EP.4 แนวทางการแจกแจง BOQ สำหรับงานบ้าน

 📌แนวทางการแจกแจง BOQ สำหรับงานบ้าน

จากโพสก่อนที่ลงตัวอย่าง BOQ ลงไปแต่ลงไม่เต็มหน้า ขาดส่วนเนื้อหาของแต่ละหมวดไป เนื่องจาก BOQ ตัวนั้นเป็นตัวที่ใช้ก่อสร้างจริงจึงตัดบางส่วนออกและคิดว่าจะไม่โพสเกี่ยวกับ BOQ แล้วจะไปเรื่องอื่นต่อ

วันนี้มีคนมาให้ช่วยดูว่าแบบนี้เรียกว่า BOQ แบบที่โพสไปใช่ไหม พอเปิดดูก็พบว่ามันเป็น BOQ แต่ยังไม่ละเอียด มีความหยาบในการถอดแบบ ก็เลยขออธิบายไส้ใน BOQ อีกสักโพส (ดูรูปที่แนบ)

ส่วนหลังจากนี้คือจะอธิบายข้อควรระวังบางเรื่อง

📌หมวดโครงสร้าง

- งานเสาเข็ม ควรระบุความยาวเข็มเพื่อให้รู้ว่าใช้ความยาวที่เท่าไหร่ ส่วนเจ้าของบ้านก็ควรจะโทรไปสอบถามยังท้องที่ของท่านว่า ตรงขุดที่จะสร้างบ้านโดยปกติแล้วเขาตอกเข็มกันกี่เมตร ผู้รับเหมาสั่งเข็มมายาวกว่าไม่เป็นไร แต่ถ้าสั้นเกินไประวังบ้านท่านจะทรุด

- คอนกรีตโครงสร้างควรเป็นคอนกรีตที่ได้มาตรฐาน ยี่ห้อหมู เห็ด เป็ด ไก่อย่าไปเอา

- เหล็กเส้นโครงสร้าง ระบุ มอก.และตรวจหา มอก.ที่หน้างานทุกครั้ง

📌หมวดงานสถาปัตยกรรม

- งานโครงสร้างหลังคาเหล็กรูปพรรณ ใช้เหล็กอะไรบ้าง เช่น เหล็กกล่อง - 100x50x3.2 mm ตัวสุดท้ายคือความหนา เช่น 3.2 , 2.3 ควรระบุเป็นสำคัญ โดยสามารถดูอ้างอิงได้ในแบบหลังคา ในเล่มงานก่อสร้างผู้ออกแบบต้องระบุเหล็กที่ใช้ลงในแบบทุกส่วนโครงสร้างหลังคา

- งานหน้าต่าง W ควรระบุขนาดแต่ละบานให้ชัดเจน ที่ขาดไม่ได้คือความหนาของอลูมิเนียม ซึ่งมีผลต่อราคาเป็นอย่างมาก ไม่ควรต่ำกว่า 1.2 mm อันนี้คือบางมากแล้ว ถ้ามีงบประมาณก็ให้หนาเกิน 2.0 mm 

- ความหนากระจก ถ้าหน้าต่างบานปกติทั่วไปหนาอยู่ที่ 5-6 mm.

📌หมวดงานไฟฟ้า

- สายไฟ YAZAKI หรือบางกอกเคเบิ้ล

- เลือกที่มี มอก.

- ใช้สายไฟให้ถูกประเภท  https://www.tsc-th.com/4-ประเภท-สายไฟพื้นฐาน/

- ช่างไฟฟ้าภายในอาคารต้องมีหนังสือรับรองความรู้ความสามารถ หรือ ไลเซนส์ (License) ตามกฏหมายใหม่ปี 2559 ไม่เช่นนั้นจะเจอการเดินสายไฟแบบงูกิงกอง

📌หมวดงานสุขาภิบาล

- ท่อ pvc ตราช้าง หรือท่อน้ำไทย

- เลือกที่มี มอก.

ดูรูปอื่นๆ Click >> https://www.facebook.com/100889769198315/posts/105168232103802/?d=n

ส่วนใบสุดท้าย คือ การแจกแจงให้ดูว่าเมื่อตีออกมาเป็น % ในแต่ละหมวดงานแล้วเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ หนักที่หมวดไหน ใช้เป็นแนวทางอ้างอิงแต่ไม่ได้หมายความว่าจะนำไปใช้ได้กับทุกงาน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแบบบ้านเป็นหลัก 

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/Allaboutban/

EP.3 BOQ คืออะไร?

 BOQ คืออะไร ?

BOQ (Bill of Quantities) คือ เอกสารแสดงราคากลางในการก่อสร้าง เป็นส่วนหนึ่งในขั้นตอนสร้างบ้าน รายละเอียดในใบ BOQ หลักๆจะแสดงปริมาณงาน และราคาวัสดุก่อสร้างที่ถอดแบบมาจากแบบก่อสร้างทั้งหมด ทั้งจากแบบสถาปัตยกรรม แบบวิศวกรรมโครงสร้าง และแบบวิศวกรรมระบบ

ใครคือคนที่ควรถอด BOQ กลาง?

- สถาปนิกหรือผู้ที่มีความเชี่ยวชาญด้านนี้โดยตรง โดยไม่ได้มีส่วนได้ส่วนเสียกับการก่อสร้าง

บทความนี้เหมาะกับใคร?

- เหมาะกับคนที่ต้องการสร้างบ้าน มีแบบบ้านเป็นของตนเองแต่ยังไม่มี BOQ ใช้ผู้รับเหมาทั่วไป ไม่ใช่งานประมูลเอกชน งานราชการ งานสร้างบ้านกับธนาคาร

ทำไมถึงต้องมี BOQ

- เพราะถ้าหากเรามี BOQ ของตัวเองอยู่ในมือ เราจะไม่เสียเปรียบผู้รับเหมา เราจะได้รู้ว่าราคาของบ้านเราที่แท้จริงคือเท่าไหร่ หากเรามีแต่ BOQ ของผู้รับเหมาแล้วเราไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านงานก่อสร้าง เราก็จะดูไม่เป็นโดนเขาหลอกอยู่ดี  

จ้างบริษัทออกแบบครบวงจรพร้อมสร้างมี BOQ มาด้วย

- กรณีนี้บริษัทออกแบบที่รับสร้างให้เราด้วยนั้น ให้ถือว่าเขาก็เหมือนผู้รับเหมาคนหนึ่ง การที่ BOQ ออกมาจากคนที่มีส่วนได้ส่วนเสียกับการก่อสร้าง ให้ถือสะว่าเป็นของผู้รับเหมา เราควรจ้างถอด BOQ แยกด้วย

จะเสียหลักพันหรือโดนโกงหลักแสน?

- การจ้างถอด BOQ 1 หลังสำหรับงานบ้านราคาอยู่ที่ 2,000-3,000 บาท แต่การจ่ายเงินงวดแรกวันทำสัญญานั้นมีมูลค่า 10-20% หรือคิดเป็นเงินประมาณ 100,000-300,000 บาท เป็นการจ่ายเงินแลกกับกระดาษที่พอเกิดปัญหาขึ้นมาก็ตามตัวไม่ได้

ดูอย่างไรว่าตั้งใจมาโกง

- งวดงานที่ 1 จนถึงงานโครงสร้างอาคารก่อนขึ้นงานโครงหลังคาทั้งหมด (หรือประมาณงวดที่ 3) โดย % รวมทั้งหมดจะอยู่ที่ 35% ไม่ควรมากกว่านี้ ต้องอย่าลืมว่าผู้รับเหมาเบิกเงินเราไปก่อนถึงค่อยลงมือทำงานเราเสียเปรียบเสมอ

- หรืองวดงาน BOQ ช่วงงวดแรกหนัก ช่วงท้ายๆเบา อันนี้ไม่ค่อยตรงกับความเป็นจริง เพราะช่วงที่เสียเงินมากที่สุดคือช่วงงานสถาปัตย์ คือนับแต่โครงหลังคาลงมา จึงเป็นไปไม่ได้ที่จะเบิกเงินน้อย

BOQ ดีอย่างไรกับเจ้าของบ้าน

ในกรณีที่เจ้าของบ้านมีแบบก่อสร้างอยู่แล้วในมือและต้องการหาผู้รับเหมามาเสนอราคา หากเจ้าของบ้านไม่มี BOQ ก็สามารถจ้างถอดราคาได้ ค่าใช้จ่ายอยู่ประมาณ 2,000-3,000 บาท เพื่อให้ได้ราคาบ้านออกมา  โดยจะได้ BOQ ออกมา 2 แบบคือ 

แบบที่ 1 - แบบที่มีรายการ ราคาครบถ้วน

แบบที่ 2 - แบบที่มีแต่รายการแต่ไม่มีปริมาณงานและราคาต่างๆ

BOQ แบบที่ไม่มีปริมาณงานและราคาต่างๆคือส่วนที่จะไว้ให้ผู้รับเหมาที่จะเสนอราคา ให้ทำการถอดแบบโดยอ้างอิงรายการตามที่ได้ทำไว้แล้ว เวลาทำการเทียบราคาก็จะทำได้ง่าย ไม่งงและตัดสินใจได้ง่าย หาจุดที่ผิดปกติได้ง่ายขึ้น ข้อควรระวังคืออย่าเผลอให้ตัวเต็มไป.....

หากเจ้าของบ้านมี BOQ ที่ได้มาตรฐาน การแบ่งงวดงานใน BOQ จะไม่ใช่การเกลี่ยงวดเท่ากันงวดละ 10 หรือ 20 อีกต่อไป แต่จะเป็นการแบ่งงวดงานการจ่ายเงินตามการทำงานที่แล้วเสร็จของหน้างานจริงๆแทน เช่น BOQ ชุดนี้แบ่งเป็น 15 งวด แต่ละงวดอาจจะไม่เท่ากันเลยสักงวดก็ได้ และไม่ได้หมายความว่าทำเสร็จ 1 งวดแล้วเบิก 1 ครั้ง แต่จะกลายเป็นว่า ผู้รับเหมาก่อสร้างงานไปแล้วเสร็จจนถึงงวดงานนี้และต้องการเบิก อาจจะเป็น 1-3 งวดงานเบิกทีก็เป็นได้

สิ่งที่เจ้าของบ้านต้องทำคือ ไล่ตรวจความคืบหน้าตามแต่ละงวดงานใน BOQ ว่าครบถ้วนถูกต้องไหมแล้วถึงจ่ายเงิน โดยการจ่ายเงินก็ควรจะมีการทำสัญญาที่เป็นกิจจะลักษณะแต่ต้นและตกลงกันถึงการหักเงินประกันผลงานในการจ่ายงวดงานทุกครั้ง 10% ออกไปด้วย และรวมถึงการขอหนังสือค้ำประกัน (Letter of Guarantee) หรือ ตัวย่อ คือ LG จากทางผู้รับเหมา (ในส่วนนี้มักเกิดขึ้นกับการก่อสร้างมูลค่าหลายล้านบาท)

ปัจจุบัน การถอด BOQ กับการเขียนแบบด้วย AutoCAD นั้นกำลังถูกแทนที่ด้วยโปรแกรมเขียนแบบที่มีความทันสมัยกว่า สามารถขึ้นงาน 3D ออกมาเป็นแบบก่อสร้างและถอดปริมาณ BOQ ขณะขึ้น 3D ออกมาได้ทันที มีความแม่นยำสูงมากซึ่งรู้จักกันในนาม "BIM"

ดูรูปอื่นๆ Click >> https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103092245644734/?d=n

""" สำหรับตัวอย่าง BOQ ที่แนบมาท้ายรายการคือ  BOQ ที่ผู้รับเหมาทำงานกับบริษัทเอกชนจึงเป็นระบบผู้รับเหมาลงทุนก่อน ทำงานเสร็จค่อยเบิกตามงวดงาน ไม่มีการวางเงินล่วงหน้า ณ วันทำสัญญาเหมือนการจ้างงานผู้รับเหมาทั่วไปที่ทำงานไม่ใหญ่มาก ดังนั้นงวดงานที่ 1 จึงเป็นงานโครงสร้างเลย

งวดที่ 1 ประมาณ 4%

งวดที่ 2 ประมาณ 7.25%

งวดที่ 3 ประมาณ 5.6%

งวดที่ 4 ประมาณ 6.9%

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.2 ผู้รับเหมาแบ่ง BOQ แบบนี้ไม่ควรเอา

 ผู้รับเหมาแบ่ง BOQ แบบนี้ไม่ควรเอา

ดูรูปชัดขึ้น Click https://www.facebook.com/100889769198315/posts/102749072345718/?d=n

วันนี้ #Allaboutบ้าน จะมาแนะนำเจ้าของบ้านที่กำลังตัดสินใจสร้างบ้านแต่ก็ไม่อยากถูกผู้รับเหมาจนหมดตัว การขอ BOQ และเปรียบเทียบงวดงานจ่ายเงินจึงเป็นอีกหนึ่งตัวช่วยในการสังเกตว่าผู้รับเจ้าไหนตั้งใจจะมาหลอกคุณ

การทำสัญญากับผู้รับเหมาในงวดที่ 1 นั้น ไม่ควรเกิน 10% ถ้าหากว่าคุณไม่มั่นใจในตัวผู้รับเหมาเพียงพอ ยิ่งขอ 20% ยิ่งต้องระวังเพราะการที่ผู้รับเหมาจะโกงคุณนั้น มักจะเริ่มโกงในงวดงานที่ 1-3 เนื่องจากเป็นงานโครงสร้างล้วนๆ ไม่ยุ่งยากและยังไม่ต้องวางเงินมัดจำในการสั่งผลิตงานอลูมิเนียม บันได ราวจับ อื่นๆที่ผู้รับเหมาต้องเอาเงินไปจม

ยกตัวอย่างบ้านราคา 2 ล้านบาท : วันทำสัญญา ถ้าหากคุณตกลงที่ 20% นั่นหมายความว่าคุณต้องจ่ายเงินไปก่อน 400,000 บาท เพื่อแลกกับกระดาษไม่กี่ใบ และยังไม่รู้ว่าเขาจะมาทำงานต่อให้เราหรือไม่ การสร้างบ้านกับผู้รับเหมาทั่วไปเป็นลักษณะจ่ายเงินให้ผู้รับเหมาก่อนแล้วเขาถึงจะมาทำงานให้เรา ดังนั้นเจ้าของบ้านคือฝ่ายเสียเปรียบเสมอ

หากคุณลองรวมจำนวนเงินที่ต้องจ่ายงวด 1-3 แล้วตีออกมาเป็น % ได้เกิน 50% เป็นต้นไป งวดที่ 4-5 ก็ยังหนักอยู่จนเกิน 70-80% ขอแนะนำให้คุณเริ่มหาผู้รับเหมาเจ้าใหม่มาทำการเปรียบเทียบเพื่อเป็นการส่งสัญญาณว่าฉันรู้ทันคุณ

โดยงวดงานที่ 1-3 ไม่ควรเกิน 35-40% เนื่องจากในงานก่อสร้างบ้าน ส่วนที่หมดเงินไปมากที่สุดคืองวดงานที่เกี่ยวข้องกับงานสถาปัตย์อันได้แก่

โครงหลังคาเหล็ก - ยิ่งเหล็กแพง ผู้รับเหมาจะยิ่งขาดทุน ลดสเปก ลักไก่ อื่นๆ

งานหน้าต่าง - เนื่องจากเป็นงานสั่งผลิต ยิ่งเป็นแบบที่ไม่ใช่ขนาดมาตรฐานราคาก็จะแพงตามลำดับ และการจะสั่งผลิตได้ต้องมีการวางเงินมัดจำจำนวนนึง

งานบันได ราวจับ - เป็นงานสั่งผลิตอีกแบบนึงที่ต้องวางเงินมัดจำไปก่อนเช่นกัน

งานพื้นไม้ลามิเนต - หากต้องจ้างบริษัทย่อยมาปู ยังไงก็ต้องวางมัดจำ

หากคุณผ่านมาได้เกินครึ่งทาง คุณก็สามารถสบายใจได้ครึ่งนึงว่าเขาจะไม่ทิ้งคุณไปไหน เพราะถ้าเขาหมดใจเขาไปนานแล้วจ้าาา

ส่วนผู้รับเหมาที่ดีก็ดีไป บทความนี้มอบให้เฉพาะคนที่ตั้งใจมาโกงและให้เจ้าของบ้านได้ใจแข็งก่อนที่จะถูกหลอก คนทุกคนฝันจะมีบ้านทำงานเก็บเงินแทบตายแต่กลับถูกหลอกหมดตัว ดังนั้นเราจะไม่ให้ใครมาหลอกคุณได้

หมายเหตุ - การแบ่งงวดงานตามตัวอย่าง เกิดจากผู้เขียนลองเซิจข้อมูลดูแล้วพบว่า หากเป็นผู้รับเหมาที่เน้นรับสร้างบ้านขนาดไม่ใหญ่ "ไม่ใช่ผู้รับเหมางานราชการ งานเอกชน งานประมูลงานก่อสร้างจากบริษัทสถาปนิกโดยตรง " จะมีการแบ่งงวดงานที่ไม่ค่อยชัดเจน ส่วนมากใช่การแบ่งแบบ 10 10 10 และมีการวางเงินก้อนในงวดแรกเพื่อให้ผู้รับเหมานำไปซื้อของก่อน

ส่วน BOQ จริงๆหน้าตาเป็นอย่างไรสามารถติดตามได้ใน 

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.1 เมื่อมีผู้รับเหมาอยู่ในโลก 2 ใบ

ผู้รับเหมาทั่วไป Vs ผู้รับเหมามาตรฐาน

ย้อนกลับไปในช่วงแรกๆที่เริ่มเข้ากลุ่มบ้านต่างๆใน Facebook แล้วได้เห็นความน่าอัศจรรย์ใจมากมาย ทำไมไม่เหมือนกับที่ทำงาน คนธรรมดาออกแบบบ้านเอง ผู้รับเหมาเป็นทั้งสถาปนิก วิศวะและผู้รับเหมาเองแบบ One stop service มีสิ่งที่หายไปจากระบบหลายส่วน แล้วสิ่งหนึ่งที่น่าแปลกใจมากที่สุดนั่นคือ ทำไมผู้รับเหมาส่วนใหญ่ถึงเรียกเก็บเงินวันทำสัญญาก้อนแรกกับเจ้าของบ้าน แถมเรียก 10-20% ในวันทำสัญญาก่อนลงมือสร้างจริง เมื่ออยู่ไปนานๆก็เริ่มเข้าใจว่าผู้รับเหมาที่ทำงานก่อสร้างนั้นถูกจำแนกเป็น 2 ระบบเหมือนอยู่กันคนละ server ถ้าคนไหนไม่เคยอยู่ในโลก 2 ใบก็จะไม่เข้าใจในแต่ละโลก

วันนี้เราจะมาอธิบายคร่าวๆให้เข้าใจว่าผู้รับเหมาทั้ง 2 โลกคือแบบไหน 

🌏โลกใบที่ 1 คือ อยู่ในระบบวงจรงานออกแบบและก่อสร้าง

- คอยประมูลงานจากบริษัทออกแบบหรือทำงานร่วมกับบริษัทเอกชนที่เกี่ยวข้องกับงานก่อสร้าง

- จดทะเบียนบริษัท มีทุนจดทะเบียน

- มีเครดิตดี ทั้งสำหรับแบงค์และร้านอุปกรณ์ก่อสร้าง

- สามารถขอแบงค์การันตีได้หรือหนังสือสัญญาค้ำประกันจากธนาคาร (Letter of Guarantee)

- ยินยอมให้หักเงินประกันผลงานออก 10% ในแต่ละงวด

- ถอด BOQ แบ่งงวดงานชัดเจน เบิกเงินตามprogress งานจริง ไม่ใช่เกลี่ยงวดงานเท่าๆกันทุกงวด

- ทำงานเสร็จก่อน ถึงเบิกงวดงานได้ตามหน้างานจริง

- มีเงินทุนสำรอง 30% เพื่อใช้ในการลงทุนก่อสร้างไปก่อน โดยไม่ใช่เงินจากเจ้าของบ้าน

- ไม่สามารถปรับ แก้แบบเองได้ ต้องผ่านการแก้จากผู้ออกแบบและวิศวกรเท่านั้น

- ไม่หายสาบสูญเพราะมีหน้ามีตา มีหนังสือค้ำประกันจากธนาคารคุ้มครองทั้ง 2 ฝั่ง

🌏โลกใบที่ 2 คือ ผู้รับเหมางานขนาดเล็ก งานทั่วไป งานต่อเติม

- ดิวงานออกแบบกับเจ้าของโดยตรง โดยทำหน้าที่เป็นทั้งผู้ออกแบบ เขียนแบบ ถอด BOQ แบบ One stop service

- จดทะเบียนหรือไม่จดทะเบียนบริษัท

- เครดิตยังไม่แข็งแกร่งพอที่จะก้าวข้ามไปงานใหญ่

- ไม่สามารถขอแบงค์การันตีได้ถ้าความน่าเชื่อถือไม่มีหรือไม่ได้จดทะเบียนบริษัท

- ไม่ค่อยพูดถึงเรื่องการหักเงินประกันผลงาน 10% ในแต่ละงวดงาน

- ไม่มี BOQ หรือ ถอด BOQ ไม่ละเอียด หรือ มีแต่ % การแบ่งงวดงานแบบหยาบ

- เจ้าของเงินต้องจ่ายเงิน ณ วันทำสัญญาก่อน 10-20% ก่อนลงมือก่อสร้าง

- ปรับแบบ แก้แบบ ปรับราคาค่าก่อสร้าง

- เสี่ยงต่อการหายสาบสูญหรือตามตัวได้ยากในรายที่ไม่มีที่อยู่แน่นอนหรือไม่ได้จดทะเบียนบริษัท

ในชีวิตคนทั่วไปที่ทำการสร้างบ้านปกติทั้งไม่เกินล้านบาทหรือหลายล้านบาท ส่วนใหญ่นั้นเลือกผู้รับเหมาทั่วไปซึ่งมีทั้งดีและไม่ดีปะปนกัน หากไม่มั่นใจก็ควรลองถามว่าไซต์งานที่กำลังก่อสร้างอยู่ที่ไหน แล้วเสียเวลาขับรถไปดูงาน ถามเจ้าของบ้านท่านอื่นว่าผู้รับเหมาเจ้านี้ดีมั้ย นี่จะเป็นอีกวิธีหนึ่งที่จะช่วยให้พบเจอผู้รับเหมาที่ดีได้

อย่างไรก็ตาม ไม่ต้องกลัวว่าผู้รับเหมาทั่วไปจะไม่ดีและทำงานไม่ได้ ทั้งหมดสามารถทำงานได้ ขึ้นอยู่กับว่าเราจะเลือกแบบไหน ผู้รับเหมาที่ได้มาตรฐานก็ต้องแบกรับในหลายส่วนในการจัดตั้งบริษัทจึงทำให้มีค่าบริการที่สูงตามมานี่จึงทำให้คนส่วนใหญ่ยังใช้บริการผู้รับเหมาทั่วไปอยู่นั่นเอง

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/Allaboutban/