยังรวมไปถึงงานออกแบบด้านอื่นๆดังนี้

1. สถาปัตยกรรมการออกแบบสิ่งก่อสร้าง เช่น ออกแบบการสร้างตึก อาคารและบ้านเรือน เป็นต้น

2. ภูมิสถาปัตย์ เช่น การออกแบบเพื่อวางผังสำหรับจัดบริเวณ วางผังเพื่อการปลูกต้นไม้และการจัดสวน เป็นต้น

3. สถาปัตยกรรมผังเมือง ซึ่งได้แก่ การออกแบบบริเวณของผังเมืองเพื่อก่อให้เกิดความเป็นระเบียบงดงาม สะอาด 

ที่มา : https://act.or.th/uploads/legal/72/architect_rate62.pdf

เวปสภา : https://act.or.th/th/legal-2/

https://www.facebook.com/199613920143018/posts/2137833636321027/?d=n

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.22 กฎหมายพื้นฐานสำหรับการออกแบบบ้านพักอาศัย🔥

วันนี้เราได้คัดกฎหมายหลักๆ ที่เกี่ยวข้องกับการออกแบบบ้านพักอาศัยมาให้ได้ลอง Recheck กันดูว่า มีส่วนไหนที่ผิดกฎหมายหรือยังทำไม่ถูกต้องมั้ย เวลาที่ไปยื่นขออนุญาตจะได้ไม่เสียเวลามาก อีกทั้งยังเป็นข้อมูลพื้นฐานให้กับคนทั่วไปที่จ้างออกแบบหรือลองออกแบบเองได้มีข้อมูลกันค่ะ

🍓1.สำหรับตัวบ้าน

- ห้องนอนในอาคารให้มีความกว้างด้านแคบที่สุดไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร และ มีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร

- ช่องทางเดินภายในบ้านต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1 เมตร

- ระยะดิ่งจากพื้นถึงพื้นไม่ต่ำกว่า 2.60 เมตร ฝ้าเพดานในห้องน้ำไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร

- บันไดกว้างไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร (clear ใน) สูงไม่เกิน 3 เมตร หากเกินต้องมีชานพักบันได ลูกนอนไม่ต่ำกว่า 22 เซนติเมตร ลูกตั้งสูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร

- อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร

- อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร 

- ผนังอาคารที่อยู่ห่าง 50 เซนติเมตรต้องก่อสร้างเป็นผนังทึบและติดรางน้ำ ดาดฟ้าของอาคารด้านนั้นให้ทำผนังทึบสูงจากดาดฟ้าไม่น้อยกว่า 1.80 เมตร

- ในกรณีก่อสร้างชิดเขตที่ดินต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านนั้นด้วย

- ผนังที่ก่อด้วยบล็อกแก้วหนาไม่น้อยกว่า 9 เซนติเมตร สูงไม่ต่ำกว่า 1.80 มีพื้นที่รวมกันไม่เกิน 10% ของผนัง ให้ถือเป็นผนังทึบ

- จัดให้มีการระบายอากาศแบบธรรมชาติหรือช่องระบายอากาศพื้นที่รวมกันไม่น้อยกว่า 10% ของแต่ละห้อง 

- ห้องน้ำและห้องส้วมรวมกันต้องมีพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 1.50 ตารางเมตร ยกเว้นแยกกันต้องไม่ต่ำกว่า 0.90 ตารางเมตรความกว้างไม่น้อยกว่า 0.90 เมตร

🍓2.สำหรับที่ดิน

- อาคารอยู่อาศัย และอาคารอยู่อาศัยรวม ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร กล่าวคือต้องเหลือที่ว่าง 30% ของที่ดิน สร้างเต็มพื้นที่ไม่ได้

- รั้วหรือกำแพงกั้นเขตที่อยู่มุมถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 3 เมตรขึ้นไป และมีมุมหักน้อยกว่า 135 องศา ต้องทำการปาดมุมรั้วข้างละ 4 เมตร โดนพื้นที่ที่ถูกปาดยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินอยู่

🍓3.ระยะร่น

- ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร

- อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ เช่น แม่น้ำ คู คลอง ลำรางหรือลำกระโดง ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำ สาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 3 เมตร แต่ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร

- สำหรับอาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบหรือทะเล ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 12 เมตร

- รั้วหรือกำแพงที่สร้างขึ้นติดต่อหรือห่างจากถนนสาธารณะน้อยกว่าความสูงของรั้วให้ก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 3 เมตร เหนือระดับทางเท้าหรือถนนสาธารณะ

- บ่อเกรอะ บ่อซึม ต้องอยู่ห่างจากแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 10 เมตร เว้นแต่มีระบบกำจัดสิ่งปฏิกูลที่เหมาะสมตามหลักสาธารณสุข

ที่มา : กฏกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ2535)

ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

กฎกระทรวง. ฉบับที่ ๖๘ (พ.ศ. ๒๕๖๓). ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒

กฎกระทรวง. ฉบับที่55 (พ.ศ. 2543). ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร. พ.ศ. 2522

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.11 จ้างออกแบบบ้านต้องได้อะไรบ้าง?

 

คำถามนี้พบบ่อย แต่ไม่ใช่ว่าต้องได้อะไรบ้าง 

ต้องถามว่า "ตกลงสัญญาออกแบบกันไว้อย่างไรบ้าง?" และส่วนใหญ่ก็ไม่รู้ว่า เอ้า....แล้วตกลงมันมีอะไรที่สามารถตกลงหรือจ้างสถาปนิกหรือคนออกแบบทำได้บ้าง? เขาเขียนแบบไหนก็ตามนั้น อ่านบทความนี้แล้วคุณจะเข้าใจมากขึ้นค่ะ

📌สัญญาว่าจ้างออกแบบประกอบด้วยเนื้อหาอะไรบ้าง

🔥1.รายละเอียดและขอบเขตงาน

ดูรูปอื่นๆเพิ่มได้ที่ https://www.facebook.com/100889769198315/posts/106591385294820/?d=n

- บ้านกี่ชั้น กี่ตารางเมตร จอดรถกี่คัน ราคาประมาณการกี่บาท

- ในการจ้างครั้งนี้ประกอบไปด้วยงานอะไรบ้าง 

🔥2.รายละเอียดการทำงาน *สำคัญ*📌

2.1 งานนำเสนองานออกแบบ

- ควรแจ้งงบประมาณให้ทราบตั้งแต่ต้นพร้อมรูปแบบในการออกแบบว่าชอบบ้านแบบไหน

- งานออกแบบร่างขั้นต้น ปกติจะออกแบบได้ 3 ครั้ง โดยควรจะจบที่การออกแบบครั้งที่ 3 

- งานออกแบบขั้นต่อไปจนถึงขั้นสุดท้าย 

2.2 การจัดทำแบบขออนุญาตกับแบบก่อสร้าง

- โดยต้องตกลงกันว่าสถาปนิกจะทำแบบให้คุณเป็นแบบไหน เพราะแบบขออนุญาตนั้นใช้เฉพาะส่วนที่จำเป็นในการขอสร้างบ้านให้ผ่านแค่นั้น มีความครบถ้วนระดับนึงแต่ค่อนข้างหยาบ ผิดกับแบบก่อสร้างที่จะเป็นตัวเต็มประกอบด้วยแบบขยายต่างๆตั้งแต่สากกะเบือยันเรือรบ ความละเอียดของแบบมีมากกว่า (ข้อนี้คนไม่รู้เยอะไว้จะเขียนอธิบาย) (ดูรูปประกอบที่ 2)

2.3 หน้าที่ความรับผิดชอบต่อจนจบงานก่อสร้าง

- ข้อนี้เป็นที่ถกเถียงกันมากเรื่องการสานต่อ แต่จรรยาบรรณวิชาชีพกำหนดให้สถาปนิกห้ามละทิ้งงานที่ตนเองออกแบบ จึงต้องกำชับลงในสัญญาว่า หากตัวแบบเกิดความผิดพลาดจนไม่สามารถดำเนินงานต่อไปได้ ซึ่งมาจากตัวแบบ สถาปนิกต้องทำการแก้ไขแบบให้ดำเนินต่อไปได้ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการเปลี่ยนแบบกรือแก้ไขแบบโดยเจ้าของเองนะจ๊ะ

❌❌ข้อความด้านล่างสำคัญมาก❌❌

- การจัดทำแบบขออนุญาตและแบบก่อสร้าง ลายเซ็นต์ในส่วนของ ผู้ออกแบบงานสถาปัตยกรรม / ผู้ออกแบบงานโครงสร้าง (พร้อมรายการคำนวณ) / ผู้ออกแบบงานไฟฟ้า / ผู้ออกแบบงานสุขาภิบาล ใครต้องเป็นคนจ่าย โดยปกติจะรวมในงานจ้างออกแบบอยู่แล้ว แต่เพื่อความมั่นใจควรถามให้ชัดเจน พร้อมทั้งขอสำเนาใบประกอบวิชาชีพแต่ละสายงาน พร้อมลายเซ็นต์เก็บไว้ด้วย

*ราคาค่าออกแบบในแต่ละส่วนแพงนะจ๊ะ ตีสะหัวละ 5,000 บาท ก็ 15,000 ขึ้นไปแล้ว 

- BOQ ถ้าจ้างออกแบบแล้ว ผู้ออกแบบสมควรถอด BOQ ด้วยเพราะคุณเป็นคนประมาณการราคาบ้านก็ต้องรับผิดชอบให้ตรงกับที่คุยไว้    

2.4 ช่วงการก่อสร้าง

- ตกลงว่าจบกันแค่แบบ ไม่ผูกพันธ์ถึงขั้นตอนก่อสร้าง ช่วยตอบคำถามได้ในกรณีแบบไม่เคลียร์หรือจบแบบขาดกันไปเลย

- ต้องการให้ช่วยไปดูหน้างานเป็นครั้งคราว คราวละกี่บาท หรือราคาค่าจ้างรวมดูหน้างานทั้งหมดกี่ครั้ง ต้องชัดเจนนะจ๊ะ

2.4 การส่งมอบเอกสาร 

🔥นี่คือสิ่งที่ตกลงกันว่าจะได้อะไรบ้าง🔥

- ต้องการแบบบ้านกี่ชุด แบบต้องไม่ต่ำกว่า A3 ปกติควรมี 4 ชุด 

- รูปภาพ 3 มิติส่งแบบไฟล์อิเล็คทรอนิคได้มั้ย หรือปริ้นท์อัดกรอบเลี่ยมทอง (ล้อเล่น)

- BOQ ขอเป็นไฟล์ Excel กับ กระดาษ 1 ชุด

- Autocad / ไฟล์ออกแบบบ้าน เจ้าของบ้านต้องการหรือไม่ และห้ามนำไปขายต่อ

- Model บ้านรูปแบบ 3 มิติ เจ้าของบ้านจะเก็บไว้ไหม เผื่อเอาไว้หมุนๆ ถ้าไม่เก่งคอมก็อย่าเอาไปเลย แต่ถ้าคิดจะต่อเติมในอนาคตก็ขอไว้

🔥3.สรุปพื้นที่ใช้สอยและประมาณราคาก่อสร้าง

- ตารางสรุปพื้นที่ในแต่ส่วน แต่ละห้อง และสรุปพื้นที่ใช้สอยรวมจริงทั้งหลัง (รู้ตอนฟิกแบบแล้ว) (ดูรูปประกอบที่ 3)

- สรุปราคาค่าก่อสร้างในแต่ละส่วน เช่น พื้นที่ภายในอาคาร ภายนอกอาคาร สระว่ายน้ำ งานรั้ว (ดูรูปประกอบที่ 4)

🔥4.ระยะเวลาในการทำงาน

- รวมระยะเวลาทั้งหมดเท่าไหร่จนถึงตอบส่งมอบเอกสาร โดยแยกรายละเอียดเช่น สำรวจพื้นที่ ระยะเวลาในการออกแบบ ระยะเวลาในการเขียนแบบอนุญาตไปจนถึงแบบก่อสร้าง

🔥5.ค่าบริการวิชาชีพกี่บาทและขั้นตอนการเบิกจ่าย

- ก่อนการตกลงว่าจ้าง ในรายฟรีแลนซ์ส่วนใหญ่จะโดนขอดูแบบบ้านคร่าวๆก่อน ถ้าใครใจดีก็ทำให้ แต่ถ้าระดับบริษัทก็ไม่ทำให้

- รายละเอียดการแบ่งงวดจ่ายก็สามารถยึดตามรูปประกอบที่ 5 ได้เช่นกัน

- ค่าจ้างออกแบบแล้วแต่ตกลงกัน สำหรับงานไม่ซับซ้อน 4.5% ไปจนถึงไม่เกิน 8.5% แต่ขึ้นอยู่กับเจ้าของเงินเสมอว่าพอใจมั้ย

- ถ้าผู้ว่าจ้างไม่จ่ายเงินค่าแบบ สัญญาถือเป็นโมฆะหรือไม่ แบบถือเป็นของใคร ถ้าจบที่งานนำเสนอแบบก่อนเขียนแบบขออนุญาตก็ควรเป็นของผู้ว่าจ้าง ถ้ายังอยู่ขั้นตอนออกแบบแล้วไม่จ่ายเงินควรเป็นของผู้รับจ้าง

🔥สัญญาต้องถูกจัดทำขึ้น 2 ฉบับโดยมีเนื้อหาเหมือนกัน  และที่สำคัญก่อนทำสัญญาควรมีการอ่านออกเสียงสัญญาให้ฟังร่วมกัน พร้อมลงนามในแต่ละหน้า วันที่ และหลักฐานเอกสารประจำตัว การจ่ายเงินแนะนำให้ใช้การโอนผ่าน App เพื่อให้มีสลิปและหลักฐาน การจะเพิ่มเติมเนื้อหาในสัญญา ให้เขียนทั้ง 2 ฉบับ

พยายามเขียนให้สั้นและกระชับที่สุด เพราะดีเทลมันเยอะมากแต่เลือกในส่วนที่สำคัญมาให้แล้ว พร้อมรูปประกอบเพื่อความเข้าใจ หวังว่าจะช่วยคนที่อยากมีบ้านสักหลังได้นะคะ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/Allaboutban/