EP.21 จะสร้างบ้านทั้งทีต้องรู้อะไรบ้าง

📌1.รู้ว่าอยากได้แบบไหน ได้กี่ตารางเมตร

รูปแบบในงานสถาปัตยกรรมนั้นมีมากมายและเป็นตัวกำหนดราคาในงานก่อสร้าง สิ่งแรกที่ต้องเข้าใจคือ แบบที่จะสร้างราคา / ตรม.เท่าไหร่ หากสร้างแบบปกติทั่วไปก็ตั้งตัวเลขคร่าวๆ 15,000 บาท/ ตรม. งบในการก่อสร้างมี 1.5 ล้านบาท 

- 1,500,000 / 15,000 = 100 ตรม.

แบบนี้เราถึงจะเริ่มรู้คร่าวๆว่าเราจะสามารถมีบ้านได้กี่ตารางเมตร

📌2.ที่ดินที่จะทำการก่อสร้าง / กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

ขนาดของที่ดิน กว้าง x ยาว และส่วนที่แคบที่สุด ให้จำไว้เสมอถ้าหากไม่อยากมีปัญหากับใครก็เว้นระยะโดยรอบบ้าน 2 เมตร สำหรับ 2 ชั้น

- กฎหมายกำหนด set back จากแนวเขตที่ดินถึงผนังอาคารด้านนอก 2 เมตร ไม่ใช่จาก center เสาบ้าน  ร่น 50 เซนก็เช่นกัน

- หากติดแม่น้ำ ลำคลอง สาธารณะ กว้างมากกว่า 10 เมตร ร่น 6 เมตร / กว้างน้อยกว่า 10 เมตร ร่น 3 เมตร  อย่าหือกับเจ้าท่า อะไรที่ก่อสร้างสูงเกิน 1.20 เมตร ถือเป็นสิ่งก่อสร้าง รื้อ รื้อ

- ระยะถอยร่นจากแหล่งน้ำขนาดใหญ่เช่น บึง ทะเล ร่น 12 เมตร

- ระยะถอยร่นหากติดถนน กรณีถนนสาธารณะ มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 3 เมตร / กรณีถนนสาธารณะ มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร เช่น ถนนมีความกว้าง 8 เมตร วัดจากกึ่งกลางถนน

- หากสร้างทดแทนตึกแถวเก่า สามารถสร้างทดแทนของเดิมได้โดยพื้นที่เปลี่ยนแปลงได้ไม่เกิน 2% ไม่เพิ่มความสูงของอาคาร ไม่เพิ่มพื้นที่ปกคลุมดิน และให้คงที่ว่างด้านหน้า ด้านหลัง ด้านข้าง หรือการร่นแนวอาคารเดิมเอาไว้

- สำรวจถนนทางเข้าที่ดิน กว้างกี่เมตร รถขนาดใหญ่เข้าได้ไหม เพราะยิ่งลำบากยิ่งเพิ่มภาระและค่าใช้จ่ายที่สูงตามมา ควรเข้าใจส่วนนี้

- สถานที่ก่อสร้างเตรียมไว้หรือยัง สามารถทำที่พักคนงานในไซท์งานได้มั้ย

กฎกระทรวงฉบับที่ 68 (พ.ศ.2563)

https://download.asa.or.th/03media/04law/cba/mr/mr63-68.pdf

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

https://www.ubu.ac.th/web/files_up/00045f2021030310303373.pdf

📌3.แบบที่จะทำการสร้าง

จะซื้อแบบเอง จ้างออกแบบ ออกแบบเองก็ต้องดูขนาดตัวบ้านที่สามารถลงในที่ดินให้ได้ด้วยโดยดูจากข้อ 2 ไม่งั้นจะขออนุญาตไม่ผ่าน ส่วนใครจะจ้างออกแบบก็ต้องมีความรู้ ทันเกมส์นิดนึง อย่าเป็นผู้รับฟังอย่างเดียว

     เรทค่าออกแบบที่สมาคมกำหนดคือ บ้านราคาต่ำกว่า 50 บ้านบาททั้งหมด ใช้เกณฑ์นี้

- ไม่ซันซ้อน คิด 4.5% ของราคาค่าก่อสร้าง บ้านธรรมดาง่ายๆทั่วไปนี่แหละ 

- ซับซ้อน คิด 6.5% อันนี้ก็คงเป็นพวกโกดัง โรงงาน โรงแรม คอนโด แล้วแต่ตีความ

- ซับซ้อนมาก คิด 8.5% ต้องระดับสนามบิน อาคารรัฐสภา

- แต่ถ้าจ้างบริษัทมีชื่อเสียงก็แล้วแต่บริษัทคิดเลย จะพอใจหรือไม่อยู่ที่เรา

🍓ข้อนี้พึงระวังในการซื้อแบบหรืออกแบบเอง หลังจากเอาตัวบ้านลงต้องมีที่ว่างเหลือ 30% ของพื้นที่ดินทั้งหมด สร้างเต็มพื้นที่ไม่ได้

อ้างอิงจากสภาสถาปนิก : https://www.facebook.com/199613920143018/posts/2137833636321027/?d=n

จ้างออกแบบบ้านต้องได้อะไรบ้าง

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/106591385294820/?d=n

ตรวจสอบใบประกอบอนุญาตวิชาชีพสถาปนิก

https://act.or.th/th/member_check/

ตรวจสอบใบอนุญาตประกอบวิชาชีพวิศวกร

https://service.coe.or.th/verify_license?fbclid=IwAR2B2UkAuBDWfilyClVfcwXeCiPBVKdyPHfMDP0OtWL-qgY2pgD0jYCOM6c

📌4.เฟ้นหาผู้รับเหมา

ในส่วนนี้คงตอบไม่ได้ว่าใครดีหรือไม่ดี ใครโกงไม่โกง แต่สามารถแนะนำได้ว่าวงการสร้างบ้านเขามีสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านนะเธอออ ลองไปดีลกับเขาดูไม่เสียค่าใช้จ่าย เขามีแบบบ้านสำเร็จให้เลือกพร้อมเกรดวัสดุ

- สร้างบ้านกับบริษัทใหญ่ก็แพงขึ้นมานิดนึง แต่ถ้าเทียบกับตอนถูกคนอื่นโกงก็ถูกอยู่นะ

- ถ้าจ้างทีมออกแบบและรับเหมาไปในตัว ก็สบายเราแหละ แต่เวลาเขาดิ้นไปจากแบบก็ตามให้ทันนะ

- ทีมออกแบบ ทีมก่อสร้างควรจะเป็นคนละทีมเพราะจะเกิดการปรึกษากันและเจ้าของบ้านรับรู้ พูดง่ายๆไม่อยากมีใครเป็นคนผิด ลำบากใจเรานิดหน่อยแต่ดีกว่าปัญหาถูกแก้เอง หมกใต้พรหม

- จ่ายเงินยังไง กู้ธนาคารจ่าย เงินสด จ่ายก่อนทำงานทีหลัง หรือทำก่อนเบิกทีหลัง

สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน

https://www.hba-th.org/ทำเนียบสมาชิก

อันนี้สำหรับคนหาผู้รับเหมาเอง

ทำสัญญาสร้างบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/109184271702198/?d=n

📌5.ต้องมีความรู้ด้านการก่อสร้างบ้าง

หากคุณจ้างผุ้รับเหมาเองโดยตรง นี่คืองานยากที่คุณต้องตามให้ทัน คุณต้องมีความรู้ในเรื่องงานก่อสร้าง ถ้าไม่มีคุณก็ต้องศึกษา อย่าคิดว่ามันง่ายเพราะมันเป็นเรื่องยาก เมื่อไหร่ที่คุณมองว่าง่ายคุณจะถูกโกงง่ายๆเช่นกัน บ้านอยู่บนที่ดินคุณ คุณต้องเดินดูบ่อยๆ ไม่เข้าใจตรงไหนก็นำเรื่องมาถามในเนตหรือหาอ่านในเนต ปัจจุบันความรู้มีเยอะมาก

ในข้อที่ 5 นั้นเป็นเรื่องที่ยากที่สุดแต่คงไม่สามารถเขียนอธิบายได้ จำเป็นต้องอาศัยความพยายามแต่ละบุคคลและเป็นช่วงวัดใจในทุกสิ่ง ขอให้คนที่อยากมีบ้านศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจให้ดีค่ะ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.10 ใบสรุปราคางานก่อสร้าง BOQ

ดูรูปแบบชัดๆ >> https://www.facebook.com/100889769198315/posts/108381898449102/?d=n

โดยปกติแล้ว ใบ Cover ที่แปะหน้า BOQ จะมีแยกเพียงแค่ 4 หมวด (งานบ้าน) จะไม่มีการซอย % แยกงวดงานแบบด้านล่าง

ใจความสำคัญนั้นอยู่ตรงไหน ? 

อย่างที่คอยบอกตลอดเวลาว่า 

- งานโครงสร้าง 30-35%

- งานสถาปัตย์ 45-50%

- งานระบบอื่นๆ 20%

มันมีที่มาจากตรงนี้แหละค่ะ มาจากการรวมราคาแต่ละส่วนจนเป็นตัวเลขขึ้นมา ไม่ใช่เกิดจากการแบ่งงวดงานหยาบๆ

*ใช้ได้กับงานโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก

*ในใบสรุปราคานี้ ได้มีการ SUM ค่าดำเนินการกับกำไรมาเรียบร้อยแล้วแต่ไม่ได้แสดงให้ดูเนื่องจากค่าต่างๆพวกนี้เป็นเรื่องที่แล้วแต่ผู้รับเหมาจะคิดว่าจะใส่เท่าไหร่ ใส่ส่วนไหน เนื่องจากข้อมูลเราเน้นให้ความรู้ระดับคนที่จะสร้างบ้านทั่วไปไม่ได้อยู่ในรูปแบบบริษัท ราชการ จึงไม่ได้ซับซ้อนมาก

แต่ละหมวดประกอบด้วยงานส่วนใดบ้าง ?

📌งานโครงสร้าง

- งานเสาเข็มตอก

- งานโครงสร้างฐานราก เสา ตอม่อ คานขั้นล่าง

- งานโครงสร้างพื้นชั้นล่าง เสาชั้นล่าง

- งานโครงสร้างคานและพื้นชั้น 2 งานบันได

- งานโครงสร้างเสาชั้น 2

📌งานสถาปัตยกรรม

- งานก่อผนังชั้น 1 ,งานโครงสร้างหลังคาและมุงหลังคา

- งานก่อผนังชั้น 2 

- งานฉาบผนังภายใน งานฉาบผนังภายนอก

- งานปรับระดับพื้น กรณีปูลามิเนต

- งานปูกระเบื้องห้องน้ำ 

- งานฝ้าภายนอก งานติดตั้งฝ้าเพดาน

- งานประตูหน้าต่าง งานทาสีรองพื้น ทาสีจริง

- งานตกแต่งพื้นผิวบันได

📌งานระบบไฟฟ้า

- รางไฟและท่อร้อยสายไฟ

- งานตู้ไฟ

- งานติดตั้งดวงโคม สวิทช์ ปลั๊ก

📌งานระบบสุขาภิบาล

- ระบบประปา ระบายน้ำโสโครก น้ำเสีย ระบายน้ำฝนของตัวบ้าน

- ระบบระบายน้ำทิ้งรอบอาคาร

เมื่ออ่านมาถึงตรงนี้แล้ว อาจจะสับสนว่าทำไมไม่เรียงเหมือนในตารางด้านล่าง เนื่องจากด้านบนเรียงตามหมวดหมู่ ส่วนในตารางนั้นเรียงตามกระบวนการทำงานจริง เช่น ในระหว่างที่ก่อผนังชั้น 2 อาจมีการกรีดผนังชั้น 1 เพื่อเดินงานร้อยท่อสายไฟชั้น 1 ดังนั้นเวลาเบิกเงิน จึงถูกจัดอยู่ในงวดงานเดียวกันเป็นต้น

" สิ่งที่ต้องเข้าใจคือ การที่เราสรุปตัวเลข % แต่ละงวดงานมานั้น ไม่ได้หมายความว่าต้องเหมือนกันทุกหลัง เป็นเพียงแนวทางที่ใช้ในการประมาณการ จึดประสงค์คือ ต้องการให้รู้ว่างวดงานไหนที่ต้องเสียเงินเยอะ งวดงานไหนน้อย "

การแบ่งงวดงานเยอะ ไม่ได้หมายความว่าต้องแบ่งจ่ายทีละงวดงานแต่สามารถทำได้ทีละหลายงวดงานแล้วเบิกทีเดียวก็เป็นได้

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.8 เพลทเหล็กหัวเสา 1 ในเรื่องที่ทำผิดมากที่สุด

 1 ในเรื่องที่คนสร้างบ้านประสบพบเจอมากที่สุด คือ  " การไม่ใส่เพลทเหล็กหัวเสา "

📌 ไม่ใส่เพลทที่หัวเสา (ดูรูปประกอบ) คือ อยากจะถามเหลือเกินว่าคนออกแบบจบหลักสูตรกระทรวงเวทมนต์มาหรืออย่างไร ถึงได้คิดว่าเหล็กเส้นจากเสาเส้นน้อยๆจะสามารถผนึกกำลังรับน้ำหนักโครงหลังคาบ้านทั้งหลังได้ ไหนจะน้ำหนักแผ่นกระเบื้องที่แม่งโคตรจะหนัก ให้ยืนถือยังเหนื่อย   นี่มันสุดยอดหัวกระทิแห่ง MIT เลยชัดๆ ฿&@"}^*+$>

ถามจริ๊งงง!!! พี่ไม่สงสารเจ้าของบ้านบ้างเลยหรอ

แต่อย่างว่า ตัวแบบอาจจะไม่มีมา

แล้วไอ้ที่น่าหวาดเสียวคือ บางผู้รับเหมา คุณพรี่ไม่มีเพลทหัวเสาแถมขึ้นโครงหลังคาทั้งหลังเสร็จหมดแล้ว ต่อด้วยมุงหลังคา 5555+ อูยยยย สงสารเจ้าเหล็กเส้นน้อยเหลือเกิน ติดต่อมูลนิธิปวีณาได้ไหม ทารุณกรรมน้องเหล็กเส้น

บางคนดีหน่อยมีเพลทเหล็กให้ โล่งใจมาก!!! แต่ แต่ เพลทเหล็กคุณพรี่ห่างจากปูนไกลโพ้นเลย คือแบบเว้นช่องให้แมวลอดหรออออพ่อคุณณณ  แถมขึ้นโครงหลังคาเหมือนอันบน ...... เหล็กเส้นผู้น่าสงสาร สู้เค้านะ 

บ่นมาจนถึงตอนนี้ หลายคนคงอยากรู้ว่าเพลทเหล็กหัวเสามีไว้ทำอะไร เชิญเพิ่มเติมความรู้ได้เลยจ่ะ

- เพลทเหล็กทำหน้าที่กระจายแรงจากโครงหลังคาที่ถ่ายลงมายังหัวเสา เพราะถ้าเกิดไม่มีเพลทหัวเสา น้ำหนักจากเหล็กก็จะกดทับไปที่ปูนโดยตรง เกิดความเสียหายต่อโครงสร้างได้

- การติดตั้งเพลทเหล็กควรวัดให้ได้ระดับ และเชื่อมติดกับเหล็กเส้นโดยให้มีเนื้อสัมผัสเพียงพอกันการเคลื่อนหลุดไป

- เพลทเหล็กช่วยให้โครงหลังคาเหล็กสามารถเชื่อติดกับหัวเสาได้มากขึ้น มีพื้นที่สัมผัสมากขึ้น  แทนที่จะเอาชัวิตไปฝากไว้กับเหล็กเส้นอย่างเดียว

- ปูนที่ใช้เทเกราท์กัวเสาควรเป็น Non-Shrink Grout เนื่องจากมีความเหลว สามารถเทได้เต็มเสา ไม่เกิดโพรงอากาศและรับกำลังอัดได้สูงกว่าปกติ

"""" ส่วนบ้านใครที่ไม่มีเพลทเหล็ก นายช่าง Goo เขาบอกว่าไม่เป็นไร แต่ถ้าเป็นบ้าน Goo คงนอนไม่หลับอ่ะ""""

เพลงมา : หลับตาลงหัวใจยังหวั่นไหว เก็บไปฝันถึงเธอทุกที ......

ไม่เอา อย่าไปทำเขาคิดมากสิ......ตั้งนะโม 3 จบ

สวัสดี

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.5 จ้างช่างไฟฟ้าเดินงานไฟในบ้านต้องมีใบรับรองนะรู้ยัง!!🌟

กฎหมายนี้ไม่ใช่กฎหมายใหม่แต่อย่างใด ถูกประกาศใช้มาตั้งแต่วันที่ 26 ตุลาคม 2559!! โดยกำหนดให้ช่างไฟฟ้าภายในอาคารต้องมีหนังสือรับรองความรู้ความสามารถ หรือ ไลเซนส์ (License)

📌บทลงโทษ

- หากฝ่าฝืนทำงานโดยไม่มีหนังสือรับรอง มีโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท 

- นายจ้างที่ฝ่าฝืนว่าจ้างช่างไฟฟ้าภายในอาคารที่ไม่มีหนังสือรับรองเข้าทำงาน จะมีโทษปรับไม่เกิน 30,000 บาทด้วยเช่นกัน

โดยเหตุผลของการออกกฎหมายฉบับนี้นั้นก็เนื่องมาจาก การเดินสายไฟฟ้าที่ไม่ได้มาตรฐาน ไม่ได้เป็นไปตามหลักวิชาการที่ถูกต้อง โดยร้อยละ 80 เกิดขึ้นจากไฟฟ้าลัดวงจรและสาเหตุของไฟฟ้าลัดวงจรเกิดจากสายไฟเสื่อมคุณภาพ และการเดินสายไฟไม่ได้มาตรฐาน

และด้วยสาเหตุนี้เองจึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ กรมกระทรวงแรงงานได้ออกกฎหมายตัวใหม่ คือ "พระราชบัญญัติส่งเสริมการพัฒนาฝีมือแรงงาน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2557” เพื่อยกระดับคุณภาพช่างไฟฟ้า และส่งเสริมให้ผู้ประกอบอาชีพมีความรู้ ความสามารถ อย่างถูกต้องตามหลัก กฎหมายช่างไฟฟ้า ซึ่งเป็นความพยายามของรัฐในการปิดช่องโหว่ว กำจัดจุดอ่อนปัญหาช่างไฟฟ้าไม่ได้มาตรฐาน

สำหรับใครที่มี ใบอนุญาตจากสภาวิศวกร (กว.) สาขา ช่างไฟฟ้า อย่าง วุฒิวิศวกร, สามัญวิศวกรม, ภาคีวิศวกรม, ภาคีวิศวรพิเศษ จะถูกยกเว้นไม่ต้องยืนขอหนังสือรับรองความรู้ความสามารถ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/Allaboutban/

EP.3 BOQ คืออะไร?

 BOQ คืออะไร ?

BOQ (Bill of Quantities) คือ เอกสารแสดงราคากลางในการก่อสร้าง เป็นส่วนหนึ่งในขั้นตอนสร้างบ้าน รายละเอียดในใบ BOQ หลักๆจะแสดงปริมาณงาน และราคาวัสดุก่อสร้างที่ถอดแบบมาจากแบบก่อสร้างทั้งหมด ทั้งจากแบบสถาปัตยกรรม แบบวิศวกรรมโครงสร้าง และแบบวิศวกรรมระบบ

ใครคือคนที่ควรถอด BOQ กลาง?

- สถาปนิกหรือผู้ที่มีความเชี่ยวชาญด้านนี้โดยตรง โดยไม่ได้มีส่วนได้ส่วนเสียกับการก่อสร้าง

บทความนี้เหมาะกับใคร?

- เหมาะกับคนที่ต้องการสร้างบ้าน มีแบบบ้านเป็นของตนเองแต่ยังไม่มี BOQ ใช้ผู้รับเหมาทั่วไป ไม่ใช่งานประมูลเอกชน งานราชการ งานสร้างบ้านกับธนาคาร

ทำไมถึงต้องมี BOQ

- เพราะถ้าหากเรามี BOQ ของตัวเองอยู่ในมือ เราจะไม่เสียเปรียบผู้รับเหมา เราจะได้รู้ว่าราคาของบ้านเราที่แท้จริงคือเท่าไหร่ หากเรามีแต่ BOQ ของผู้รับเหมาแล้วเราไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านงานก่อสร้าง เราก็จะดูไม่เป็นโดนเขาหลอกอยู่ดี  

จ้างบริษัทออกแบบครบวงจรพร้อมสร้างมี BOQ มาด้วย

- กรณีนี้บริษัทออกแบบที่รับสร้างให้เราด้วยนั้น ให้ถือว่าเขาก็เหมือนผู้รับเหมาคนหนึ่ง การที่ BOQ ออกมาจากคนที่มีส่วนได้ส่วนเสียกับการก่อสร้าง ให้ถือสะว่าเป็นของผู้รับเหมา เราควรจ้างถอด BOQ แยกด้วย

จะเสียหลักพันหรือโดนโกงหลักแสน?

- การจ้างถอด BOQ 1 หลังสำหรับงานบ้านราคาอยู่ที่ 2,000-3,000 บาท แต่การจ่ายเงินงวดแรกวันทำสัญญานั้นมีมูลค่า 10-20% หรือคิดเป็นเงินประมาณ 100,000-300,000 บาท เป็นการจ่ายเงินแลกกับกระดาษที่พอเกิดปัญหาขึ้นมาก็ตามตัวไม่ได้

ดูอย่างไรว่าตั้งใจมาโกง

- งวดงานที่ 1 จนถึงงานโครงสร้างอาคารก่อนขึ้นงานโครงหลังคาทั้งหมด (หรือประมาณงวดที่ 3) โดย % รวมทั้งหมดจะอยู่ที่ 35% ไม่ควรมากกว่านี้ ต้องอย่าลืมว่าผู้รับเหมาเบิกเงินเราไปก่อนถึงค่อยลงมือทำงานเราเสียเปรียบเสมอ

- หรืองวดงาน BOQ ช่วงงวดแรกหนัก ช่วงท้ายๆเบา อันนี้ไม่ค่อยตรงกับความเป็นจริง เพราะช่วงที่เสียเงินมากที่สุดคือช่วงงานสถาปัตย์ คือนับแต่โครงหลังคาลงมา จึงเป็นไปไม่ได้ที่จะเบิกเงินน้อย

BOQ ดีอย่างไรกับเจ้าของบ้าน

ในกรณีที่เจ้าของบ้านมีแบบก่อสร้างอยู่แล้วในมือและต้องการหาผู้รับเหมามาเสนอราคา หากเจ้าของบ้านไม่มี BOQ ก็สามารถจ้างถอดราคาได้ ค่าใช้จ่ายอยู่ประมาณ 2,000-3,000 บาท เพื่อให้ได้ราคาบ้านออกมา  โดยจะได้ BOQ ออกมา 2 แบบคือ 

แบบที่ 1 - แบบที่มีรายการ ราคาครบถ้วน

แบบที่ 2 - แบบที่มีแต่รายการแต่ไม่มีปริมาณงานและราคาต่างๆ

BOQ แบบที่ไม่มีปริมาณงานและราคาต่างๆคือส่วนที่จะไว้ให้ผู้รับเหมาที่จะเสนอราคา ให้ทำการถอดแบบโดยอ้างอิงรายการตามที่ได้ทำไว้แล้ว เวลาทำการเทียบราคาก็จะทำได้ง่าย ไม่งงและตัดสินใจได้ง่าย หาจุดที่ผิดปกติได้ง่ายขึ้น ข้อควรระวังคืออย่าเผลอให้ตัวเต็มไป.....

หากเจ้าของบ้านมี BOQ ที่ได้มาตรฐาน การแบ่งงวดงานใน BOQ จะไม่ใช่การเกลี่ยงวดเท่ากันงวดละ 10 หรือ 20 อีกต่อไป แต่จะเป็นการแบ่งงวดงานการจ่ายเงินตามการทำงานที่แล้วเสร็จของหน้างานจริงๆแทน เช่น BOQ ชุดนี้แบ่งเป็น 15 งวด แต่ละงวดอาจจะไม่เท่ากันเลยสักงวดก็ได้ และไม่ได้หมายความว่าทำเสร็จ 1 งวดแล้วเบิก 1 ครั้ง แต่จะกลายเป็นว่า ผู้รับเหมาก่อสร้างงานไปแล้วเสร็จจนถึงงวดงานนี้และต้องการเบิก อาจจะเป็น 1-3 งวดงานเบิกทีก็เป็นได้

สิ่งที่เจ้าของบ้านต้องทำคือ ไล่ตรวจความคืบหน้าตามแต่ละงวดงานใน BOQ ว่าครบถ้วนถูกต้องไหมแล้วถึงจ่ายเงิน โดยการจ่ายเงินก็ควรจะมีการทำสัญญาที่เป็นกิจจะลักษณะแต่ต้นและตกลงกันถึงการหักเงินประกันผลงานในการจ่ายงวดงานทุกครั้ง 10% ออกไปด้วย และรวมถึงการขอหนังสือค้ำประกัน (Letter of Guarantee) หรือ ตัวย่อ คือ LG จากทางผู้รับเหมา (ในส่วนนี้มักเกิดขึ้นกับการก่อสร้างมูลค่าหลายล้านบาท)

ปัจจุบัน การถอด BOQ กับการเขียนแบบด้วย AutoCAD นั้นกำลังถูกแทนที่ด้วยโปรแกรมเขียนแบบที่มีความทันสมัยกว่า สามารถขึ้นงาน 3D ออกมาเป็นแบบก่อสร้างและถอดปริมาณ BOQ ขณะขึ้น 3D ออกมาได้ทันที มีความแม่นยำสูงมากซึ่งรู้จักกันในนาม "BIM"

ดูรูปอื่นๆ Click >> https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103092245644734/?d=n

""" สำหรับตัวอย่าง BOQ ที่แนบมาท้ายรายการคือ  BOQ ที่ผู้รับเหมาทำงานกับบริษัทเอกชนจึงเป็นระบบผู้รับเหมาลงทุนก่อน ทำงานเสร็จค่อยเบิกตามงวดงาน ไม่มีการวางเงินล่วงหน้า ณ วันทำสัญญาเหมือนการจ้างงานผู้รับเหมาทั่วไปที่ทำงานไม่ใหญ่มาก ดังนั้นงวดงานที่ 1 จึงเป็นงานโครงสร้างเลย

งวดที่ 1 ประมาณ 4%

งวดที่ 2 ประมาณ 7.25%

งวดที่ 3 ประมาณ 5.6%

งวดที่ 4 ประมาณ 6.9%

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.1 เมื่อมีผู้รับเหมาอยู่ในโลก 2 ใบ

ผู้รับเหมาทั่วไป Vs ผู้รับเหมามาตรฐาน

ย้อนกลับไปในช่วงแรกๆที่เริ่มเข้ากลุ่มบ้านต่างๆใน Facebook แล้วได้เห็นความน่าอัศจรรย์ใจมากมาย ทำไมไม่เหมือนกับที่ทำงาน คนธรรมดาออกแบบบ้านเอง ผู้รับเหมาเป็นทั้งสถาปนิก วิศวะและผู้รับเหมาเองแบบ One stop service มีสิ่งที่หายไปจากระบบหลายส่วน แล้วสิ่งหนึ่งที่น่าแปลกใจมากที่สุดนั่นคือ ทำไมผู้รับเหมาส่วนใหญ่ถึงเรียกเก็บเงินวันทำสัญญาก้อนแรกกับเจ้าของบ้าน แถมเรียก 10-20% ในวันทำสัญญาก่อนลงมือสร้างจริง เมื่ออยู่ไปนานๆก็เริ่มเข้าใจว่าผู้รับเหมาที่ทำงานก่อสร้างนั้นถูกจำแนกเป็น 2 ระบบเหมือนอยู่กันคนละ server ถ้าคนไหนไม่เคยอยู่ในโลก 2 ใบก็จะไม่เข้าใจในแต่ละโลก

วันนี้เราจะมาอธิบายคร่าวๆให้เข้าใจว่าผู้รับเหมาทั้ง 2 โลกคือแบบไหน 

🌏โลกใบที่ 1 คือ อยู่ในระบบวงจรงานออกแบบและก่อสร้าง

- คอยประมูลงานจากบริษัทออกแบบหรือทำงานร่วมกับบริษัทเอกชนที่เกี่ยวข้องกับงานก่อสร้าง

- จดทะเบียนบริษัท มีทุนจดทะเบียน

- มีเครดิตดี ทั้งสำหรับแบงค์และร้านอุปกรณ์ก่อสร้าง

- สามารถขอแบงค์การันตีได้หรือหนังสือสัญญาค้ำประกันจากธนาคาร (Letter of Guarantee)

- ยินยอมให้หักเงินประกันผลงานออก 10% ในแต่ละงวด

- ถอด BOQ แบ่งงวดงานชัดเจน เบิกเงินตามprogress งานจริง ไม่ใช่เกลี่ยงวดงานเท่าๆกันทุกงวด

- ทำงานเสร็จก่อน ถึงเบิกงวดงานได้ตามหน้างานจริง

- มีเงินทุนสำรอง 30% เพื่อใช้ในการลงทุนก่อสร้างไปก่อน โดยไม่ใช่เงินจากเจ้าของบ้าน

- ไม่สามารถปรับ แก้แบบเองได้ ต้องผ่านการแก้จากผู้ออกแบบและวิศวกรเท่านั้น

- ไม่หายสาบสูญเพราะมีหน้ามีตา มีหนังสือค้ำประกันจากธนาคารคุ้มครองทั้ง 2 ฝั่ง

🌏โลกใบที่ 2 คือ ผู้รับเหมางานขนาดเล็ก งานทั่วไป งานต่อเติม

- ดิวงานออกแบบกับเจ้าของโดยตรง โดยทำหน้าที่เป็นทั้งผู้ออกแบบ เขียนแบบ ถอด BOQ แบบ One stop service

- จดทะเบียนหรือไม่จดทะเบียนบริษัท

- เครดิตยังไม่แข็งแกร่งพอที่จะก้าวข้ามไปงานใหญ่

- ไม่สามารถขอแบงค์การันตีได้ถ้าความน่าเชื่อถือไม่มีหรือไม่ได้จดทะเบียนบริษัท

- ไม่ค่อยพูดถึงเรื่องการหักเงินประกันผลงาน 10% ในแต่ละงวดงาน

- ไม่มี BOQ หรือ ถอด BOQ ไม่ละเอียด หรือ มีแต่ % การแบ่งงวดงานแบบหยาบ

- เจ้าของเงินต้องจ่ายเงิน ณ วันทำสัญญาก่อน 10-20% ก่อนลงมือก่อสร้าง

- ปรับแบบ แก้แบบ ปรับราคาค่าก่อสร้าง

- เสี่ยงต่อการหายสาบสูญหรือตามตัวได้ยากในรายที่ไม่มีที่อยู่แน่นอนหรือไม่ได้จดทะเบียนบริษัท

ในชีวิตคนทั่วไปที่ทำการสร้างบ้านปกติทั้งไม่เกินล้านบาทหรือหลายล้านบาท ส่วนใหญ่นั้นเลือกผู้รับเหมาทั่วไปซึ่งมีทั้งดีและไม่ดีปะปนกัน หากไม่มั่นใจก็ควรลองถามว่าไซต์งานที่กำลังก่อสร้างอยู่ที่ไหน แล้วเสียเวลาขับรถไปดูงาน ถามเจ้าของบ้านท่านอื่นว่าผู้รับเหมาเจ้านี้ดีมั้ย นี่จะเป็นอีกวิธีหนึ่งที่จะช่วยให้พบเจอผู้รับเหมาที่ดีได้

อย่างไรก็ตาม ไม่ต้องกลัวว่าผู้รับเหมาทั่วไปจะไม่ดีและทำงานไม่ได้ ทั้งหมดสามารถทำงานได้ ขึ้นอยู่กับว่าเราจะเลือกแบบไหน ผู้รับเหมาที่ได้มาตรฐานก็ต้องแบกรับในหลายส่วนในการจัดตั้งบริษัทจึงทำให้มีค่าบริการที่สูงตามมานี่จึงทำให้คนส่วนใหญ่ยังใช้บริการผู้รับเหมาทั่วไปอยู่นั่นเอง

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/Allaboutban/