EP.21 จะสร้างบ้านทั้งทีต้องรู้อะไรบ้าง

📌1.รู้ว่าอยากได้แบบไหน ได้กี่ตารางเมตร

รูปแบบในงานสถาปัตยกรรมนั้นมีมากมายและเป็นตัวกำหนดราคาในงานก่อสร้าง สิ่งแรกที่ต้องเข้าใจคือ แบบที่จะสร้างราคา / ตรม.เท่าไหร่ หากสร้างแบบปกติทั่วไปก็ตั้งตัวเลขคร่าวๆ 15,000 บาท/ ตรม. งบในการก่อสร้างมี 1.5 ล้านบาท 

- 1,500,000 / 15,000 = 100 ตรม.

แบบนี้เราถึงจะเริ่มรู้คร่าวๆว่าเราจะสามารถมีบ้านได้กี่ตารางเมตร

📌2.ที่ดินที่จะทำการก่อสร้าง / กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

ขนาดของที่ดิน กว้าง x ยาว และส่วนที่แคบที่สุด ให้จำไว้เสมอถ้าหากไม่อยากมีปัญหากับใครก็เว้นระยะโดยรอบบ้าน 2 เมตร สำหรับ 2 ชั้น

- กฎหมายกำหนด set back จากแนวเขตที่ดินถึงผนังอาคารด้านนอก 2 เมตร ไม่ใช่จาก center เสาบ้าน  ร่น 50 เซนก็เช่นกัน

- หากติดแม่น้ำ ลำคลอง สาธารณะ กว้างมากกว่า 10 เมตร ร่น 6 เมตร / กว้างน้อยกว่า 10 เมตร ร่น 3 เมตร  อย่าหือกับเจ้าท่า อะไรที่ก่อสร้างสูงเกิน 1.20 เมตร ถือเป็นสิ่งก่อสร้าง รื้อ รื้อ

- ระยะถอยร่นจากแหล่งน้ำขนาดใหญ่เช่น บึง ทะเล ร่น 12 เมตร

- ระยะถอยร่นหากติดถนน กรณีถนนสาธารณะ มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 3 เมตร / กรณีถนนสาธารณะ มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร เช่น ถนนมีความกว้าง 8 เมตร วัดจากกึ่งกลางถนน

- หากสร้างทดแทนตึกแถวเก่า สามารถสร้างทดแทนของเดิมได้โดยพื้นที่เปลี่ยนแปลงได้ไม่เกิน 2% ไม่เพิ่มความสูงของอาคาร ไม่เพิ่มพื้นที่ปกคลุมดิน และให้คงที่ว่างด้านหน้า ด้านหลัง ด้านข้าง หรือการร่นแนวอาคารเดิมเอาไว้

- สำรวจถนนทางเข้าที่ดิน กว้างกี่เมตร รถขนาดใหญ่เข้าได้ไหม เพราะยิ่งลำบากยิ่งเพิ่มภาระและค่าใช้จ่ายที่สูงตามมา ควรเข้าใจส่วนนี้

- สถานที่ก่อสร้างเตรียมไว้หรือยัง สามารถทำที่พักคนงานในไซท์งานได้มั้ย

กฎกระทรวงฉบับที่ 68 (พ.ศ.2563)

https://download.asa.or.th/03media/04law/cba/mr/mr63-68.pdf

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

https://www.ubu.ac.th/web/files_up/00045f2021030310303373.pdf

📌3.แบบที่จะทำการสร้าง

จะซื้อแบบเอง จ้างออกแบบ ออกแบบเองก็ต้องดูขนาดตัวบ้านที่สามารถลงในที่ดินให้ได้ด้วยโดยดูจากข้อ 2 ไม่งั้นจะขออนุญาตไม่ผ่าน ส่วนใครจะจ้างออกแบบก็ต้องมีความรู้ ทันเกมส์นิดนึง อย่าเป็นผู้รับฟังอย่างเดียว

     เรทค่าออกแบบที่สมาคมกำหนดคือ บ้านราคาต่ำกว่า 50 บ้านบาททั้งหมด ใช้เกณฑ์นี้

- ไม่ซันซ้อน คิด 4.5% ของราคาค่าก่อสร้าง บ้านธรรมดาง่ายๆทั่วไปนี่แหละ 

- ซับซ้อน คิด 6.5% อันนี้ก็คงเป็นพวกโกดัง โรงงาน โรงแรม คอนโด แล้วแต่ตีความ

- ซับซ้อนมาก คิด 8.5% ต้องระดับสนามบิน อาคารรัฐสภา

- แต่ถ้าจ้างบริษัทมีชื่อเสียงก็แล้วแต่บริษัทคิดเลย จะพอใจหรือไม่อยู่ที่เรา

🍓ข้อนี้พึงระวังในการซื้อแบบหรืออกแบบเอง หลังจากเอาตัวบ้านลงต้องมีที่ว่างเหลือ 30% ของพื้นที่ดินทั้งหมด สร้างเต็มพื้นที่ไม่ได้

อ้างอิงจากสภาสถาปนิก : https://www.facebook.com/199613920143018/posts/2137833636321027/?d=n

จ้างออกแบบบ้านต้องได้อะไรบ้าง

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/106591385294820/?d=n

ตรวจสอบใบประกอบอนุญาตวิชาชีพสถาปนิก

https://act.or.th/th/member_check/

ตรวจสอบใบอนุญาตประกอบวิชาชีพวิศวกร

https://service.coe.or.th/verify_license?fbclid=IwAR2B2UkAuBDWfilyClVfcwXeCiPBVKdyPHfMDP0OtWL-qgY2pgD0jYCOM6c

📌4.เฟ้นหาผู้รับเหมา

ในส่วนนี้คงตอบไม่ได้ว่าใครดีหรือไม่ดี ใครโกงไม่โกง แต่สามารถแนะนำได้ว่าวงการสร้างบ้านเขามีสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านนะเธอออ ลองไปดีลกับเขาดูไม่เสียค่าใช้จ่าย เขามีแบบบ้านสำเร็จให้เลือกพร้อมเกรดวัสดุ

- สร้างบ้านกับบริษัทใหญ่ก็แพงขึ้นมานิดนึง แต่ถ้าเทียบกับตอนถูกคนอื่นโกงก็ถูกอยู่นะ

- ถ้าจ้างทีมออกแบบและรับเหมาไปในตัว ก็สบายเราแหละ แต่เวลาเขาดิ้นไปจากแบบก็ตามให้ทันนะ

- ทีมออกแบบ ทีมก่อสร้างควรจะเป็นคนละทีมเพราะจะเกิดการปรึกษากันและเจ้าของบ้านรับรู้ พูดง่ายๆไม่อยากมีใครเป็นคนผิด ลำบากใจเรานิดหน่อยแต่ดีกว่าปัญหาถูกแก้เอง หมกใต้พรหม

- จ่ายเงินยังไง กู้ธนาคารจ่าย เงินสด จ่ายก่อนทำงานทีหลัง หรือทำก่อนเบิกทีหลัง

สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน

https://www.hba-th.org/ทำเนียบสมาชิก

อันนี้สำหรับคนหาผู้รับเหมาเอง

ทำสัญญาสร้างบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/109184271702198/?d=n

📌5.ต้องมีความรู้ด้านการก่อสร้างบ้าง

หากคุณจ้างผุ้รับเหมาเองโดยตรง นี่คืองานยากที่คุณต้องตามให้ทัน คุณต้องมีความรู้ในเรื่องงานก่อสร้าง ถ้าไม่มีคุณก็ต้องศึกษา อย่าคิดว่ามันง่ายเพราะมันเป็นเรื่องยาก เมื่อไหร่ที่คุณมองว่าง่ายคุณจะถูกโกงง่ายๆเช่นกัน บ้านอยู่บนที่ดินคุณ คุณต้องเดินดูบ่อยๆ ไม่เข้าใจตรงไหนก็นำเรื่องมาถามในเนตหรือหาอ่านในเนต ปัจจุบันความรู้มีเยอะมาก

ในข้อที่ 5 นั้นเป็นเรื่องที่ยากที่สุดแต่คงไม่สามารถเขียนอธิบายได้ จำเป็นต้องอาศัยความพยายามแต่ละบุคคลและเป็นช่วงวัดใจในทุกสิ่ง ขอให้คนที่อยากมีบ้านศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจให้ดีค่ะ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.11 จ้างออกแบบบ้านต้องได้อะไรบ้าง?

 

คำถามนี้พบบ่อย แต่ไม่ใช่ว่าต้องได้อะไรบ้าง 

ต้องถามว่า "ตกลงสัญญาออกแบบกันไว้อย่างไรบ้าง?" และส่วนใหญ่ก็ไม่รู้ว่า เอ้า....แล้วตกลงมันมีอะไรที่สามารถตกลงหรือจ้างสถาปนิกหรือคนออกแบบทำได้บ้าง? เขาเขียนแบบไหนก็ตามนั้น อ่านบทความนี้แล้วคุณจะเข้าใจมากขึ้นค่ะ

📌สัญญาว่าจ้างออกแบบประกอบด้วยเนื้อหาอะไรบ้าง

🔥1.รายละเอียดและขอบเขตงาน

ดูรูปอื่นๆเพิ่มได้ที่ https://www.facebook.com/100889769198315/posts/106591385294820/?d=n

- บ้านกี่ชั้น กี่ตารางเมตร จอดรถกี่คัน ราคาประมาณการกี่บาท

- ในการจ้างครั้งนี้ประกอบไปด้วยงานอะไรบ้าง 

🔥2.รายละเอียดการทำงาน *สำคัญ*📌

2.1 งานนำเสนองานออกแบบ

- ควรแจ้งงบประมาณให้ทราบตั้งแต่ต้นพร้อมรูปแบบในการออกแบบว่าชอบบ้านแบบไหน

- งานออกแบบร่างขั้นต้น ปกติจะออกแบบได้ 3 ครั้ง โดยควรจะจบที่การออกแบบครั้งที่ 3 

- งานออกแบบขั้นต่อไปจนถึงขั้นสุดท้าย 

2.2 การจัดทำแบบขออนุญาตกับแบบก่อสร้าง

- โดยต้องตกลงกันว่าสถาปนิกจะทำแบบให้คุณเป็นแบบไหน เพราะแบบขออนุญาตนั้นใช้เฉพาะส่วนที่จำเป็นในการขอสร้างบ้านให้ผ่านแค่นั้น มีความครบถ้วนระดับนึงแต่ค่อนข้างหยาบ ผิดกับแบบก่อสร้างที่จะเป็นตัวเต็มประกอบด้วยแบบขยายต่างๆตั้งแต่สากกะเบือยันเรือรบ ความละเอียดของแบบมีมากกว่า (ข้อนี้คนไม่รู้เยอะไว้จะเขียนอธิบาย) (ดูรูปประกอบที่ 2)

2.3 หน้าที่ความรับผิดชอบต่อจนจบงานก่อสร้าง

- ข้อนี้เป็นที่ถกเถียงกันมากเรื่องการสานต่อ แต่จรรยาบรรณวิชาชีพกำหนดให้สถาปนิกห้ามละทิ้งงานที่ตนเองออกแบบ จึงต้องกำชับลงในสัญญาว่า หากตัวแบบเกิดความผิดพลาดจนไม่สามารถดำเนินงานต่อไปได้ ซึ่งมาจากตัวแบบ สถาปนิกต้องทำการแก้ไขแบบให้ดำเนินต่อไปได้ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการเปลี่ยนแบบกรือแก้ไขแบบโดยเจ้าของเองนะจ๊ะ

❌❌ข้อความด้านล่างสำคัญมาก❌❌

- การจัดทำแบบขออนุญาตและแบบก่อสร้าง ลายเซ็นต์ในส่วนของ ผู้ออกแบบงานสถาปัตยกรรม / ผู้ออกแบบงานโครงสร้าง (พร้อมรายการคำนวณ) / ผู้ออกแบบงานไฟฟ้า / ผู้ออกแบบงานสุขาภิบาล ใครต้องเป็นคนจ่าย โดยปกติจะรวมในงานจ้างออกแบบอยู่แล้ว แต่เพื่อความมั่นใจควรถามให้ชัดเจน พร้อมทั้งขอสำเนาใบประกอบวิชาชีพแต่ละสายงาน พร้อมลายเซ็นต์เก็บไว้ด้วย

*ราคาค่าออกแบบในแต่ละส่วนแพงนะจ๊ะ ตีสะหัวละ 5,000 บาท ก็ 15,000 ขึ้นไปแล้ว 

- BOQ ถ้าจ้างออกแบบแล้ว ผู้ออกแบบสมควรถอด BOQ ด้วยเพราะคุณเป็นคนประมาณการราคาบ้านก็ต้องรับผิดชอบให้ตรงกับที่คุยไว้    

2.4 ช่วงการก่อสร้าง

- ตกลงว่าจบกันแค่แบบ ไม่ผูกพันธ์ถึงขั้นตอนก่อสร้าง ช่วยตอบคำถามได้ในกรณีแบบไม่เคลียร์หรือจบแบบขาดกันไปเลย

- ต้องการให้ช่วยไปดูหน้างานเป็นครั้งคราว คราวละกี่บาท หรือราคาค่าจ้างรวมดูหน้างานทั้งหมดกี่ครั้ง ต้องชัดเจนนะจ๊ะ

2.4 การส่งมอบเอกสาร 

🔥นี่คือสิ่งที่ตกลงกันว่าจะได้อะไรบ้าง🔥

- ต้องการแบบบ้านกี่ชุด แบบต้องไม่ต่ำกว่า A3 ปกติควรมี 4 ชุด 

- รูปภาพ 3 มิติส่งแบบไฟล์อิเล็คทรอนิคได้มั้ย หรือปริ้นท์อัดกรอบเลี่ยมทอง (ล้อเล่น)

- BOQ ขอเป็นไฟล์ Excel กับ กระดาษ 1 ชุด

- Autocad / ไฟล์ออกแบบบ้าน เจ้าของบ้านต้องการหรือไม่ และห้ามนำไปขายต่อ

- Model บ้านรูปแบบ 3 มิติ เจ้าของบ้านจะเก็บไว้ไหม เผื่อเอาไว้หมุนๆ ถ้าไม่เก่งคอมก็อย่าเอาไปเลย แต่ถ้าคิดจะต่อเติมในอนาคตก็ขอไว้

🔥3.สรุปพื้นที่ใช้สอยและประมาณราคาก่อสร้าง

- ตารางสรุปพื้นที่ในแต่ส่วน แต่ละห้อง และสรุปพื้นที่ใช้สอยรวมจริงทั้งหลัง (รู้ตอนฟิกแบบแล้ว) (ดูรูปประกอบที่ 3)

- สรุปราคาค่าก่อสร้างในแต่ละส่วน เช่น พื้นที่ภายในอาคาร ภายนอกอาคาร สระว่ายน้ำ งานรั้ว (ดูรูปประกอบที่ 4)

🔥4.ระยะเวลาในการทำงาน

- รวมระยะเวลาทั้งหมดเท่าไหร่จนถึงตอบส่งมอบเอกสาร โดยแยกรายละเอียดเช่น สำรวจพื้นที่ ระยะเวลาในการออกแบบ ระยะเวลาในการเขียนแบบอนุญาตไปจนถึงแบบก่อสร้าง

🔥5.ค่าบริการวิชาชีพกี่บาทและขั้นตอนการเบิกจ่าย

- ก่อนการตกลงว่าจ้าง ในรายฟรีแลนซ์ส่วนใหญ่จะโดนขอดูแบบบ้านคร่าวๆก่อน ถ้าใครใจดีก็ทำให้ แต่ถ้าระดับบริษัทก็ไม่ทำให้

- รายละเอียดการแบ่งงวดจ่ายก็สามารถยึดตามรูปประกอบที่ 5 ได้เช่นกัน

- ค่าจ้างออกแบบแล้วแต่ตกลงกัน สำหรับงานไม่ซับซ้อน 4.5% ไปจนถึงไม่เกิน 8.5% แต่ขึ้นอยู่กับเจ้าของเงินเสมอว่าพอใจมั้ย

- ถ้าผู้ว่าจ้างไม่จ่ายเงินค่าแบบ สัญญาถือเป็นโมฆะหรือไม่ แบบถือเป็นของใคร ถ้าจบที่งานนำเสนอแบบก่อนเขียนแบบขออนุญาตก็ควรเป็นของผู้ว่าจ้าง ถ้ายังอยู่ขั้นตอนออกแบบแล้วไม่จ่ายเงินควรเป็นของผู้รับจ้าง

🔥สัญญาต้องถูกจัดทำขึ้น 2 ฉบับโดยมีเนื้อหาเหมือนกัน  และที่สำคัญก่อนทำสัญญาควรมีการอ่านออกเสียงสัญญาให้ฟังร่วมกัน พร้อมลงนามในแต่ละหน้า วันที่ และหลักฐานเอกสารประจำตัว การจ่ายเงินแนะนำให้ใช้การโอนผ่าน App เพื่อให้มีสลิปและหลักฐาน การจะเพิ่มเติมเนื้อหาในสัญญา ให้เขียนทั้ง 2 ฉบับ

พยายามเขียนให้สั้นและกระชับที่สุด เพราะดีเทลมันเยอะมากแต่เลือกในส่วนที่สำคัญมาให้แล้ว พร้อมรูปประกอบเพื่อความเข้าใจ หวังว่าจะช่วยคนที่อยากมีบ้านสักหลังได้นะคะ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/Allaboutban/

EP.4 แนวทางการแจกแจง BOQ สำหรับงานบ้าน

 📌แนวทางการแจกแจง BOQ สำหรับงานบ้าน

จากโพสก่อนที่ลงตัวอย่าง BOQ ลงไปแต่ลงไม่เต็มหน้า ขาดส่วนเนื้อหาของแต่ละหมวดไป เนื่องจาก BOQ ตัวนั้นเป็นตัวที่ใช้ก่อสร้างจริงจึงตัดบางส่วนออกและคิดว่าจะไม่โพสเกี่ยวกับ BOQ แล้วจะไปเรื่องอื่นต่อ

วันนี้มีคนมาให้ช่วยดูว่าแบบนี้เรียกว่า BOQ แบบที่โพสไปใช่ไหม พอเปิดดูก็พบว่ามันเป็น BOQ แต่ยังไม่ละเอียด มีความหยาบในการถอดแบบ ก็เลยขออธิบายไส้ใน BOQ อีกสักโพส (ดูรูปที่แนบ)

ส่วนหลังจากนี้คือจะอธิบายข้อควรระวังบางเรื่อง

📌หมวดโครงสร้าง

- งานเสาเข็ม ควรระบุความยาวเข็มเพื่อให้รู้ว่าใช้ความยาวที่เท่าไหร่ ส่วนเจ้าของบ้านก็ควรจะโทรไปสอบถามยังท้องที่ของท่านว่า ตรงขุดที่จะสร้างบ้านโดยปกติแล้วเขาตอกเข็มกันกี่เมตร ผู้รับเหมาสั่งเข็มมายาวกว่าไม่เป็นไร แต่ถ้าสั้นเกินไประวังบ้านท่านจะทรุด

- คอนกรีตโครงสร้างควรเป็นคอนกรีตที่ได้มาตรฐาน ยี่ห้อหมู เห็ด เป็ด ไก่อย่าไปเอา

- เหล็กเส้นโครงสร้าง ระบุ มอก.และตรวจหา มอก.ที่หน้างานทุกครั้ง

📌หมวดงานสถาปัตยกรรม

- งานโครงสร้างหลังคาเหล็กรูปพรรณ ใช้เหล็กอะไรบ้าง เช่น เหล็กกล่อง - 100x50x3.2 mm ตัวสุดท้ายคือความหนา เช่น 3.2 , 2.3 ควรระบุเป็นสำคัญ โดยสามารถดูอ้างอิงได้ในแบบหลังคา ในเล่มงานก่อสร้างผู้ออกแบบต้องระบุเหล็กที่ใช้ลงในแบบทุกส่วนโครงสร้างหลังคา

- งานหน้าต่าง W ควรระบุขนาดแต่ละบานให้ชัดเจน ที่ขาดไม่ได้คือความหนาของอลูมิเนียม ซึ่งมีผลต่อราคาเป็นอย่างมาก ไม่ควรต่ำกว่า 1.2 mm อันนี้คือบางมากแล้ว ถ้ามีงบประมาณก็ให้หนาเกิน 2.0 mm 

- ความหนากระจก ถ้าหน้าต่างบานปกติทั่วไปหนาอยู่ที่ 5-6 mm.

📌หมวดงานไฟฟ้า

- สายไฟ YAZAKI หรือบางกอกเคเบิ้ล

- เลือกที่มี มอก.

- ใช้สายไฟให้ถูกประเภท  https://www.tsc-th.com/4-ประเภท-สายไฟพื้นฐาน/

- ช่างไฟฟ้าภายในอาคารต้องมีหนังสือรับรองความรู้ความสามารถ หรือ ไลเซนส์ (License) ตามกฏหมายใหม่ปี 2559 ไม่เช่นนั้นจะเจอการเดินสายไฟแบบงูกิงกอง

📌หมวดงานสุขาภิบาล

- ท่อ pvc ตราช้าง หรือท่อน้ำไทย

- เลือกที่มี มอก.

ดูรูปอื่นๆ Click >> https://www.facebook.com/100889769198315/posts/105168232103802/?d=n

ส่วนใบสุดท้าย คือ การแจกแจงให้ดูว่าเมื่อตีออกมาเป็น % ในแต่ละหมวดงานแล้วเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ หนักที่หมวดไหน ใช้เป็นแนวทางอ้างอิงแต่ไม่ได้หมายความว่าจะนำไปใช้ได้กับทุกงาน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแบบบ้านเป็นหลัก 

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/Allaboutban/

EP.3 BOQ คืออะไร?

 BOQ คืออะไร ?

BOQ (Bill of Quantities) คือ เอกสารแสดงราคากลางในการก่อสร้าง เป็นส่วนหนึ่งในขั้นตอนสร้างบ้าน รายละเอียดในใบ BOQ หลักๆจะแสดงปริมาณงาน และราคาวัสดุก่อสร้างที่ถอดแบบมาจากแบบก่อสร้างทั้งหมด ทั้งจากแบบสถาปัตยกรรม แบบวิศวกรรมโครงสร้าง และแบบวิศวกรรมระบบ

ใครคือคนที่ควรถอด BOQ กลาง?

- สถาปนิกหรือผู้ที่มีความเชี่ยวชาญด้านนี้โดยตรง โดยไม่ได้มีส่วนได้ส่วนเสียกับการก่อสร้าง

บทความนี้เหมาะกับใคร?

- เหมาะกับคนที่ต้องการสร้างบ้าน มีแบบบ้านเป็นของตนเองแต่ยังไม่มี BOQ ใช้ผู้รับเหมาทั่วไป ไม่ใช่งานประมูลเอกชน งานราชการ งานสร้างบ้านกับธนาคาร

ทำไมถึงต้องมี BOQ

- เพราะถ้าหากเรามี BOQ ของตัวเองอยู่ในมือ เราจะไม่เสียเปรียบผู้รับเหมา เราจะได้รู้ว่าราคาของบ้านเราที่แท้จริงคือเท่าไหร่ หากเรามีแต่ BOQ ของผู้รับเหมาแล้วเราไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านงานก่อสร้าง เราก็จะดูไม่เป็นโดนเขาหลอกอยู่ดี  

จ้างบริษัทออกแบบครบวงจรพร้อมสร้างมี BOQ มาด้วย

- กรณีนี้บริษัทออกแบบที่รับสร้างให้เราด้วยนั้น ให้ถือว่าเขาก็เหมือนผู้รับเหมาคนหนึ่ง การที่ BOQ ออกมาจากคนที่มีส่วนได้ส่วนเสียกับการก่อสร้าง ให้ถือสะว่าเป็นของผู้รับเหมา เราควรจ้างถอด BOQ แยกด้วย

จะเสียหลักพันหรือโดนโกงหลักแสน?

- การจ้างถอด BOQ 1 หลังสำหรับงานบ้านราคาอยู่ที่ 2,000-3,000 บาท แต่การจ่ายเงินงวดแรกวันทำสัญญานั้นมีมูลค่า 10-20% หรือคิดเป็นเงินประมาณ 100,000-300,000 บาท เป็นการจ่ายเงินแลกกับกระดาษที่พอเกิดปัญหาขึ้นมาก็ตามตัวไม่ได้

ดูอย่างไรว่าตั้งใจมาโกง

- งวดงานที่ 1 จนถึงงานโครงสร้างอาคารก่อนขึ้นงานโครงหลังคาทั้งหมด (หรือประมาณงวดที่ 3) โดย % รวมทั้งหมดจะอยู่ที่ 35% ไม่ควรมากกว่านี้ ต้องอย่าลืมว่าผู้รับเหมาเบิกเงินเราไปก่อนถึงค่อยลงมือทำงานเราเสียเปรียบเสมอ

- หรืองวดงาน BOQ ช่วงงวดแรกหนัก ช่วงท้ายๆเบา อันนี้ไม่ค่อยตรงกับความเป็นจริง เพราะช่วงที่เสียเงินมากที่สุดคือช่วงงานสถาปัตย์ คือนับแต่โครงหลังคาลงมา จึงเป็นไปไม่ได้ที่จะเบิกเงินน้อย

BOQ ดีอย่างไรกับเจ้าของบ้าน

ในกรณีที่เจ้าของบ้านมีแบบก่อสร้างอยู่แล้วในมือและต้องการหาผู้รับเหมามาเสนอราคา หากเจ้าของบ้านไม่มี BOQ ก็สามารถจ้างถอดราคาได้ ค่าใช้จ่ายอยู่ประมาณ 2,000-3,000 บาท เพื่อให้ได้ราคาบ้านออกมา  โดยจะได้ BOQ ออกมา 2 แบบคือ 

แบบที่ 1 - แบบที่มีรายการ ราคาครบถ้วน

แบบที่ 2 - แบบที่มีแต่รายการแต่ไม่มีปริมาณงานและราคาต่างๆ

BOQ แบบที่ไม่มีปริมาณงานและราคาต่างๆคือส่วนที่จะไว้ให้ผู้รับเหมาที่จะเสนอราคา ให้ทำการถอดแบบโดยอ้างอิงรายการตามที่ได้ทำไว้แล้ว เวลาทำการเทียบราคาก็จะทำได้ง่าย ไม่งงและตัดสินใจได้ง่าย หาจุดที่ผิดปกติได้ง่ายขึ้น ข้อควรระวังคืออย่าเผลอให้ตัวเต็มไป.....

หากเจ้าของบ้านมี BOQ ที่ได้มาตรฐาน การแบ่งงวดงานใน BOQ จะไม่ใช่การเกลี่ยงวดเท่ากันงวดละ 10 หรือ 20 อีกต่อไป แต่จะเป็นการแบ่งงวดงานการจ่ายเงินตามการทำงานที่แล้วเสร็จของหน้างานจริงๆแทน เช่น BOQ ชุดนี้แบ่งเป็น 15 งวด แต่ละงวดอาจจะไม่เท่ากันเลยสักงวดก็ได้ และไม่ได้หมายความว่าทำเสร็จ 1 งวดแล้วเบิก 1 ครั้ง แต่จะกลายเป็นว่า ผู้รับเหมาก่อสร้างงานไปแล้วเสร็จจนถึงงวดงานนี้และต้องการเบิก อาจจะเป็น 1-3 งวดงานเบิกทีก็เป็นได้

สิ่งที่เจ้าของบ้านต้องทำคือ ไล่ตรวจความคืบหน้าตามแต่ละงวดงานใน BOQ ว่าครบถ้วนถูกต้องไหมแล้วถึงจ่ายเงิน โดยการจ่ายเงินก็ควรจะมีการทำสัญญาที่เป็นกิจจะลักษณะแต่ต้นและตกลงกันถึงการหักเงินประกันผลงานในการจ่ายงวดงานทุกครั้ง 10% ออกไปด้วย และรวมถึงการขอหนังสือค้ำประกัน (Letter of Guarantee) หรือ ตัวย่อ คือ LG จากทางผู้รับเหมา (ในส่วนนี้มักเกิดขึ้นกับการก่อสร้างมูลค่าหลายล้านบาท)

ปัจจุบัน การถอด BOQ กับการเขียนแบบด้วย AutoCAD นั้นกำลังถูกแทนที่ด้วยโปรแกรมเขียนแบบที่มีความทันสมัยกว่า สามารถขึ้นงาน 3D ออกมาเป็นแบบก่อสร้างและถอดปริมาณ BOQ ขณะขึ้น 3D ออกมาได้ทันที มีความแม่นยำสูงมากซึ่งรู้จักกันในนาม "BIM"

ดูรูปอื่นๆ Click >> https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103092245644734/?d=n

""" สำหรับตัวอย่าง BOQ ที่แนบมาท้ายรายการคือ  BOQ ที่ผู้รับเหมาทำงานกับบริษัทเอกชนจึงเป็นระบบผู้รับเหมาลงทุนก่อน ทำงานเสร็จค่อยเบิกตามงวดงาน ไม่มีการวางเงินล่วงหน้า ณ วันทำสัญญาเหมือนการจ้างงานผู้รับเหมาทั่วไปที่ทำงานไม่ใหญ่มาก ดังนั้นงวดงานที่ 1 จึงเป็นงานโครงสร้างเลย

งวดที่ 1 ประมาณ 4%

งวดที่ 2 ประมาณ 7.25%

งวดที่ 3 ประมาณ 5.6%

งวดที่ 4 ประมาณ 6.9%

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.2 ผู้รับเหมาแบ่ง BOQ แบบนี้ไม่ควรเอา

 ผู้รับเหมาแบ่ง BOQ แบบนี้ไม่ควรเอา

ดูรูปชัดขึ้น Click https://www.facebook.com/100889769198315/posts/102749072345718/?d=n

วันนี้ #Allaboutบ้าน จะมาแนะนำเจ้าของบ้านที่กำลังตัดสินใจสร้างบ้านแต่ก็ไม่อยากถูกผู้รับเหมาจนหมดตัว การขอ BOQ และเปรียบเทียบงวดงานจ่ายเงินจึงเป็นอีกหนึ่งตัวช่วยในการสังเกตว่าผู้รับเจ้าไหนตั้งใจจะมาหลอกคุณ

การทำสัญญากับผู้รับเหมาในงวดที่ 1 นั้น ไม่ควรเกิน 10% ถ้าหากว่าคุณไม่มั่นใจในตัวผู้รับเหมาเพียงพอ ยิ่งขอ 20% ยิ่งต้องระวังเพราะการที่ผู้รับเหมาจะโกงคุณนั้น มักจะเริ่มโกงในงวดงานที่ 1-3 เนื่องจากเป็นงานโครงสร้างล้วนๆ ไม่ยุ่งยากและยังไม่ต้องวางเงินมัดจำในการสั่งผลิตงานอลูมิเนียม บันได ราวจับ อื่นๆที่ผู้รับเหมาต้องเอาเงินไปจม

ยกตัวอย่างบ้านราคา 2 ล้านบาท : วันทำสัญญา ถ้าหากคุณตกลงที่ 20% นั่นหมายความว่าคุณต้องจ่ายเงินไปก่อน 400,000 บาท เพื่อแลกกับกระดาษไม่กี่ใบ และยังไม่รู้ว่าเขาจะมาทำงานต่อให้เราหรือไม่ การสร้างบ้านกับผู้รับเหมาทั่วไปเป็นลักษณะจ่ายเงินให้ผู้รับเหมาก่อนแล้วเขาถึงจะมาทำงานให้เรา ดังนั้นเจ้าของบ้านคือฝ่ายเสียเปรียบเสมอ

หากคุณลองรวมจำนวนเงินที่ต้องจ่ายงวด 1-3 แล้วตีออกมาเป็น % ได้เกิน 50% เป็นต้นไป งวดที่ 4-5 ก็ยังหนักอยู่จนเกิน 70-80% ขอแนะนำให้คุณเริ่มหาผู้รับเหมาเจ้าใหม่มาทำการเปรียบเทียบเพื่อเป็นการส่งสัญญาณว่าฉันรู้ทันคุณ

โดยงวดงานที่ 1-3 ไม่ควรเกิน 35-40% เนื่องจากในงานก่อสร้างบ้าน ส่วนที่หมดเงินไปมากที่สุดคืองวดงานที่เกี่ยวข้องกับงานสถาปัตย์อันได้แก่

โครงหลังคาเหล็ก - ยิ่งเหล็กแพง ผู้รับเหมาจะยิ่งขาดทุน ลดสเปก ลักไก่ อื่นๆ

งานหน้าต่าง - เนื่องจากเป็นงานสั่งผลิต ยิ่งเป็นแบบที่ไม่ใช่ขนาดมาตรฐานราคาก็จะแพงตามลำดับ และการจะสั่งผลิตได้ต้องมีการวางเงินมัดจำจำนวนนึง

งานบันได ราวจับ - เป็นงานสั่งผลิตอีกแบบนึงที่ต้องวางเงินมัดจำไปก่อนเช่นกัน

งานพื้นไม้ลามิเนต - หากต้องจ้างบริษัทย่อยมาปู ยังไงก็ต้องวางมัดจำ

หากคุณผ่านมาได้เกินครึ่งทาง คุณก็สามารถสบายใจได้ครึ่งนึงว่าเขาจะไม่ทิ้งคุณไปไหน เพราะถ้าเขาหมดใจเขาไปนานแล้วจ้าาา

ส่วนผู้รับเหมาที่ดีก็ดีไป บทความนี้มอบให้เฉพาะคนที่ตั้งใจมาโกงและให้เจ้าของบ้านได้ใจแข็งก่อนที่จะถูกหลอก คนทุกคนฝันจะมีบ้านทำงานเก็บเงินแทบตายแต่กลับถูกหลอกหมดตัว ดังนั้นเราจะไม่ให้ใครมาหลอกคุณได้

หมายเหตุ - การแบ่งงวดงานตามตัวอย่าง เกิดจากผู้เขียนลองเซิจข้อมูลดูแล้วพบว่า หากเป็นผู้รับเหมาที่เน้นรับสร้างบ้านขนาดไม่ใหญ่ "ไม่ใช่ผู้รับเหมางานราชการ งานเอกชน งานประมูลงานก่อสร้างจากบริษัทสถาปนิกโดยตรง " จะมีการแบ่งงวดงานที่ไม่ค่อยชัดเจน ส่วนมากใช่การแบ่งแบบ 10 10 10 และมีการวางเงินก้อนในงวดแรกเพื่อให้ผู้รับเหมานำไปซื้อของก่อน

ส่วน BOQ จริงๆหน้าตาเป็นอย่างไรสามารถติดตามได้ใน 

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.1 เมื่อมีผู้รับเหมาอยู่ในโลก 2 ใบ

ผู้รับเหมาทั่วไป Vs ผู้รับเหมามาตรฐาน

ย้อนกลับไปในช่วงแรกๆที่เริ่มเข้ากลุ่มบ้านต่างๆใน Facebook แล้วได้เห็นความน่าอัศจรรย์ใจมากมาย ทำไมไม่เหมือนกับที่ทำงาน คนธรรมดาออกแบบบ้านเอง ผู้รับเหมาเป็นทั้งสถาปนิก วิศวะและผู้รับเหมาเองแบบ One stop service มีสิ่งที่หายไปจากระบบหลายส่วน แล้วสิ่งหนึ่งที่น่าแปลกใจมากที่สุดนั่นคือ ทำไมผู้รับเหมาส่วนใหญ่ถึงเรียกเก็บเงินวันทำสัญญาก้อนแรกกับเจ้าของบ้าน แถมเรียก 10-20% ในวันทำสัญญาก่อนลงมือสร้างจริง เมื่ออยู่ไปนานๆก็เริ่มเข้าใจว่าผู้รับเหมาที่ทำงานก่อสร้างนั้นถูกจำแนกเป็น 2 ระบบเหมือนอยู่กันคนละ server ถ้าคนไหนไม่เคยอยู่ในโลก 2 ใบก็จะไม่เข้าใจในแต่ละโลก

วันนี้เราจะมาอธิบายคร่าวๆให้เข้าใจว่าผู้รับเหมาทั้ง 2 โลกคือแบบไหน 

🌏โลกใบที่ 1 คือ อยู่ในระบบวงจรงานออกแบบและก่อสร้าง

- คอยประมูลงานจากบริษัทออกแบบหรือทำงานร่วมกับบริษัทเอกชนที่เกี่ยวข้องกับงานก่อสร้าง

- จดทะเบียนบริษัท มีทุนจดทะเบียน

- มีเครดิตดี ทั้งสำหรับแบงค์และร้านอุปกรณ์ก่อสร้าง

- สามารถขอแบงค์การันตีได้หรือหนังสือสัญญาค้ำประกันจากธนาคาร (Letter of Guarantee)

- ยินยอมให้หักเงินประกันผลงานออก 10% ในแต่ละงวด

- ถอด BOQ แบ่งงวดงานชัดเจน เบิกเงินตามprogress งานจริง ไม่ใช่เกลี่ยงวดงานเท่าๆกันทุกงวด

- ทำงานเสร็จก่อน ถึงเบิกงวดงานได้ตามหน้างานจริง

- มีเงินทุนสำรอง 30% เพื่อใช้ในการลงทุนก่อสร้างไปก่อน โดยไม่ใช่เงินจากเจ้าของบ้าน

- ไม่สามารถปรับ แก้แบบเองได้ ต้องผ่านการแก้จากผู้ออกแบบและวิศวกรเท่านั้น

- ไม่หายสาบสูญเพราะมีหน้ามีตา มีหนังสือค้ำประกันจากธนาคารคุ้มครองทั้ง 2 ฝั่ง

🌏โลกใบที่ 2 คือ ผู้รับเหมางานขนาดเล็ก งานทั่วไป งานต่อเติม

- ดิวงานออกแบบกับเจ้าของโดยตรง โดยทำหน้าที่เป็นทั้งผู้ออกแบบ เขียนแบบ ถอด BOQ แบบ One stop service

- จดทะเบียนหรือไม่จดทะเบียนบริษัท

- เครดิตยังไม่แข็งแกร่งพอที่จะก้าวข้ามไปงานใหญ่

- ไม่สามารถขอแบงค์การันตีได้ถ้าความน่าเชื่อถือไม่มีหรือไม่ได้จดทะเบียนบริษัท

- ไม่ค่อยพูดถึงเรื่องการหักเงินประกันผลงาน 10% ในแต่ละงวดงาน

- ไม่มี BOQ หรือ ถอด BOQ ไม่ละเอียด หรือ มีแต่ % การแบ่งงวดงานแบบหยาบ

- เจ้าของเงินต้องจ่ายเงิน ณ วันทำสัญญาก่อน 10-20% ก่อนลงมือก่อสร้าง

- ปรับแบบ แก้แบบ ปรับราคาค่าก่อสร้าง

- เสี่ยงต่อการหายสาบสูญหรือตามตัวได้ยากในรายที่ไม่มีที่อยู่แน่นอนหรือไม่ได้จดทะเบียนบริษัท

ในชีวิตคนทั่วไปที่ทำการสร้างบ้านปกติทั้งไม่เกินล้านบาทหรือหลายล้านบาท ส่วนใหญ่นั้นเลือกผู้รับเหมาทั่วไปซึ่งมีทั้งดีและไม่ดีปะปนกัน หากไม่มั่นใจก็ควรลองถามว่าไซต์งานที่กำลังก่อสร้างอยู่ที่ไหน แล้วเสียเวลาขับรถไปดูงาน ถามเจ้าของบ้านท่านอื่นว่าผู้รับเหมาเจ้านี้ดีมั้ย นี่จะเป็นอีกวิธีหนึ่งที่จะช่วยให้พบเจอผู้รับเหมาที่ดีได้

อย่างไรก็ตาม ไม่ต้องกลัวว่าผู้รับเหมาทั่วไปจะไม่ดีและทำงานไม่ได้ ทั้งหมดสามารถทำงานได้ ขึ้นอยู่กับว่าเราจะเลือกแบบไหน ผู้รับเหมาที่ได้มาตรฐานก็ต้องแบกรับในหลายส่วนในการจัดตั้งบริษัทจึงทำให้มีค่าบริการที่สูงตามมานี่จึงทำให้คนส่วนใหญ่ยังใช้บริการผู้รับเหมาทั่วไปอยู่นั่นเอง

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/Allaboutban/