EP.12 How to : ตัดสินใจซื้อบ้านจัดสรร

หลายคนกำลังมองหาบ้านจัดสรรสักหลังเพื่อขยับขยายครอบครัวของตัวเอง ไหนๆจะเป็นหนี้ทั้งทีแต่ก็กลั๊ว กลัว กลัวตัดสินใจผิด กลัวบ้านมีปัญหา เลือกยังไงดี วางมัดจำดีมั้ย บทความนี้จะช่วยให้คุณเลือกบ้านได้ง่ายขึ้น

1.ทำเล ทำเล ทำเล 

ทำเลที่แสนดี มักแลกมาด้วยราคาที่แสนแพง ก่อนอื่น ต้องดูสมาชิกในบ้านว่ามีใครบ้าง แล้วแต่ละคนมีที่ทำงานที่ไหน ลูกต้องเรียนที่ไหน กางแผนที่แล้วปักหมุดจุดหมายของสมาชิกแต่ละคนเลยจ่ะ แล้วตีวงล้อมรัศมีเพื่อดูขอบเขตว่า "วิมานในอนาคตควรจะอยู่ตรงไหน " จากนั้นก็ศึกษาภูมิประเทศด้วยว่า ตรงนั้นน้ำท่วมมั้ย มีไร่อ้อยรึป่าว เครื่องบินถี่แค่ไหน  โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า ไม่ต้องเลือกที่ใกล้ทุกอย่างแค่ขอให้มีสักอย่าง

2.เงิน เงิน เงิน

เมื่อได้ขอบเขตของที่พักอาศัยก็ช่วยกันคุยกันภายในครอบครัวว่า "ใครจะเป็นหนี้ ใครจะจ่ายเท่าไหร่ รายได้ต่อเดือนที่หักลบภาระภายในบ้านเหลือกี่บาท แล้วเหลือผ่อนได้เท่าไหร่" คุยกันแมนๆไปเลยผัวเมีย 

อย่าลืมนะจ๊ะ ผ่อนบ้าน 30 ปี ไม่ใช่ผ่อนรถนะจ๊ะ

3.ราคาบ้าน

เมื่อตกลง ตบตีกันเสร็จแล้ว ก็เริ่มหาโครงการบ้านที่กำลังทรัพย์เราไหว อย่าไปเพ้อฝันว่าเอาให้เกินตัว เดี๋ยวอนาคตก็รวย  จ้าาาาา.....รวยค่อยซื้อคฤหาสถ์จ้าาา  วิธีการคิดก็ไม่อยาก " ล้ า น ล ะ ห มื่ น "  เช่น ไหวจ่ายที่ 30,000 ต่อเดือน ก็เลือกบ้านราคาประมาณ 3,000,000 

4.เปรียบเทียบโครงการ

วันหยุดก็ชวนกันไปดูบ้านในทำเลที่เลือกไว้ ดูตั้งแต่ป้อม รปภ.ไปจนสภาพแวดล้อมภายใน แหม่....ข้อนี้ถ้าอธิบายคงต้องแยกย่อยลงไปอีกเรื่องนึง ขอเอาแต่สำคัญๆก่อน  เราก็ต้องดูอ่ะเนอะว่าสภาพตัวบ้าน การก่อสร้างเป็นยังไง ไปยืนๆมองๆแอบดูบ้านที่กำลังก่อสร้าง  หรือดูบ้านตัวอย่าง  บ้านที่สร้างดียังไงเราก็มองออกถึงความแข็งแรง  แต่เชื่อมั้ย.....หลายคนเจอ "บ้านเลือกคน" ทุกอย่างก็จบปิ๊ง  

ระบบรักษาความปลอดภัยของโครงการ การแลกบัตร ความไฮเทค เทคโนโลยีตัวบ้าน ของแถม!!! การรับประกัน โหเยอะมาก... 

5.ส่วนกลาง

คืออีกหนึ่งหนี้ที่คอยกระทืบเราทุกปี ถามแต่ละที่ด้วยว่าคิดค่าส่วนกลางยังไง ไหวมั้ย เบเบ เก็บล่วงหน้ากี่ปี หลังจากพี่พับเสื่อไปแล้วจะทำยังไง... นิติบุคคลไหนรับช่วง  ราคาส่วนกลางคุ้มกับที่จ่ายไปมั้ย พื้นที่สีเขียว ให้แบบเต็มใจมั้ยหรือไปอยู่นู้นนนน ท้ายโครงการ มีสนามเด็กเล่นรึป่าว เพราะส่วนใหญ่คือสังคมของคนขยับขยายครอบครัว มีลูกเล็ก เด็กต้องการพื้นที่สีเขียว

6.เพื่อนบ้านรอบๆหลังที่เราโดนใจ

ซื้อหลังก็ดีหน่อยได้เห็นสังคมและคุณภาพของผู้อยู่อาศัย เดินดูนานๆหน่อย อย่าไปเกรงใจเซลล์ สำรวจรอบๆ บ้านนี้เลี้ยงหมามั้ย บ้านไหนจอดรถบนถนน บ้านไหนมีผู้หล่อ ล่ำ ก็น่าสนใจเป็นพิเศษ  แต่ถ้าซื้อก่อนคนอื่นก็เลือกตามสบายเลยจ้าาาา ค่อยลุ้นอีกที

7.ระยะเวลาการเปิดขายโครงการ

มันเป็นความจริงที่ว่า โครงการที่ดีก็ขายหมดไวเป็นธรรมดา เคยไปดูบางโครงการ หญ้าขึ้นรถมากกกก ยังกล้าขายยยยอี๊กกก  แถมเป็นแบรนด์มีชื่อด้วยยย

การที่ระยะเวลาการเปิดขายโครงการนั้นมีผลเนื่องจากปัจจุบัน เทคโนโลยีต่างๆ วัสดุเทรนใหม่ๆ คุณภาพสินค้านั้นพัฒนาไปเรื่อยๆ เช่น โครงการนี้เปิดขายมา 4 ปี รุ่นสุขภัณฑ์ต่างๆอาจจะเชยไปแล้ว โครงหลังคาที่พัฒนาการติดตั้งใหม่แข็งแรงกว่าอย่างเงี๊ยะ  ถ้าโครงการไหนยังปิดจ็อบไม่ได้ใน 5 ปี ก็คิดว่าต้องมีเรื่องให้สืบกันบ้างแหละ อาจจะ ผู้รับเหมาห่วยแตก โจรขึ้นบ่อย บ้านไม่ได้คุณภาพ หรือ.....คุณกำลังฟัง The ghost radio

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.9 สรุปเรื่องข้อแตกต่างการแบ่งงวดงานแบบหยาบกับแบบมี BOQ

อยากจะ Move on แต่มีคนสงสัยในส่วนการแบ่งงวดงานแบบหยาบแล้วไม่ได้ตามอ่านบทความอื่นๆ วันนี้จะมาสรุปให้อีกรอบนะคะ

1.แบ่งงวดงานแบบ % หยาบๆ 10 10 10

- ถ้าคุณเจอผู้รับเหมาแบ่งงวดงานแบบนี้ คุณช่วยขอให้เขาไปทำ BOQ ตัวสมบูรณ์มาจะดีกว่า จะได้มีการจ่ายงวดงานแบบตามจริง

BOQ คืออะไร อ่านด้านล่าง

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103092245644734/?d=n

การแจกแจง BOQ

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/105168232103802/?d=n

- ถ้าผู้รับเหมาบอกไม่ทำ งั้นให้สังเกตดังนี้  เบิกงวดแรกวันทำสัญญาไม่ควรเกิน 10% เพราะคุณจ่ายเงินไปก่อนโดยไม่ได้อะไร งวดงานที่ 1-3 ไม่ควรเกิน 35% อิงจากรูปที่แนบมา เกินกว่านี้ตัวใครตัวมันนะจ๊ะ

- โดยปกติ ถ้าเจอแบ่งงวดงานแบบนี้จะเบิกก่อน 10-20%

2.แบ่งงวดงานตามจริง

- เมื่อคุณหรือผู้รับเหมานั้นมี BOQ แบบละเอียด หากคุณถอดราคางานออกมาเป็น % แต่ละหมวดหมู่ คุณจะพบได้ว่า มีบางงวดงานที่ใช้เงินเยอะ เมื่อเทียบกับแบบที่ 1 คุณจะเข้าใจทันทีว่าทำไมเราถึงบอกให้ถอด BOQ

- การแบ่งงวดงานตามจริงคือ มาตรฐานปกติที่ใช้ในวงการก่อสร้างอยู่แล้ว แต่ที่ไม่ปกติคือแบบที่ 1 และยังคงมีวนเวียนเสมอมา

- โดยปกติการมี BOQ ต้องดูว่ายังคง "เบิกเงินงวดแรกก่อน 10-20% หรือเป็นแบบทำก่อนเบิกเงินทีหลัง

อธิบายการ % งวดงานตาม BOQ

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/108381898449102/?d=n

ถ้ายังสงสัยส่วนไหน ในเพจยังมีข้อมูลส่วนอื่นที่อธิบายขยายไว้อีกหลายส่วน โดยจะปักหมุดไว้บนสุดเพื่อง่ายต่อการค้นหา

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.8 เพลทเหล็กหัวเสา 1 ในเรื่องที่ทำผิดมากที่สุด

 1 ในเรื่องที่คนสร้างบ้านประสบพบเจอมากที่สุด คือ  " การไม่ใส่เพลทเหล็กหัวเสา "

📌 ไม่ใส่เพลทที่หัวเสา (ดูรูปประกอบ) คือ อยากจะถามเหลือเกินว่าคนออกแบบจบหลักสูตรกระทรวงเวทมนต์มาหรืออย่างไร ถึงได้คิดว่าเหล็กเส้นจากเสาเส้นน้อยๆจะสามารถผนึกกำลังรับน้ำหนักโครงหลังคาบ้านทั้งหลังได้ ไหนจะน้ำหนักแผ่นกระเบื้องที่แม่งโคตรจะหนัก ให้ยืนถือยังเหนื่อย   นี่มันสุดยอดหัวกระทิแห่ง MIT เลยชัดๆ ฿&@"}^*+$>

ถามจริ๊งงง!!! พี่ไม่สงสารเจ้าของบ้านบ้างเลยหรอ

แต่อย่างว่า ตัวแบบอาจจะไม่มีมา

แล้วไอ้ที่น่าหวาดเสียวคือ บางผู้รับเหมา คุณพรี่ไม่มีเพลทหัวเสาแถมขึ้นโครงหลังคาทั้งหลังเสร็จหมดแล้ว ต่อด้วยมุงหลังคา 5555+ อูยยยย สงสารเจ้าเหล็กเส้นน้อยเหลือเกิน ติดต่อมูลนิธิปวีณาได้ไหม ทารุณกรรมน้องเหล็กเส้น

บางคนดีหน่อยมีเพลทเหล็กให้ โล่งใจมาก!!! แต่ แต่ เพลทเหล็กคุณพรี่ห่างจากปูนไกลโพ้นเลย คือแบบเว้นช่องให้แมวลอดหรออออพ่อคุณณณ  แถมขึ้นโครงหลังคาเหมือนอันบน ...... เหล็กเส้นผู้น่าสงสาร สู้เค้านะ 

บ่นมาจนถึงตอนนี้ หลายคนคงอยากรู้ว่าเพลทเหล็กหัวเสามีไว้ทำอะไร เชิญเพิ่มเติมความรู้ได้เลยจ่ะ

- เพลทเหล็กทำหน้าที่กระจายแรงจากโครงหลังคาที่ถ่ายลงมายังหัวเสา เพราะถ้าเกิดไม่มีเพลทหัวเสา น้ำหนักจากเหล็กก็จะกดทับไปที่ปูนโดยตรง เกิดความเสียหายต่อโครงสร้างได้

- การติดตั้งเพลทเหล็กควรวัดให้ได้ระดับ และเชื่อมติดกับเหล็กเส้นโดยให้มีเนื้อสัมผัสเพียงพอกันการเคลื่อนหลุดไป

- เพลทเหล็กช่วยให้โครงหลังคาเหล็กสามารถเชื่อติดกับหัวเสาได้มากขึ้น มีพื้นที่สัมผัสมากขึ้น  แทนที่จะเอาชัวิตไปฝากไว้กับเหล็กเส้นอย่างเดียว

- ปูนที่ใช้เทเกราท์กัวเสาควรเป็น Non-Shrink Grout เนื่องจากมีความเหลว สามารถเทได้เต็มเสา ไม่เกิดโพรงอากาศและรับกำลังอัดได้สูงกว่าปกติ

"""" ส่วนบ้านใครที่ไม่มีเพลทเหล็ก นายช่าง Goo เขาบอกว่าไม่เป็นไร แต่ถ้าเป็นบ้าน Goo คงนอนไม่หลับอ่ะ""""

เพลงมา : หลับตาลงหัวใจยังหวั่นไหว เก็บไปฝันถึงเธอทุกที ......

ไม่เอา อย่าไปทำเขาคิดมากสิ......ตั้งนะโม 3 จบ

สวัสดี

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.7 30 Check list โครงการบ้านจัดสรร

วันนี้เราจะมาแจก Check list โครงการบ้านจัดสรรพร้อมอธิบายเหตุผลคร่าวๆว่าทำไมเราถึงต้อง Check!!

1. เจ้าของโครงการ - ประสบการณ์เยอะ ระบบหลังบ้านก็ดีตาม เลือกใช้แต่วัสดุดียิ่งโครงการใหญ่ยิ่งกดราคาวัสดุได้ต่ำในคุณภาพที่แสนดี ส่วนปัญหาบ้านพัง บ้านไม่ดี ยังไงก็มีทุกโครงการเพียงแต่โครงการใหญ่ๆเขาจำนวน Unit เยอะ เลยมีข่าวเยอะหน่อย

2. ที่ตั้งโครงการ - ทำเลที่แสนดีในราคาที่ใกล้เคียงกันก็ต้องเลือกทำเลสิจ๊ะ

3. พื้นที่โครงการ - ยิ่งใหญ่ยิ่งพลุกพล่าน ปัญหาเยอะ

4. เปิดขายเมื่อไหร่ - ยิ่งขายมานานแล้ว วัสดุ อุปกรณ์ สุขภัณฑ์ก็ไม่สดใหม่ ทันสมัยเหมือนโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่

5. จำนวนยูนิต - ยิ่งจำนวนมาก การบริหารจัดการนิติบุคคลยิ่งมีปัญหา อนาคตเกิดการเบี้ยวค่าส่วนกลาง ไหนจะเพื่อนบ้านคนละกลุ่มเป้าหมาย

6. ถนนหลักโครงการ - ต้องมากกว่า 10 เมตรขึ้นไปไม่รวมทางเท้าแล้วสมัยนี้ 

7. ถนนซอย - ต้องมีพื้นผิวจราจร 8 เมตรขั้นต่ำ ไม่รวมส่วนที่ไว้ตั้งเสาไฟนะจ๊ะ

8. ระบบไฟฟ้า - ไฟฟ้าที่ใช้ในโครงการแต่ละหลังให้กี่เฟส ถ้าเกิดวันดีคืนดีรวยจัดเปิดแอร์พร้อมกัน 4 ตัวไฟจะดับมั้ย

9. ระบบ Internet & TEL - มีกี่ค่ายที่ทางโครงการจัดไว้ให้ ค่ายไหนไม่รองรับ

10. พื้นที่สีเขียว - คือส่วนที่ปลูกต้นไม้ ทำกิจกรรมไม่มีอาคารปกคลุม บางโครงการเอา clubhouse มาเสียบ คือถ้าสายเปย์หน่อยเขาจะแยกออกจากกันเพราะมันผิดกฏหมาย

11. Clubhouse - มีสระว่ายน้ำรึป่าว อนาคตนิติบุคคลบริหารให้ลูกบ้านจ่ายค่าส่วนกลางแล้วสระน้ำไม่กลายเป็นบ่อเลี้ยงปลาใช่หรือไม่  

12. ระบบประปา - อยู่ในพื้นที่ไฮโซแต่น้ำประปาแดงฉานหรือไม่ อย่ามองข้ามนะจ๊ะ

13. ระบบจัดการขยะ - ทิ้งที่ไหนอย่างไร รถมาจัดเก็บกี่วัน / สัปดาห์ บ้านจัดสรรนี่ระบบขยะสำคัญมากเพราะถือเป็นชุมชนนึงก็ได้

14. ถนนสายหลัก - เข้าป่า ดง พงไพร ไถนาแล้วมาชูจุดขายว่าเงียบสงบอันนี้ไม่คือนะจ๊ะ จะซื้อถูกขายแพงล่ะสิ

15. ห้างสรรพสินค้า - อย่างน้อยต้องมี lotus bigC ห้างชุมชนอ่ะนะ ถ้าไม่มีเลยต้องตะเกียกตะกายไปไกลก็ตัดออกไป คนเรากินเพื่ออยู่และอยู่เพื่อกิน

16. ขนาดที่ดิน - หลังที่เล็งไว้กี่ ตรว.

17. พื้นที่ใช้สอย - ถ้าคิดแบบง่ายๆเทียบง่ายๆ ถามเซลล์เลยว่าเฉพาะพื้นที่ภายในไม่รวมที่จอดรถซักล้าง ระเบียงต่างๆเหลือกี่ ตรม. บางที่เน้นเยอะไง ระเบียงงี้ ที่จอดรถงี้....หลอกดาว

18. ราคาบ้าน - หลังที่ชอบกี่บาท

19. ค่าส่วนกลาง - คุ้มมั้ยกับที่เสียไป เก็บแพงให้อะไรมั่ง สนามเด็กเล่น  ระบบรักษาความปลอดภัย กล้องวงจรปิด ส่วนทิ้งขยะ ฟิตเนส วระว่ายน้ำ มีมั้ย

20. จำนวนห้องนอน - เหมาะสมกับครอบครัวมั้ย 

21. จำนวนห้องน้ำ - ถ้า 3 ห้องนอน ห้องน้ำก็ควรจะมีอย่างน้อย 3-4 ห้องแล้วนะสมัยนี้

22. ที่จอดรถ - บ้านราคา 3 ล้านบวกนี่ต้องจอดได้ 2 คัน ความกว้างนับจากขอบในเสาที่จอดรถก็ต้องมี 5.5 เมตร ยิ่งสมัยนี้ออกแบบรถออกมาคันใหญ่มาก ที่จอดรถ 2.5 เมตรต่อคันคือขี้เหนียวมาก

23. งานโครงสร้าง - เป็นแบบเสาคาน  Prefab หรือ precast เพราะคนไทยชอบเจาะชอบต่อเติม

24. งานผนัง - อิฐมอญ ก็ดีเจาะง่าย อิฐมวลเบา โครงการใหญ่ๆใช้กัน เน้นประหยัดเวลางานก่อ precast ห้ามเจาะผนัง

25. โครงหลังคา - เหล็กรูปพรรณ หรือโครงหลังคาสำเร็จรูป

26. บันได - หล่อในที่หนือเป็นแค่บ่าคสล.หูช้างมารับแล้วเอาคอนกรีตมาวาง อันนี้คือโครตประหยัดต้นทุนแต่ก็ขายแพงพอๆกับชาวบ้าน

27. งานสุขภัณฑ์ - Kohler. Cotto. American standard ต้องมี

28. หน้าต่าง - อลูมิเนียม Tostem หรือจะ Upvc ส่วนตัวชอบอลูมิเนียม เพราะ Upvc นานไปเหลือง กรอบ อร่อย

29. อุปกรณ์ไฟฟ้า - มาตรฐานก็ Panasonic งานไฟฟ้าอ่ะเนอะ ใช้ดีหน่อย ตายยากหน่อย

30. ส่วนซักล้าง - ลงเข็มพร้อมต่อเติมครัวมั้ย เพราะคนไทยชอบต่อครัว  ฮิ้ววว

บางอย่างเราไม่จำเป็นต้องถามเซลล์ทุกอย่าง แต่เราสามารถกะได้ด้วยสายตาและการจดจำในสิ่งที่เห็น ไม่งั้นเขาจะหาว่ามาสืบ มากกว่ามาซื้อนะจ๊ะ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.6 แบบขออนุญาตกับแบบก่อสร้างต่างกันอย่างไร?

เขื่อว่าใครหลายคนไม่รู้ว่า เห้ย!! มันมีแบบ 2 แบบหรอ อ้าว....แล้วที่อยู่ในมือนี่แบบอะไร? 

ใช่แล้วทุกคนนน มันมีแบบ 2 แบบ ถ้าอยู่ในวงการออกแบบ ก่อสร้างเขาจะรู้กันดีว่าทั้ง 2 แบบมันต่างกัน แต่คนที่อยู่นอกวงการมักจะไม่รู้และคิดว่าแบบขออนุญาตคือตัวสมบูรณ์ วันนี้เราจะมาบอกความแตกต่างของแบบทั้ง 2 ฉบับกัน 

📌แบบทั้ง 2 อย่างใช้ก่อสร้างได้ไหม

- แบบทั้ง 2 อย่าง สามารถนำไปก่อสร้างได้ แต่ความละเอียด ของแบบขออนุญาตจะน้อยมาก แบบขยายส่วนสำคัญก็จะขาดหายไป

📌แบบขออนุญาตคืออะไร

คือแบบที่เอาไว้ใช้ในการขออนุญาตเพื่อให้ได้ใบอนุญาตก่อสร้างบ้าน อาคาร ออกมา ใช้เฉพาะแบบในส่วนที่จำเป็น (แต่ละที่ในการขอใบอนุญาตมีความหลายเรื่องไม่เหมือนกัน ) 

โดยประกอบไปด้วยแบบดังต่อไปนี้

1.แผนที่โดยสังเขป

2.ผังบริเวณ 1:500

3.แปลนพื้นทุกชั้น 1:100

4.รูปด้าน 2 รูป 1:100 (ปกติมี 4 รูป)

5.รูปตัดตามยาว , รูปตัดตามขวาง 1:50 (ถ้างานละเอียดจะใช้ก่อสร้างมากกว่า 2 รูปตัด )

6.ผังโครงสร้าง คานคอดิน ฐานราก 1:100

7.โครงหลังคา 1:100

8.ขยายโครงสร้างเสา ฐานราก คาน 1:20

9.ขยายบ่อเกรอะ บ่อซึม 1:20

10.แสดงทางระบายน้ำพร้อมบ่อพัก 1:200

📌แบบก่อสร้างคืออะไร

คือแบบที่เอาไว้ใช้ก่อสร้างโดยจะมีความละเอียดมากกว่าเยอะมาก มีแบบขยายต่างๆนอกเหนือจากแบบขออนุญาตอีกหลายแบบ เช่น แบบขยายห้องน้ำ แบบขยายประตู หน้าต่าง แบบขยายฝ้าเพดาน แบบขยายรั้ว เรียกได้ว่าขยายทุกส่วนของบ้าน หากเขียนเป็นเนื้อหาคงยาว ดูรูปประกอบแนบด้านล่างจะง่ายกว่า

🍓เราสามารถดูได้ว่าแบบในเล่มก่อสร้างของเราประกอบด้วยแบบอะไรบ้างโดยดูในเล่มก่อสร้าง เปิดหาแบบที่ชื่อ "สารบัญแบบ" แล้วจะรู้ว่าแบบก่อสร้างของเราละเอียดแค่ไหน

ความสำคัญของทั้ง 2 แบบเกี่ยวเนื่องกับอะไรบ้าง?

1.เวลาจ้างออกแบบบ้าน ในสัญญาระบุว่าต้องได้แบบอะไร ประกอบด้วยแบบอะไรบ้าง เช่น แบบขออนุญาตและแบบก่อสร้าง  หรือเป็นแบบขออนุญาตแต่เติมบางแบบเข้ามาให้เต็มตามมาตรฐานเช่น รูปด้าน 4 ด้าน , แบบขยายห้องน้ำ , แบบขยายบันได , แบบขยายประตูหน้าต่าง  ส่วนการจะมองว่าละเอียดแค่ไหนคนทั่วไปไม่รู้แน่นอน ต้องเป็นสถาปนิกหรือผู้รับเหมาถึงจะดูออก

บทความเกี่ยวกับทำสัญญาจ้างออกแบบ

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/106591385294820/?d=n

2.เวลาทำสัญญาก่อสร้าง ใช้แบบตัวไหนในการก่อสร้าง หากคุณได้แบบที่ละเอียดในการสร้างบ้านและผู้รับเหมาได้แบบตัวนี้ไปถอดราคา ความครบถ้วน สมบูรณ์ของราคาก็จะมีมากตามมา และการก่อสร้างบ้านก็จะไม่ต้องอาศัยเดาไปเอง ตัดสินใจเอง

ในบางครั้งเราคิดว่าแบบมันครบ ทำไมส่วนนี้ชั้นไม่ได้ ทำไมไม่มีกรุผนัง กรุหิน ห้องน้ำกระเบื้องอะไร ก็เพราะดูแบบไม่เป็น ในบางครั้งเราก็ต้องลองศึกษาดูตัวแบบก่อสร้างควบคู่ไปกับ BOQ สักนิดนึง มันไม่ได้ยากเกินไปแน่นอน อย่างน้อยสงสัยขึ้นมาสักเรื่อง ก็ถือเป็นสัญญาณเริ่มต้นที่ดีแล้ว

ข้อมูลเกี่ยวกับการยื่นขออนุญาต

http://www.phsmun.go.th/BackOffice/ckfinder/userfiles/images/files/b102.pdf

ข้อมูลดีดี

https://selectcon.com/extra_edtorial_23.asp

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.5 จ้างช่างไฟฟ้าเดินงานไฟในบ้านต้องมีใบรับรองนะรู้ยัง!!🌟

กฎหมายนี้ไม่ใช่กฎหมายใหม่แต่อย่างใด ถูกประกาศใช้มาตั้งแต่วันที่ 26 ตุลาคม 2559!! โดยกำหนดให้ช่างไฟฟ้าภายในอาคารต้องมีหนังสือรับรองความรู้ความสามารถ หรือ ไลเซนส์ (License)

📌บทลงโทษ

- หากฝ่าฝืนทำงานโดยไม่มีหนังสือรับรอง มีโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท 

- นายจ้างที่ฝ่าฝืนว่าจ้างช่างไฟฟ้าภายในอาคารที่ไม่มีหนังสือรับรองเข้าทำงาน จะมีโทษปรับไม่เกิน 30,000 บาทด้วยเช่นกัน

โดยเหตุผลของการออกกฎหมายฉบับนี้นั้นก็เนื่องมาจาก การเดินสายไฟฟ้าที่ไม่ได้มาตรฐาน ไม่ได้เป็นไปตามหลักวิชาการที่ถูกต้อง โดยร้อยละ 80 เกิดขึ้นจากไฟฟ้าลัดวงจรและสาเหตุของไฟฟ้าลัดวงจรเกิดจากสายไฟเสื่อมคุณภาพ และการเดินสายไฟไม่ได้มาตรฐาน

และด้วยสาเหตุนี้เองจึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ กรมกระทรวงแรงงานได้ออกกฎหมายตัวใหม่ คือ "พระราชบัญญัติส่งเสริมการพัฒนาฝีมือแรงงาน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2557” เพื่อยกระดับคุณภาพช่างไฟฟ้า และส่งเสริมให้ผู้ประกอบอาชีพมีความรู้ ความสามารถ อย่างถูกต้องตามหลัก กฎหมายช่างไฟฟ้า ซึ่งเป็นความพยายามของรัฐในการปิดช่องโหว่ว กำจัดจุดอ่อนปัญหาช่างไฟฟ้าไม่ได้มาตรฐาน

สำหรับใครที่มี ใบอนุญาตจากสภาวิศวกร (กว.) สาขา ช่างไฟฟ้า อย่าง วุฒิวิศวกร, สามัญวิศวกรม, ภาคีวิศวกรม, ภาคีวิศวรพิเศษ จะถูกยกเว้นไม่ต้องยืนขอหนังสือรับรองความรู้ความสามารถ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/Allaboutban/

EP.4 แนวทางการแจกแจง BOQ สำหรับงานบ้าน

 📌แนวทางการแจกแจง BOQ สำหรับงานบ้าน

จากโพสก่อนที่ลงตัวอย่าง BOQ ลงไปแต่ลงไม่เต็มหน้า ขาดส่วนเนื้อหาของแต่ละหมวดไป เนื่องจาก BOQ ตัวนั้นเป็นตัวที่ใช้ก่อสร้างจริงจึงตัดบางส่วนออกและคิดว่าจะไม่โพสเกี่ยวกับ BOQ แล้วจะไปเรื่องอื่นต่อ

วันนี้มีคนมาให้ช่วยดูว่าแบบนี้เรียกว่า BOQ แบบที่โพสไปใช่ไหม พอเปิดดูก็พบว่ามันเป็น BOQ แต่ยังไม่ละเอียด มีความหยาบในการถอดแบบ ก็เลยขออธิบายไส้ใน BOQ อีกสักโพส (ดูรูปที่แนบ)

ส่วนหลังจากนี้คือจะอธิบายข้อควรระวังบางเรื่อง

📌หมวดโครงสร้าง

- งานเสาเข็ม ควรระบุความยาวเข็มเพื่อให้รู้ว่าใช้ความยาวที่เท่าไหร่ ส่วนเจ้าของบ้านก็ควรจะโทรไปสอบถามยังท้องที่ของท่านว่า ตรงขุดที่จะสร้างบ้านโดยปกติแล้วเขาตอกเข็มกันกี่เมตร ผู้รับเหมาสั่งเข็มมายาวกว่าไม่เป็นไร แต่ถ้าสั้นเกินไประวังบ้านท่านจะทรุด

- คอนกรีตโครงสร้างควรเป็นคอนกรีตที่ได้มาตรฐาน ยี่ห้อหมู เห็ด เป็ด ไก่อย่าไปเอา

- เหล็กเส้นโครงสร้าง ระบุ มอก.และตรวจหา มอก.ที่หน้างานทุกครั้ง

📌หมวดงานสถาปัตยกรรม

- งานโครงสร้างหลังคาเหล็กรูปพรรณ ใช้เหล็กอะไรบ้าง เช่น เหล็กกล่อง - 100x50x3.2 mm ตัวสุดท้ายคือความหนา เช่น 3.2 , 2.3 ควรระบุเป็นสำคัญ โดยสามารถดูอ้างอิงได้ในแบบหลังคา ในเล่มงานก่อสร้างผู้ออกแบบต้องระบุเหล็กที่ใช้ลงในแบบทุกส่วนโครงสร้างหลังคา

- งานหน้าต่าง W ควรระบุขนาดแต่ละบานให้ชัดเจน ที่ขาดไม่ได้คือความหนาของอลูมิเนียม ซึ่งมีผลต่อราคาเป็นอย่างมาก ไม่ควรต่ำกว่า 1.2 mm อันนี้คือบางมากแล้ว ถ้ามีงบประมาณก็ให้หนาเกิน 2.0 mm 

- ความหนากระจก ถ้าหน้าต่างบานปกติทั่วไปหนาอยู่ที่ 5-6 mm.

📌หมวดงานไฟฟ้า

- สายไฟ YAZAKI หรือบางกอกเคเบิ้ล

- เลือกที่มี มอก.

- ใช้สายไฟให้ถูกประเภท  https://www.tsc-th.com/4-ประเภท-สายไฟพื้นฐาน/

- ช่างไฟฟ้าภายในอาคารต้องมีหนังสือรับรองความรู้ความสามารถ หรือ ไลเซนส์ (License) ตามกฏหมายใหม่ปี 2559 ไม่เช่นนั้นจะเจอการเดินสายไฟแบบงูกิงกอง

📌หมวดงานสุขาภิบาล

- ท่อ pvc ตราช้าง หรือท่อน้ำไทย

- เลือกที่มี มอก.

ดูรูปอื่นๆ Click >> https://www.facebook.com/100889769198315/posts/105168232103802/?d=n

ส่วนใบสุดท้าย คือ การแจกแจงให้ดูว่าเมื่อตีออกมาเป็น % ในแต่ละหมวดงานแล้วเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ หนักที่หมวดไหน ใช้เป็นแนวทางอ้างอิงแต่ไม่ได้หมายความว่าจะนำไปใช้ได้กับทุกงาน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแบบบ้านเป็นหลัก 

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/Allaboutban/

EP.3 BOQ คืออะไร?

 BOQ คืออะไร ?

BOQ (Bill of Quantities) คือ เอกสารแสดงราคากลางในการก่อสร้าง เป็นส่วนหนึ่งในขั้นตอนสร้างบ้าน รายละเอียดในใบ BOQ หลักๆจะแสดงปริมาณงาน และราคาวัสดุก่อสร้างที่ถอดแบบมาจากแบบก่อสร้างทั้งหมด ทั้งจากแบบสถาปัตยกรรม แบบวิศวกรรมโครงสร้าง และแบบวิศวกรรมระบบ

ใครคือคนที่ควรถอด BOQ กลาง?

- สถาปนิกหรือผู้ที่มีความเชี่ยวชาญด้านนี้โดยตรง โดยไม่ได้มีส่วนได้ส่วนเสียกับการก่อสร้าง

บทความนี้เหมาะกับใคร?

- เหมาะกับคนที่ต้องการสร้างบ้าน มีแบบบ้านเป็นของตนเองแต่ยังไม่มี BOQ ใช้ผู้รับเหมาทั่วไป ไม่ใช่งานประมูลเอกชน งานราชการ งานสร้างบ้านกับธนาคาร

ทำไมถึงต้องมี BOQ

- เพราะถ้าหากเรามี BOQ ของตัวเองอยู่ในมือ เราจะไม่เสียเปรียบผู้รับเหมา เราจะได้รู้ว่าราคาของบ้านเราที่แท้จริงคือเท่าไหร่ หากเรามีแต่ BOQ ของผู้รับเหมาแล้วเราไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านงานก่อสร้าง เราก็จะดูไม่เป็นโดนเขาหลอกอยู่ดี  

จ้างบริษัทออกแบบครบวงจรพร้อมสร้างมี BOQ มาด้วย

- กรณีนี้บริษัทออกแบบที่รับสร้างให้เราด้วยนั้น ให้ถือว่าเขาก็เหมือนผู้รับเหมาคนหนึ่ง การที่ BOQ ออกมาจากคนที่มีส่วนได้ส่วนเสียกับการก่อสร้าง ให้ถือสะว่าเป็นของผู้รับเหมา เราควรจ้างถอด BOQ แยกด้วย

จะเสียหลักพันหรือโดนโกงหลักแสน?

- การจ้างถอด BOQ 1 หลังสำหรับงานบ้านราคาอยู่ที่ 2,000-3,000 บาท แต่การจ่ายเงินงวดแรกวันทำสัญญานั้นมีมูลค่า 10-20% หรือคิดเป็นเงินประมาณ 100,000-300,000 บาท เป็นการจ่ายเงินแลกกับกระดาษที่พอเกิดปัญหาขึ้นมาก็ตามตัวไม่ได้

ดูอย่างไรว่าตั้งใจมาโกง

- งวดงานที่ 1 จนถึงงานโครงสร้างอาคารก่อนขึ้นงานโครงหลังคาทั้งหมด (หรือประมาณงวดที่ 3) โดย % รวมทั้งหมดจะอยู่ที่ 35% ไม่ควรมากกว่านี้ ต้องอย่าลืมว่าผู้รับเหมาเบิกเงินเราไปก่อนถึงค่อยลงมือทำงานเราเสียเปรียบเสมอ

- หรืองวดงาน BOQ ช่วงงวดแรกหนัก ช่วงท้ายๆเบา อันนี้ไม่ค่อยตรงกับความเป็นจริง เพราะช่วงที่เสียเงินมากที่สุดคือช่วงงานสถาปัตย์ คือนับแต่โครงหลังคาลงมา จึงเป็นไปไม่ได้ที่จะเบิกเงินน้อย

BOQ ดีอย่างไรกับเจ้าของบ้าน

ในกรณีที่เจ้าของบ้านมีแบบก่อสร้างอยู่แล้วในมือและต้องการหาผู้รับเหมามาเสนอราคา หากเจ้าของบ้านไม่มี BOQ ก็สามารถจ้างถอดราคาได้ ค่าใช้จ่ายอยู่ประมาณ 2,000-3,000 บาท เพื่อให้ได้ราคาบ้านออกมา  โดยจะได้ BOQ ออกมา 2 แบบคือ 

แบบที่ 1 - แบบที่มีรายการ ราคาครบถ้วน

แบบที่ 2 - แบบที่มีแต่รายการแต่ไม่มีปริมาณงานและราคาต่างๆ

BOQ แบบที่ไม่มีปริมาณงานและราคาต่างๆคือส่วนที่จะไว้ให้ผู้รับเหมาที่จะเสนอราคา ให้ทำการถอดแบบโดยอ้างอิงรายการตามที่ได้ทำไว้แล้ว เวลาทำการเทียบราคาก็จะทำได้ง่าย ไม่งงและตัดสินใจได้ง่าย หาจุดที่ผิดปกติได้ง่ายขึ้น ข้อควรระวังคืออย่าเผลอให้ตัวเต็มไป.....

หากเจ้าของบ้านมี BOQ ที่ได้มาตรฐาน การแบ่งงวดงานใน BOQ จะไม่ใช่การเกลี่ยงวดเท่ากันงวดละ 10 หรือ 20 อีกต่อไป แต่จะเป็นการแบ่งงวดงานการจ่ายเงินตามการทำงานที่แล้วเสร็จของหน้างานจริงๆแทน เช่น BOQ ชุดนี้แบ่งเป็น 15 งวด แต่ละงวดอาจจะไม่เท่ากันเลยสักงวดก็ได้ และไม่ได้หมายความว่าทำเสร็จ 1 งวดแล้วเบิก 1 ครั้ง แต่จะกลายเป็นว่า ผู้รับเหมาก่อสร้างงานไปแล้วเสร็จจนถึงงวดงานนี้และต้องการเบิก อาจจะเป็น 1-3 งวดงานเบิกทีก็เป็นได้

สิ่งที่เจ้าของบ้านต้องทำคือ ไล่ตรวจความคืบหน้าตามแต่ละงวดงานใน BOQ ว่าครบถ้วนถูกต้องไหมแล้วถึงจ่ายเงิน โดยการจ่ายเงินก็ควรจะมีการทำสัญญาที่เป็นกิจจะลักษณะแต่ต้นและตกลงกันถึงการหักเงินประกันผลงานในการจ่ายงวดงานทุกครั้ง 10% ออกไปด้วย และรวมถึงการขอหนังสือค้ำประกัน (Letter of Guarantee) หรือ ตัวย่อ คือ LG จากทางผู้รับเหมา (ในส่วนนี้มักเกิดขึ้นกับการก่อสร้างมูลค่าหลายล้านบาท)

ปัจจุบัน การถอด BOQ กับการเขียนแบบด้วย AutoCAD นั้นกำลังถูกแทนที่ด้วยโปรแกรมเขียนแบบที่มีความทันสมัยกว่า สามารถขึ้นงาน 3D ออกมาเป็นแบบก่อสร้างและถอดปริมาณ BOQ ขณะขึ้น 3D ออกมาได้ทันที มีความแม่นยำสูงมากซึ่งรู้จักกันในนาม "BIM"

ดูรูปอื่นๆ Click >> https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103092245644734/?d=n

""" สำหรับตัวอย่าง BOQ ที่แนบมาท้ายรายการคือ  BOQ ที่ผู้รับเหมาทำงานกับบริษัทเอกชนจึงเป็นระบบผู้รับเหมาลงทุนก่อน ทำงานเสร็จค่อยเบิกตามงวดงาน ไม่มีการวางเงินล่วงหน้า ณ วันทำสัญญาเหมือนการจ้างงานผู้รับเหมาทั่วไปที่ทำงานไม่ใหญ่มาก ดังนั้นงวดงานที่ 1 จึงเป็นงานโครงสร้างเลย

งวดที่ 1 ประมาณ 4%

งวดที่ 2 ประมาณ 7.25%

งวดที่ 3 ประมาณ 5.6%

งวดที่ 4 ประมาณ 6.9%

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.2 ผู้รับเหมาแบ่ง BOQ แบบนี้ไม่ควรเอา

 ผู้รับเหมาแบ่ง BOQ แบบนี้ไม่ควรเอา

ดูรูปชัดขึ้น Click https://www.facebook.com/100889769198315/posts/102749072345718/?d=n

วันนี้ #Allaboutบ้าน จะมาแนะนำเจ้าของบ้านที่กำลังตัดสินใจสร้างบ้านแต่ก็ไม่อยากถูกผู้รับเหมาจนหมดตัว การขอ BOQ และเปรียบเทียบงวดงานจ่ายเงินจึงเป็นอีกหนึ่งตัวช่วยในการสังเกตว่าผู้รับเจ้าไหนตั้งใจจะมาหลอกคุณ

การทำสัญญากับผู้รับเหมาในงวดที่ 1 นั้น ไม่ควรเกิน 10% ถ้าหากว่าคุณไม่มั่นใจในตัวผู้รับเหมาเพียงพอ ยิ่งขอ 20% ยิ่งต้องระวังเพราะการที่ผู้รับเหมาจะโกงคุณนั้น มักจะเริ่มโกงในงวดงานที่ 1-3 เนื่องจากเป็นงานโครงสร้างล้วนๆ ไม่ยุ่งยากและยังไม่ต้องวางเงินมัดจำในการสั่งผลิตงานอลูมิเนียม บันได ราวจับ อื่นๆที่ผู้รับเหมาต้องเอาเงินไปจม

ยกตัวอย่างบ้านราคา 2 ล้านบาท : วันทำสัญญา ถ้าหากคุณตกลงที่ 20% นั่นหมายความว่าคุณต้องจ่ายเงินไปก่อน 400,000 บาท เพื่อแลกกับกระดาษไม่กี่ใบ และยังไม่รู้ว่าเขาจะมาทำงานต่อให้เราหรือไม่ การสร้างบ้านกับผู้รับเหมาทั่วไปเป็นลักษณะจ่ายเงินให้ผู้รับเหมาก่อนแล้วเขาถึงจะมาทำงานให้เรา ดังนั้นเจ้าของบ้านคือฝ่ายเสียเปรียบเสมอ

หากคุณลองรวมจำนวนเงินที่ต้องจ่ายงวด 1-3 แล้วตีออกมาเป็น % ได้เกิน 50% เป็นต้นไป งวดที่ 4-5 ก็ยังหนักอยู่จนเกิน 70-80% ขอแนะนำให้คุณเริ่มหาผู้รับเหมาเจ้าใหม่มาทำการเปรียบเทียบเพื่อเป็นการส่งสัญญาณว่าฉันรู้ทันคุณ

โดยงวดงานที่ 1-3 ไม่ควรเกิน 35-40% เนื่องจากในงานก่อสร้างบ้าน ส่วนที่หมดเงินไปมากที่สุดคืองวดงานที่เกี่ยวข้องกับงานสถาปัตย์อันได้แก่

โครงหลังคาเหล็ก - ยิ่งเหล็กแพง ผู้รับเหมาจะยิ่งขาดทุน ลดสเปก ลักไก่ อื่นๆ

งานหน้าต่าง - เนื่องจากเป็นงานสั่งผลิต ยิ่งเป็นแบบที่ไม่ใช่ขนาดมาตรฐานราคาก็จะแพงตามลำดับ และการจะสั่งผลิตได้ต้องมีการวางเงินมัดจำจำนวนนึง

งานบันได ราวจับ - เป็นงานสั่งผลิตอีกแบบนึงที่ต้องวางเงินมัดจำไปก่อนเช่นกัน

งานพื้นไม้ลามิเนต - หากต้องจ้างบริษัทย่อยมาปู ยังไงก็ต้องวางมัดจำ

หากคุณผ่านมาได้เกินครึ่งทาง คุณก็สามารถสบายใจได้ครึ่งนึงว่าเขาจะไม่ทิ้งคุณไปไหน เพราะถ้าเขาหมดใจเขาไปนานแล้วจ้าาา

ส่วนผู้รับเหมาที่ดีก็ดีไป บทความนี้มอบให้เฉพาะคนที่ตั้งใจมาโกงและให้เจ้าของบ้านได้ใจแข็งก่อนที่จะถูกหลอก คนทุกคนฝันจะมีบ้านทำงานเก็บเงินแทบตายแต่กลับถูกหลอกหมดตัว ดังนั้นเราจะไม่ให้ใครมาหลอกคุณได้

หมายเหตุ - การแบ่งงวดงานตามตัวอย่าง เกิดจากผู้เขียนลองเซิจข้อมูลดูแล้วพบว่า หากเป็นผู้รับเหมาที่เน้นรับสร้างบ้านขนาดไม่ใหญ่ "ไม่ใช่ผู้รับเหมางานราชการ งานเอกชน งานประมูลงานก่อสร้างจากบริษัทสถาปนิกโดยตรง " จะมีการแบ่งงวดงานที่ไม่ค่อยชัดเจน ส่วนมากใช่การแบ่งแบบ 10 10 10 และมีการวางเงินก้อนในงวดแรกเพื่อให้ผู้รับเหมานำไปซื้อของก่อน

ส่วน BOQ จริงๆหน้าตาเป็นอย่างไรสามารถติดตามได้ใน 

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.1 เมื่อมีผู้รับเหมาอยู่ในโลก 2 ใบ

ผู้รับเหมาทั่วไป Vs ผู้รับเหมามาตรฐาน

ย้อนกลับไปในช่วงแรกๆที่เริ่มเข้ากลุ่มบ้านต่างๆใน Facebook แล้วได้เห็นความน่าอัศจรรย์ใจมากมาย ทำไมไม่เหมือนกับที่ทำงาน คนธรรมดาออกแบบบ้านเอง ผู้รับเหมาเป็นทั้งสถาปนิก วิศวะและผู้รับเหมาเองแบบ One stop service มีสิ่งที่หายไปจากระบบหลายส่วน แล้วสิ่งหนึ่งที่น่าแปลกใจมากที่สุดนั่นคือ ทำไมผู้รับเหมาส่วนใหญ่ถึงเรียกเก็บเงินวันทำสัญญาก้อนแรกกับเจ้าของบ้าน แถมเรียก 10-20% ในวันทำสัญญาก่อนลงมือสร้างจริง เมื่ออยู่ไปนานๆก็เริ่มเข้าใจว่าผู้รับเหมาที่ทำงานก่อสร้างนั้นถูกจำแนกเป็น 2 ระบบเหมือนอยู่กันคนละ server ถ้าคนไหนไม่เคยอยู่ในโลก 2 ใบก็จะไม่เข้าใจในแต่ละโลก

วันนี้เราจะมาอธิบายคร่าวๆให้เข้าใจว่าผู้รับเหมาทั้ง 2 โลกคือแบบไหน 

🌏โลกใบที่ 1 คือ อยู่ในระบบวงจรงานออกแบบและก่อสร้าง

- คอยประมูลงานจากบริษัทออกแบบหรือทำงานร่วมกับบริษัทเอกชนที่เกี่ยวข้องกับงานก่อสร้าง

- จดทะเบียนบริษัท มีทุนจดทะเบียน

- มีเครดิตดี ทั้งสำหรับแบงค์และร้านอุปกรณ์ก่อสร้าง

- สามารถขอแบงค์การันตีได้หรือหนังสือสัญญาค้ำประกันจากธนาคาร (Letter of Guarantee)

- ยินยอมให้หักเงินประกันผลงานออก 10% ในแต่ละงวด

- ถอด BOQ แบ่งงวดงานชัดเจน เบิกเงินตามprogress งานจริง ไม่ใช่เกลี่ยงวดงานเท่าๆกันทุกงวด

- ทำงานเสร็จก่อน ถึงเบิกงวดงานได้ตามหน้างานจริง

- มีเงินทุนสำรอง 30% เพื่อใช้ในการลงทุนก่อสร้างไปก่อน โดยไม่ใช่เงินจากเจ้าของบ้าน

- ไม่สามารถปรับ แก้แบบเองได้ ต้องผ่านการแก้จากผู้ออกแบบและวิศวกรเท่านั้น

- ไม่หายสาบสูญเพราะมีหน้ามีตา มีหนังสือค้ำประกันจากธนาคารคุ้มครองทั้ง 2 ฝั่ง

🌏โลกใบที่ 2 คือ ผู้รับเหมางานขนาดเล็ก งานทั่วไป งานต่อเติม

- ดิวงานออกแบบกับเจ้าของโดยตรง โดยทำหน้าที่เป็นทั้งผู้ออกแบบ เขียนแบบ ถอด BOQ แบบ One stop service

- จดทะเบียนหรือไม่จดทะเบียนบริษัท

- เครดิตยังไม่แข็งแกร่งพอที่จะก้าวข้ามไปงานใหญ่

- ไม่สามารถขอแบงค์การันตีได้ถ้าความน่าเชื่อถือไม่มีหรือไม่ได้จดทะเบียนบริษัท

- ไม่ค่อยพูดถึงเรื่องการหักเงินประกันผลงาน 10% ในแต่ละงวดงาน

- ไม่มี BOQ หรือ ถอด BOQ ไม่ละเอียด หรือ มีแต่ % การแบ่งงวดงานแบบหยาบ

- เจ้าของเงินต้องจ่ายเงิน ณ วันทำสัญญาก่อน 10-20% ก่อนลงมือก่อสร้าง

- ปรับแบบ แก้แบบ ปรับราคาค่าก่อสร้าง

- เสี่ยงต่อการหายสาบสูญหรือตามตัวได้ยากในรายที่ไม่มีที่อยู่แน่นอนหรือไม่ได้จดทะเบียนบริษัท

ในชีวิตคนทั่วไปที่ทำการสร้างบ้านปกติทั้งไม่เกินล้านบาทหรือหลายล้านบาท ส่วนใหญ่นั้นเลือกผู้รับเหมาทั่วไปซึ่งมีทั้งดีและไม่ดีปะปนกัน หากไม่มั่นใจก็ควรลองถามว่าไซต์งานที่กำลังก่อสร้างอยู่ที่ไหน แล้วเสียเวลาขับรถไปดูงาน ถามเจ้าของบ้านท่านอื่นว่าผู้รับเหมาเจ้านี้ดีมั้ย นี่จะเป็นอีกวิธีหนึ่งที่จะช่วยให้พบเจอผู้รับเหมาที่ดีได้

อย่างไรก็ตาม ไม่ต้องกลัวว่าผู้รับเหมาทั่วไปจะไม่ดีและทำงานไม่ได้ ทั้งหมดสามารถทำงานได้ ขึ้นอยู่กับว่าเราจะเลือกแบบไหน ผู้รับเหมาที่ได้มาตรฐานก็ต้องแบกรับในหลายส่วนในการจัดตั้งบริษัทจึงทำให้มีค่าบริการที่สูงตามมานี่จึงทำให้คนส่วนใหญ่ยังใช้บริการผู้รับเหมาทั่วไปอยู่นั่นเอง

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/Allaboutban/