EP.21 จะสร้างบ้านทั้งทีต้องรู้อะไรบ้าง

📌1.รู้ว่าอยากได้แบบไหน ได้กี่ตารางเมตร

รูปแบบในงานสถาปัตยกรรมนั้นมีมากมายและเป็นตัวกำหนดราคาในงานก่อสร้าง สิ่งแรกที่ต้องเข้าใจคือ แบบที่จะสร้างราคา / ตรม.เท่าไหร่ หากสร้างแบบปกติทั่วไปก็ตั้งตัวเลขคร่าวๆ 15,000 บาท/ ตรม. งบในการก่อสร้างมี 1.5 ล้านบาท 

- 1,500,000 / 15,000 = 100 ตรม.

แบบนี้เราถึงจะเริ่มรู้คร่าวๆว่าเราจะสามารถมีบ้านได้กี่ตารางเมตร

📌2.ที่ดินที่จะทำการก่อสร้าง / กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

ขนาดของที่ดิน กว้าง x ยาว และส่วนที่แคบที่สุด ให้จำไว้เสมอถ้าหากไม่อยากมีปัญหากับใครก็เว้นระยะโดยรอบบ้าน 2 เมตร สำหรับ 2 ชั้น

- กฎหมายกำหนด set back จากแนวเขตที่ดินถึงผนังอาคารด้านนอก 2 เมตร ไม่ใช่จาก center เสาบ้าน  ร่น 50 เซนก็เช่นกัน

- หากติดแม่น้ำ ลำคลอง สาธารณะ กว้างมากกว่า 10 เมตร ร่น 6 เมตร / กว้างน้อยกว่า 10 เมตร ร่น 3 เมตร  อย่าหือกับเจ้าท่า อะไรที่ก่อสร้างสูงเกิน 1.20 เมตร ถือเป็นสิ่งก่อสร้าง รื้อ รื้อ

- ระยะถอยร่นจากแหล่งน้ำขนาดใหญ่เช่น บึง ทะเล ร่น 12 เมตร

- ระยะถอยร่นหากติดถนน กรณีถนนสาธารณะ มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 3 เมตร / กรณีถนนสาธารณะ มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร เช่น ถนนมีความกว้าง 8 เมตร วัดจากกึ่งกลางถนน

- หากสร้างทดแทนตึกแถวเก่า สามารถสร้างทดแทนของเดิมได้โดยพื้นที่เปลี่ยนแปลงได้ไม่เกิน 2% ไม่เพิ่มความสูงของอาคาร ไม่เพิ่มพื้นที่ปกคลุมดิน และให้คงที่ว่างด้านหน้า ด้านหลัง ด้านข้าง หรือการร่นแนวอาคารเดิมเอาไว้

- สำรวจถนนทางเข้าที่ดิน กว้างกี่เมตร รถขนาดใหญ่เข้าได้ไหม เพราะยิ่งลำบากยิ่งเพิ่มภาระและค่าใช้จ่ายที่สูงตามมา ควรเข้าใจส่วนนี้

- สถานที่ก่อสร้างเตรียมไว้หรือยัง สามารถทำที่พักคนงานในไซท์งานได้มั้ย

กฎกระทรวงฉบับที่ 68 (พ.ศ.2563)

https://download.asa.or.th/03media/04law/cba/mr/mr63-68.pdf

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

https://www.ubu.ac.th/web/files_up/00045f2021030310303373.pdf

📌3.แบบที่จะทำการสร้าง

จะซื้อแบบเอง จ้างออกแบบ ออกแบบเองก็ต้องดูขนาดตัวบ้านที่สามารถลงในที่ดินให้ได้ด้วยโดยดูจากข้อ 2 ไม่งั้นจะขออนุญาตไม่ผ่าน ส่วนใครจะจ้างออกแบบก็ต้องมีความรู้ ทันเกมส์นิดนึง อย่าเป็นผู้รับฟังอย่างเดียว

     เรทค่าออกแบบที่สมาคมกำหนดคือ บ้านราคาต่ำกว่า 50 บ้านบาททั้งหมด ใช้เกณฑ์นี้

- ไม่ซันซ้อน คิด 4.5% ของราคาค่าก่อสร้าง บ้านธรรมดาง่ายๆทั่วไปนี่แหละ 

- ซับซ้อน คิด 6.5% อันนี้ก็คงเป็นพวกโกดัง โรงงาน โรงแรม คอนโด แล้วแต่ตีความ

- ซับซ้อนมาก คิด 8.5% ต้องระดับสนามบิน อาคารรัฐสภา

- แต่ถ้าจ้างบริษัทมีชื่อเสียงก็แล้วแต่บริษัทคิดเลย จะพอใจหรือไม่อยู่ที่เรา

🍓ข้อนี้พึงระวังในการซื้อแบบหรืออกแบบเอง หลังจากเอาตัวบ้านลงต้องมีที่ว่างเหลือ 30% ของพื้นที่ดินทั้งหมด สร้างเต็มพื้นที่ไม่ได้

อ้างอิงจากสภาสถาปนิก : https://www.facebook.com/199613920143018/posts/2137833636321027/?d=n

จ้างออกแบบบ้านต้องได้อะไรบ้าง

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/106591385294820/?d=n

ตรวจสอบใบประกอบอนุญาตวิชาชีพสถาปนิก

https://act.or.th/th/member_check/

ตรวจสอบใบอนุญาตประกอบวิชาชีพวิศวกร

https://service.coe.or.th/verify_license?fbclid=IwAR2B2UkAuBDWfilyClVfcwXeCiPBVKdyPHfMDP0OtWL-qgY2pgD0jYCOM6c

📌4.เฟ้นหาผู้รับเหมา

ในส่วนนี้คงตอบไม่ได้ว่าใครดีหรือไม่ดี ใครโกงไม่โกง แต่สามารถแนะนำได้ว่าวงการสร้างบ้านเขามีสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านนะเธอออ ลองไปดีลกับเขาดูไม่เสียค่าใช้จ่าย เขามีแบบบ้านสำเร็จให้เลือกพร้อมเกรดวัสดุ

- สร้างบ้านกับบริษัทใหญ่ก็แพงขึ้นมานิดนึง แต่ถ้าเทียบกับตอนถูกคนอื่นโกงก็ถูกอยู่นะ

- ถ้าจ้างทีมออกแบบและรับเหมาไปในตัว ก็สบายเราแหละ แต่เวลาเขาดิ้นไปจากแบบก็ตามให้ทันนะ

- ทีมออกแบบ ทีมก่อสร้างควรจะเป็นคนละทีมเพราะจะเกิดการปรึกษากันและเจ้าของบ้านรับรู้ พูดง่ายๆไม่อยากมีใครเป็นคนผิด ลำบากใจเรานิดหน่อยแต่ดีกว่าปัญหาถูกแก้เอง หมกใต้พรหม

- จ่ายเงินยังไง กู้ธนาคารจ่าย เงินสด จ่ายก่อนทำงานทีหลัง หรือทำก่อนเบิกทีหลัง

สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน

https://www.hba-th.org/ทำเนียบสมาชิก

อันนี้สำหรับคนหาผู้รับเหมาเอง

ทำสัญญาสร้างบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/109184271702198/?d=n

📌5.ต้องมีความรู้ด้านการก่อสร้างบ้าง

หากคุณจ้างผุ้รับเหมาเองโดยตรง นี่คืองานยากที่คุณต้องตามให้ทัน คุณต้องมีความรู้ในเรื่องงานก่อสร้าง ถ้าไม่มีคุณก็ต้องศึกษา อย่าคิดว่ามันง่ายเพราะมันเป็นเรื่องยาก เมื่อไหร่ที่คุณมองว่าง่ายคุณจะถูกโกงง่ายๆเช่นกัน บ้านอยู่บนที่ดินคุณ คุณต้องเดินดูบ่อยๆ ไม่เข้าใจตรงไหนก็นำเรื่องมาถามในเนตหรือหาอ่านในเนต ปัจจุบันความรู้มีเยอะมาก

ในข้อที่ 5 นั้นเป็นเรื่องที่ยากที่สุดแต่คงไม่สามารถเขียนอธิบายได้ จำเป็นต้องอาศัยความพยายามแต่ละบุคคลและเป็นช่วงวัดใจในทุกสิ่ง ขอให้คนที่อยากมีบ้านศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจให้ดีค่ะ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.12 How to : ตัดสินใจซื้อบ้านจัดสรร

หลายคนกำลังมองหาบ้านจัดสรรสักหลังเพื่อขยับขยายครอบครัวของตัวเอง ไหนๆจะเป็นหนี้ทั้งทีแต่ก็กลั๊ว กลัว กลัวตัดสินใจผิด กลัวบ้านมีปัญหา เลือกยังไงดี วางมัดจำดีมั้ย บทความนี้จะช่วยให้คุณเลือกบ้านได้ง่ายขึ้น

1.ทำเล ทำเล ทำเล 

ทำเลที่แสนดี มักแลกมาด้วยราคาที่แสนแพง ก่อนอื่น ต้องดูสมาชิกในบ้านว่ามีใครบ้าง แล้วแต่ละคนมีที่ทำงานที่ไหน ลูกต้องเรียนที่ไหน กางแผนที่แล้วปักหมุดจุดหมายของสมาชิกแต่ละคนเลยจ่ะ แล้วตีวงล้อมรัศมีเพื่อดูขอบเขตว่า "วิมานในอนาคตควรจะอยู่ตรงไหน " จากนั้นก็ศึกษาภูมิประเทศด้วยว่า ตรงนั้นน้ำท่วมมั้ย มีไร่อ้อยรึป่าว เครื่องบินถี่แค่ไหน  โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า ไม่ต้องเลือกที่ใกล้ทุกอย่างแค่ขอให้มีสักอย่าง

2.เงิน เงิน เงิน

เมื่อได้ขอบเขตของที่พักอาศัยก็ช่วยกันคุยกันภายในครอบครัวว่า "ใครจะเป็นหนี้ ใครจะจ่ายเท่าไหร่ รายได้ต่อเดือนที่หักลบภาระภายในบ้านเหลือกี่บาท แล้วเหลือผ่อนได้เท่าไหร่" คุยกันแมนๆไปเลยผัวเมีย 

อย่าลืมนะจ๊ะ ผ่อนบ้าน 30 ปี ไม่ใช่ผ่อนรถนะจ๊ะ

3.ราคาบ้าน

เมื่อตกลง ตบตีกันเสร็จแล้ว ก็เริ่มหาโครงการบ้านที่กำลังทรัพย์เราไหว อย่าไปเพ้อฝันว่าเอาให้เกินตัว เดี๋ยวอนาคตก็รวย  จ้าาาาา.....รวยค่อยซื้อคฤหาสถ์จ้าาา  วิธีการคิดก็ไม่อยาก " ล้ า น ล ะ ห มื่ น "  เช่น ไหวจ่ายที่ 30,000 ต่อเดือน ก็เลือกบ้านราคาประมาณ 3,000,000 

4.เปรียบเทียบโครงการ

วันหยุดก็ชวนกันไปดูบ้านในทำเลที่เลือกไว้ ดูตั้งแต่ป้อม รปภ.ไปจนสภาพแวดล้อมภายใน แหม่....ข้อนี้ถ้าอธิบายคงต้องแยกย่อยลงไปอีกเรื่องนึง ขอเอาแต่สำคัญๆก่อน  เราก็ต้องดูอ่ะเนอะว่าสภาพตัวบ้าน การก่อสร้างเป็นยังไง ไปยืนๆมองๆแอบดูบ้านที่กำลังก่อสร้าง  หรือดูบ้านตัวอย่าง  บ้านที่สร้างดียังไงเราก็มองออกถึงความแข็งแรง  แต่เชื่อมั้ย.....หลายคนเจอ "บ้านเลือกคน" ทุกอย่างก็จบปิ๊ง  

ระบบรักษาความปลอดภัยของโครงการ การแลกบัตร ความไฮเทค เทคโนโลยีตัวบ้าน ของแถม!!! การรับประกัน โหเยอะมาก... 

5.ส่วนกลาง

คืออีกหนึ่งหนี้ที่คอยกระทืบเราทุกปี ถามแต่ละที่ด้วยว่าคิดค่าส่วนกลางยังไง ไหวมั้ย เบเบ เก็บล่วงหน้ากี่ปี หลังจากพี่พับเสื่อไปแล้วจะทำยังไง... นิติบุคคลไหนรับช่วง  ราคาส่วนกลางคุ้มกับที่จ่ายไปมั้ย พื้นที่สีเขียว ให้แบบเต็มใจมั้ยหรือไปอยู่นู้นนนน ท้ายโครงการ มีสนามเด็กเล่นรึป่าว เพราะส่วนใหญ่คือสังคมของคนขยับขยายครอบครัว มีลูกเล็ก เด็กต้องการพื้นที่สีเขียว

6.เพื่อนบ้านรอบๆหลังที่เราโดนใจ

ซื้อหลังก็ดีหน่อยได้เห็นสังคมและคุณภาพของผู้อยู่อาศัย เดินดูนานๆหน่อย อย่าไปเกรงใจเซลล์ สำรวจรอบๆ บ้านนี้เลี้ยงหมามั้ย บ้านไหนจอดรถบนถนน บ้านไหนมีผู้หล่อ ล่ำ ก็น่าสนใจเป็นพิเศษ  แต่ถ้าซื้อก่อนคนอื่นก็เลือกตามสบายเลยจ้าาาา ค่อยลุ้นอีกที

7.ระยะเวลาการเปิดขายโครงการ

มันเป็นความจริงที่ว่า โครงการที่ดีก็ขายหมดไวเป็นธรรมดา เคยไปดูบางโครงการ หญ้าขึ้นรถมากกกก ยังกล้าขายยยยอี๊กกก  แถมเป็นแบรนด์มีชื่อด้วยยย

การที่ระยะเวลาการเปิดขายโครงการนั้นมีผลเนื่องจากปัจจุบัน เทคโนโลยีต่างๆ วัสดุเทรนใหม่ๆ คุณภาพสินค้านั้นพัฒนาไปเรื่อยๆ เช่น โครงการนี้เปิดขายมา 4 ปี รุ่นสุขภัณฑ์ต่างๆอาจจะเชยไปแล้ว โครงหลังคาที่พัฒนาการติดตั้งใหม่แข็งแรงกว่าอย่างเงี๊ยะ  ถ้าโครงการไหนยังปิดจ็อบไม่ได้ใน 5 ปี ก็คิดว่าต้องมีเรื่องให้สืบกันบ้างแหละ อาจจะ ผู้รับเหมาห่วยแตก โจรขึ้นบ่อย บ้านไม่ได้คุณภาพ หรือ.....คุณกำลังฟัง The ghost radio

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.7 30 Check list โครงการบ้านจัดสรร

วันนี้เราจะมาแจก Check list โครงการบ้านจัดสรรพร้อมอธิบายเหตุผลคร่าวๆว่าทำไมเราถึงต้อง Check!!

1. เจ้าของโครงการ - ประสบการณ์เยอะ ระบบหลังบ้านก็ดีตาม เลือกใช้แต่วัสดุดียิ่งโครงการใหญ่ยิ่งกดราคาวัสดุได้ต่ำในคุณภาพที่แสนดี ส่วนปัญหาบ้านพัง บ้านไม่ดี ยังไงก็มีทุกโครงการเพียงแต่โครงการใหญ่ๆเขาจำนวน Unit เยอะ เลยมีข่าวเยอะหน่อย

2. ที่ตั้งโครงการ - ทำเลที่แสนดีในราคาที่ใกล้เคียงกันก็ต้องเลือกทำเลสิจ๊ะ

3. พื้นที่โครงการ - ยิ่งใหญ่ยิ่งพลุกพล่าน ปัญหาเยอะ

4. เปิดขายเมื่อไหร่ - ยิ่งขายมานานแล้ว วัสดุ อุปกรณ์ สุขภัณฑ์ก็ไม่สดใหม่ ทันสมัยเหมือนโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่

5. จำนวนยูนิต - ยิ่งจำนวนมาก การบริหารจัดการนิติบุคคลยิ่งมีปัญหา อนาคตเกิดการเบี้ยวค่าส่วนกลาง ไหนจะเพื่อนบ้านคนละกลุ่มเป้าหมาย

6. ถนนหลักโครงการ - ต้องมากกว่า 10 เมตรขึ้นไปไม่รวมทางเท้าแล้วสมัยนี้ 

7. ถนนซอย - ต้องมีพื้นผิวจราจร 8 เมตรขั้นต่ำ ไม่รวมส่วนที่ไว้ตั้งเสาไฟนะจ๊ะ

8. ระบบไฟฟ้า - ไฟฟ้าที่ใช้ในโครงการแต่ละหลังให้กี่เฟส ถ้าเกิดวันดีคืนดีรวยจัดเปิดแอร์พร้อมกัน 4 ตัวไฟจะดับมั้ย

9. ระบบ Internet & TEL - มีกี่ค่ายที่ทางโครงการจัดไว้ให้ ค่ายไหนไม่รองรับ

10. พื้นที่สีเขียว - คือส่วนที่ปลูกต้นไม้ ทำกิจกรรมไม่มีอาคารปกคลุม บางโครงการเอา clubhouse มาเสียบ คือถ้าสายเปย์หน่อยเขาจะแยกออกจากกันเพราะมันผิดกฏหมาย

11. Clubhouse - มีสระว่ายน้ำรึป่าว อนาคตนิติบุคคลบริหารให้ลูกบ้านจ่ายค่าส่วนกลางแล้วสระน้ำไม่กลายเป็นบ่อเลี้ยงปลาใช่หรือไม่  

12. ระบบประปา - อยู่ในพื้นที่ไฮโซแต่น้ำประปาแดงฉานหรือไม่ อย่ามองข้ามนะจ๊ะ

13. ระบบจัดการขยะ - ทิ้งที่ไหนอย่างไร รถมาจัดเก็บกี่วัน / สัปดาห์ บ้านจัดสรรนี่ระบบขยะสำคัญมากเพราะถือเป็นชุมชนนึงก็ได้

14. ถนนสายหลัก - เข้าป่า ดง พงไพร ไถนาแล้วมาชูจุดขายว่าเงียบสงบอันนี้ไม่คือนะจ๊ะ จะซื้อถูกขายแพงล่ะสิ

15. ห้างสรรพสินค้า - อย่างน้อยต้องมี lotus bigC ห้างชุมชนอ่ะนะ ถ้าไม่มีเลยต้องตะเกียกตะกายไปไกลก็ตัดออกไป คนเรากินเพื่ออยู่และอยู่เพื่อกิน

16. ขนาดที่ดิน - หลังที่เล็งไว้กี่ ตรว.

17. พื้นที่ใช้สอย - ถ้าคิดแบบง่ายๆเทียบง่ายๆ ถามเซลล์เลยว่าเฉพาะพื้นที่ภายในไม่รวมที่จอดรถซักล้าง ระเบียงต่างๆเหลือกี่ ตรม. บางที่เน้นเยอะไง ระเบียงงี้ ที่จอดรถงี้....หลอกดาว

18. ราคาบ้าน - หลังที่ชอบกี่บาท

19. ค่าส่วนกลาง - คุ้มมั้ยกับที่เสียไป เก็บแพงให้อะไรมั่ง สนามเด็กเล่น  ระบบรักษาความปลอดภัย กล้องวงจรปิด ส่วนทิ้งขยะ ฟิตเนส วระว่ายน้ำ มีมั้ย

20. จำนวนห้องนอน - เหมาะสมกับครอบครัวมั้ย 

21. จำนวนห้องน้ำ - ถ้า 3 ห้องนอน ห้องน้ำก็ควรจะมีอย่างน้อย 3-4 ห้องแล้วนะสมัยนี้

22. ที่จอดรถ - บ้านราคา 3 ล้านบวกนี่ต้องจอดได้ 2 คัน ความกว้างนับจากขอบในเสาที่จอดรถก็ต้องมี 5.5 เมตร ยิ่งสมัยนี้ออกแบบรถออกมาคันใหญ่มาก ที่จอดรถ 2.5 เมตรต่อคันคือขี้เหนียวมาก

23. งานโครงสร้าง - เป็นแบบเสาคาน  Prefab หรือ precast เพราะคนไทยชอบเจาะชอบต่อเติม

24. งานผนัง - อิฐมอญ ก็ดีเจาะง่าย อิฐมวลเบา โครงการใหญ่ๆใช้กัน เน้นประหยัดเวลางานก่อ precast ห้ามเจาะผนัง

25. โครงหลังคา - เหล็กรูปพรรณ หรือโครงหลังคาสำเร็จรูป

26. บันได - หล่อในที่หนือเป็นแค่บ่าคสล.หูช้างมารับแล้วเอาคอนกรีตมาวาง อันนี้คือโครตประหยัดต้นทุนแต่ก็ขายแพงพอๆกับชาวบ้าน

27. งานสุขภัณฑ์ - Kohler. Cotto. American standard ต้องมี

28. หน้าต่าง - อลูมิเนียม Tostem หรือจะ Upvc ส่วนตัวชอบอลูมิเนียม เพราะ Upvc นานไปเหลือง กรอบ อร่อย

29. อุปกรณ์ไฟฟ้า - มาตรฐานก็ Panasonic งานไฟฟ้าอ่ะเนอะ ใช้ดีหน่อย ตายยากหน่อย

30. ส่วนซักล้าง - ลงเข็มพร้อมต่อเติมครัวมั้ย เพราะคนไทยชอบต่อครัว  ฮิ้ววว

บางอย่างเราไม่จำเป็นต้องถามเซลล์ทุกอย่าง แต่เราสามารถกะได้ด้วยสายตาและการจดจำในสิ่งที่เห็น ไม่งั้นเขาจะหาว่ามาสืบ มากกว่ามาซื้อนะจ๊ะ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.4 แนวทางการแจกแจง BOQ สำหรับงานบ้าน

 📌แนวทางการแจกแจง BOQ สำหรับงานบ้าน

จากโพสก่อนที่ลงตัวอย่าง BOQ ลงไปแต่ลงไม่เต็มหน้า ขาดส่วนเนื้อหาของแต่ละหมวดไป เนื่องจาก BOQ ตัวนั้นเป็นตัวที่ใช้ก่อสร้างจริงจึงตัดบางส่วนออกและคิดว่าจะไม่โพสเกี่ยวกับ BOQ แล้วจะไปเรื่องอื่นต่อ

วันนี้มีคนมาให้ช่วยดูว่าแบบนี้เรียกว่า BOQ แบบที่โพสไปใช่ไหม พอเปิดดูก็พบว่ามันเป็น BOQ แต่ยังไม่ละเอียด มีความหยาบในการถอดแบบ ก็เลยขออธิบายไส้ใน BOQ อีกสักโพส (ดูรูปที่แนบ)

ส่วนหลังจากนี้คือจะอธิบายข้อควรระวังบางเรื่อง

📌หมวดโครงสร้าง

- งานเสาเข็ม ควรระบุความยาวเข็มเพื่อให้รู้ว่าใช้ความยาวที่เท่าไหร่ ส่วนเจ้าของบ้านก็ควรจะโทรไปสอบถามยังท้องที่ของท่านว่า ตรงขุดที่จะสร้างบ้านโดยปกติแล้วเขาตอกเข็มกันกี่เมตร ผู้รับเหมาสั่งเข็มมายาวกว่าไม่เป็นไร แต่ถ้าสั้นเกินไประวังบ้านท่านจะทรุด

- คอนกรีตโครงสร้างควรเป็นคอนกรีตที่ได้มาตรฐาน ยี่ห้อหมู เห็ด เป็ด ไก่อย่าไปเอา

- เหล็กเส้นโครงสร้าง ระบุ มอก.และตรวจหา มอก.ที่หน้างานทุกครั้ง

📌หมวดงานสถาปัตยกรรม

- งานโครงสร้างหลังคาเหล็กรูปพรรณ ใช้เหล็กอะไรบ้าง เช่น เหล็กกล่อง - 100x50x3.2 mm ตัวสุดท้ายคือความหนา เช่น 3.2 , 2.3 ควรระบุเป็นสำคัญ โดยสามารถดูอ้างอิงได้ในแบบหลังคา ในเล่มงานก่อสร้างผู้ออกแบบต้องระบุเหล็กที่ใช้ลงในแบบทุกส่วนโครงสร้างหลังคา

- งานหน้าต่าง W ควรระบุขนาดแต่ละบานให้ชัดเจน ที่ขาดไม่ได้คือความหนาของอลูมิเนียม ซึ่งมีผลต่อราคาเป็นอย่างมาก ไม่ควรต่ำกว่า 1.2 mm อันนี้คือบางมากแล้ว ถ้ามีงบประมาณก็ให้หนาเกิน 2.0 mm 

- ความหนากระจก ถ้าหน้าต่างบานปกติทั่วไปหนาอยู่ที่ 5-6 mm.

📌หมวดงานไฟฟ้า

- สายไฟ YAZAKI หรือบางกอกเคเบิ้ล

- เลือกที่มี มอก.

- ใช้สายไฟให้ถูกประเภท  https://www.tsc-th.com/4-ประเภท-สายไฟพื้นฐาน/

- ช่างไฟฟ้าภายในอาคารต้องมีหนังสือรับรองความรู้ความสามารถ หรือ ไลเซนส์ (License) ตามกฏหมายใหม่ปี 2559 ไม่เช่นนั้นจะเจอการเดินสายไฟแบบงูกิงกอง

📌หมวดงานสุขาภิบาล

- ท่อ pvc ตราช้าง หรือท่อน้ำไทย

- เลือกที่มี มอก.

ดูรูปอื่นๆ Click >> https://www.facebook.com/100889769198315/posts/105168232103802/?d=n

ส่วนใบสุดท้าย คือ การแจกแจงให้ดูว่าเมื่อตีออกมาเป็น % ในแต่ละหมวดงานแล้วเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ หนักที่หมวดไหน ใช้เป็นแนวทางอ้างอิงแต่ไม่ได้หมายความว่าจะนำไปใช้ได้กับทุกงาน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแบบบ้านเป็นหลัก 

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/Allaboutban/

EP.2 ผู้รับเหมาแบ่ง BOQ แบบนี้ไม่ควรเอา

 ผู้รับเหมาแบ่ง BOQ แบบนี้ไม่ควรเอา

ดูรูปชัดขึ้น Click https://www.facebook.com/100889769198315/posts/102749072345718/?d=n

วันนี้ #Allaboutบ้าน จะมาแนะนำเจ้าของบ้านที่กำลังตัดสินใจสร้างบ้านแต่ก็ไม่อยากถูกผู้รับเหมาจนหมดตัว การขอ BOQ และเปรียบเทียบงวดงานจ่ายเงินจึงเป็นอีกหนึ่งตัวช่วยในการสังเกตว่าผู้รับเจ้าไหนตั้งใจจะมาหลอกคุณ

การทำสัญญากับผู้รับเหมาในงวดที่ 1 นั้น ไม่ควรเกิน 10% ถ้าหากว่าคุณไม่มั่นใจในตัวผู้รับเหมาเพียงพอ ยิ่งขอ 20% ยิ่งต้องระวังเพราะการที่ผู้รับเหมาจะโกงคุณนั้น มักจะเริ่มโกงในงวดงานที่ 1-3 เนื่องจากเป็นงานโครงสร้างล้วนๆ ไม่ยุ่งยากและยังไม่ต้องวางเงินมัดจำในการสั่งผลิตงานอลูมิเนียม บันได ราวจับ อื่นๆที่ผู้รับเหมาต้องเอาเงินไปจม

ยกตัวอย่างบ้านราคา 2 ล้านบาท : วันทำสัญญา ถ้าหากคุณตกลงที่ 20% นั่นหมายความว่าคุณต้องจ่ายเงินไปก่อน 400,000 บาท เพื่อแลกกับกระดาษไม่กี่ใบ และยังไม่รู้ว่าเขาจะมาทำงานต่อให้เราหรือไม่ การสร้างบ้านกับผู้รับเหมาทั่วไปเป็นลักษณะจ่ายเงินให้ผู้รับเหมาก่อนแล้วเขาถึงจะมาทำงานให้เรา ดังนั้นเจ้าของบ้านคือฝ่ายเสียเปรียบเสมอ

หากคุณลองรวมจำนวนเงินที่ต้องจ่ายงวด 1-3 แล้วตีออกมาเป็น % ได้เกิน 50% เป็นต้นไป งวดที่ 4-5 ก็ยังหนักอยู่จนเกิน 70-80% ขอแนะนำให้คุณเริ่มหาผู้รับเหมาเจ้าใหม่มาทำการเปรียบเทียบเพื่อเป็นการส่งสัญญาณว่าฉันรู้ทันคุณ

โดยงวดงานที่ 1-3 ไม่ควรเกิน 35-40% เนื่องจากในงานก่อสร้างบ้าน ส่วนที่หมดเงินไปมากที่สุดคืองวดงานที่เกี่ยวข้องกับงานสถาปัตย์อันได้แก่

โครงหลังคาเหล็ก - ยิ่งเหล็กแพง ผู้รับเหมาจะยิ่งขาดทุน ลดสเปก ลักไก่ อื่นๆ

งานหน้าต่าง - เนื่องจากเป็นงานสั่งผลิต ยิ่งเป็นแบบที่ไม่ใช่ขนาดมาตรฐานราคาก็จะแพงตามลำดับ และการจะสั่งผลิตได้ต้องมีการวางเงินมัดจำจำนวนนึง

งานบันได ราวจับ - เป็นงานสั่งผลิตอีกแบบนึงที่ต้องวางเงินมัดจำไปก่อนเช่นกัน

งานพื้นไม้ลามิเนต - หากต้องจ้างบริษัทย่อยมาปู ยังไงก็ต้องวางมัดจำ

หากคุณผ่านมาได้เกินครึ่งทาง คุณก็สามารถสบายใจได้ครึ่งนึงว่าเขาจะไม่ทิ้งคุณไปไหน เพราะถ้าเขาหมดใจเขาไปนานแล้วจ้าาา

ส่วนผู้รับเหมาที่ดีก็ดีไป บทความนี้มอบให้เฉพาะคนที่ตั้งใจมาโกงและให้เจ้าของบ้านได้ใจแข็งก่อนที่จะถูกหลอก คนทุกคนฝันจะมีบ้านทำงานเก็บเงินแทบตายแต่กลับถูกหลอกหมดตัว ดังนั้นเราจะไม่ให้ใครมาหลอกคุณได้

หมายเหตุ - การแบ่งงวดงานตามตัวอย่าง เกิดจากผู้เขียนลองเซิจข้อมูลดูแล้วพบว่า หากเป็นผู้รับเหมาที่เน้นรับสร้างบ้านขนาดไม่ใหญ่ "ไม่ใช่ผู้รับเหมางานราชการ งานเอกชน งานประมูลงานก่อสร้างจากบริษัทสถาปนิกโดยตรง " จะมีการแบ่งงวดงานที่ไม่ค่อยชัดเจน ส่วนมากใช่การแบ่งแบบ 10 10 10 และมีการวางเงินก้อนในงวดแรกเพื่อให้ผู้รับเหมานำไปซื้อของก่อน

ส่วน BOQ จริงๆหน้าตาเป็นอย่างไรสามารถติดตามได้ใน 

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.1 เมื่อมีผู้รับเหมาอยู่ในโลก 2 ใบ

ผู้รับเหมาทั่วไป Vs ผู้รับเหมามาตรฐาน

ย้อนกลับไปในช่วงแรกๆที่เริ่มเข้ากลุ่มบ้านต่างๆใน Facebook แล้วได้เห็นความน่าอัศจรรย์ใจมากมาย ทำไมไม่เหมือนกับที่ทำงาน คนธรรมดาออกแบบบ้านเอง ผู้รับเหมาเป็นทั้งสถาปนิก วิศวะและผู้รับเหมาเองแบบ One stop service มีสิ่งที่หายไปจากระบบหลายส่วน แล้วสิ่งหนึ่งที่น่าแปลกใจมากที่สุดนั่นคือ ทำไมผู้รับเหมาส่วนใหญ่ถึงเรียกเก็บเงินวันทำสัญญาก้อนแรกกับเจ้าของบ้าน แถมเรียก 10-20% ในวันทำสัญญาก่อนลงมือสร้างจริง เมื่ออยู่ไปนานๆก็เริ่มเข้าใจว่าผู้รับเหมาที่ทำงานก่อสร้างนั้นถูกจำแนกเป็น 2 ระบบเหมือนอยู่กันคนละ server ถ้าคนไหนไม่เคยอยู่ในโลก 2 ใบก็จะไม่เข้าใจในแต่ละโลก

วันนี้เราจะมาอธิบายคร่าวๆให้เข้าใจว่าผู้รับเหมาทั้ง 2 โลกคือแบบไหน 

🌏โลกใบที่ 1 คือ อยู่ในระบบวงจรงานออกแบบและก่อสร้าง

- คอยประมูลงานจากบริษัทออกแบบหรือทำงานร่วมกับบริษัทเอกชนที่เกี่ยวข้องกับงานก่อสร้าง

- จดทะเบียนบริษัท มีทุนจดทะเบียน

- มีเครดิตดี ทั้งสำหรับแบงค์และร้านอุปกรณ์ก่อสร้าง

- สามารถขอแบงค์การันตีได้หรือหนังสือสัญญาค้ำประกันจากธนาคาร (Letter of Guarantee)

- ยินยอมให้หักเงินประกันผลงานออก 10% ในแต่ละงวด

- ถอด BOQ แบ่งงวดงานชัดเจน เบิกเงินตามprogress งานจริง ไม่ใช่เกลี่ยงวดงานเท่าๆกันทุกงวด

- ทำงานเสร็จก่อน ถึงเบิกงวดงานได้ตามหน้างานจริง

- มีเงินทุนสำรอง 30% เพื่อใช้ในการลงทุนก่อสร้างไปก่อน โดยไม่ใช่เงินจากเจ้าของบ้าน

- ไม่สามารถปรับ แก้แบบเองได้ ต้องผ่านการแก้จากผู้ออกแบบและวิศวกรเท่านั้น

- ไม่หายสาบสูญเพราะมีหน้ามีตา มีหนังสือค้ำประกันจากธนาคารคุ้มครองทั้ง 2 ฝั่ง

🌏โลกใบที่ 2 คือ ผู้รับเหมางานขนาดเล็ก งานทั่วไป งานต่อเติม

- ดิวงานออกแบบกับเจ้าของโดยตรง โดยทำหน้าที่เป็นทั้งผู้ออกแบบ เขียนแบบ ถอด BOQ แบบ One stop service

- จดทะเบียนหรือไม่จดทะเบียนบริษัท

- เครดิตยังไม่แข็งแกร่งพอที่จะก้าวข้ามไปงานใหญ่

- ไม่สามารถขอแบงค์การันตีได้ถ้าความน่าเชื่อถือไม่มีหรือไม่ได้จดทะเบียนบริษัท

- ไม่ค่อยพูดถึงเรื่องการหักเงินประกันผลงาน 10% ในแต่ละงวดงาน

- ไม่มี BOQ หรือ ถอด BOQ ไม่ละเอียด หรือ มีแต่ % การแบ่งงวดงานแบบหยาบ

- เจ้าของเงินต้องจ่ายเงิน ณ วันทำสัญญาก่อน 10-20% ก่อนลงมือก่อสร้าง

- ปรับแบบ แก้แบบ ปรับราคาค่าก่อสร้าง

- เสี่ยงต่อการหายสาบสูญหรือตามตัวได้ยากในรายที่ไม่มีที่อยู่แน่นอนหรือไม่ได้จดทะเบียนบริษัท

ในชีวิตคนทั่วไปที่ทำการสร้างบ้านปกติทั้งไม่เกินล้านบาทหรือหลายล้านบาท ส่วนใหญ่นั้นเลือกผู้รับเหมาทั่วไปซึ่งมีทั้งดีและไม่ดีปะปนกัน หากไม่มั่นใจก็ควรลองถามว่าไซต์งานที่กำลังก่อสร้างอยู่ที่ไหน แล้วเสียเวลาขับรถไปดูงาน ถามเจ้าของบ้านท่านอื่นว่าผู้รับเหมาเจ้านี้ดีมั้ย นี่จะเป็นอีกวิธีหนึ่งที่จะช่วยให้พบเจอผู้รับเหมาที่ดีได้

อย่างไรก็ตาม ไม่ต้องกลัวว่าผู้รับเหมาทั่วไปจะไม่ดีและทำงานไม่ได้ ทั้งหมดสามารถทำงานได้ ขึ้นอยู่กับว่าเราจะเลือกแบบไหน ผู้รับเหมาที่ได้มาตรฐานก็ต้องแบกรับในหลายส่วนในการจัดตั้งบริษัทจึงทำให้มีค่าบริการที่สูงตามมานี่จึงทำให้คนส่วนใหญ่ยังใช้บริการผู้รับเหมาทั่วไปอยู่นั่นเอง

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/Allaboutban/