EP.34 คานไม่ได้รับผนังแล้ว เอาออกได้มั้ย?

ความจริงแล้วมันเอาออกไม่ได้ ไม่ได้จริงๆ โดยปกติแล้วคานนั้นเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้าง โครงสร้างนั้นมีหน้าที่รับน้ำหนัก กระจายน้ำหนักจากส่วนต่างๆ ตั้งแต่ แป จันทัน อกไก่ ดั้ง อะเส เสา พื้น คาน ตอม่อ ฐานราก เข็ม หากทุกส่วนล้วนถูกออกแบบมาเป็นโครงสร้างอาคาร 1 หลังแล้ว สิ่งที่ไม่ควรจะทำ นั่นคือเข้าไปยุ่งกับโครงสร้างอาคารหลัก

🍀หากการปรับปรุงบ้าน อาคาร ต่อเติมนั้นมีวิศวกรเชคโครงสร้าง ออกแบบโครงสร้างให้ก็ไม่ต้องห่วง แต่การทำโดยขาดความรู้เป็นเรื่องที่เสี่ยงมาก

🍓ข้อกฎหมายเกี่ยวกับการต่อเติม

หากการเปลี่ยนแปลงนั้นไม่เกี่ยวกับโครงสร้างอาคารและเปลี่ยนแปลงน้ำหนักไม่เกิน 10% ก็ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร ไม่ต้องขออนุญาต

ข้อกำหนดอีกอย่างรวมๆคือ ห้ามยุ่งกับโครงสร้างอาคารเว้นแต่แก้ไขซ่อมแซมให้มีประสิทธิภาพ และคานถือเป็นโครงสร้าง ถ้าแตะก็ต้องขออนุญาต

ที่มา : https://download.asa.or.th/03media/04law/cba/mr/mr28-11-upd65.pdf

บ้าน อาคาร ไม่ใช่ของสะสม ที่ยิ่งอยู่นานโครงสร้างยิ่งแข็งแรง มันมีอายุการใช้งานและเสื่อมลงตามกาลเวลา

"และที่สำคัญ การออกแบบโครงสร้างตึกแถวเขาออกแบบทั้งก้อน เช่น ตึกนี้ยาว 8 คูหาการออกแบบการรับน้ำหนัก ความยาวคานก็เป็นไปทั้งช่วง ยิ่งตึกเก่าเราก็ยิ่งไม่รู้ว่าโครงสร้างยังดีอยู่ไหม"

หน้าที่อีกอย่างของคานนั่นคือ การรัดเสาและทอนความชะลูดของเสาช่วยให้เกิดความแข็งแรง ดังนั้นถึงคานจะไม่ได้รับผนังหรืออะไรเลยแต่มีอยู่ในแบบโครงสร้างก็ควรปล่อยเขาไว้แบบนั้น ยิ่งตึกเก่ามากๆจะทำอะไรก็ต้องเกรงใจตึกบ้าง

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.33 🌟สีกันสนิมโครงหลังคาทาอย่างไร?

 

ถ้าคิดง่ายๆตามหลักง่ายๆ มันก็ควรจะทาให้ทั่วหมดทั้งชิ้นทั้งในและนอก เพราะถ้าคุณพี่บอกทาแต่ข้างนอกแล้วข้างในจะไม่เกิดสนิม? อ่อ ห้อยพระอย่างดี มิน่าใช่!!! ดังนั้น เราต้องมีความรู้ก่อนว่าสนิมเกิดขึ้นได้อย่างไร เราถึงจะกล้ามีปากมีเสียงกับช่างได้

🌧💦สนิมคืออะไรและเกิดขึ้นได้อย่างไร

สนิม เกิดจากการที่ผิวของเหล็กทำปฏิกิริยากับออกซิเจน และความชื้นในอากาศหรือในน้ำ ทำให้เหล็กในบริเวณนั้นมีลักษณะหรือคุณสมบัติเปลี่ยนไป ไม่ว่าจะเป็น สี ความแข็งแรง และการผุกร่อนไม่สามารถคงสภาพได้ 

สนิมโดยทั่วไป จะมี 2 ชนิด ได้แก่

* สนิมผิว คือ สนิมระยะแรกเริ่ม เหล็กยังคงสภาพได้ และยังไม่สูญเสียความแข็งแรง แต่หากปล่อยทิ้งไว้นานจะกลายเป็นสนิมขุม

* สนิมขุม คือ สนิมที่ลุกลามเข้าไปในเนื้อเหล็ก ทำให้เหล็กสูญเสียความแข็งแรง และการคงสภาพ จนไม่สามารถนำไปใช้งานได้

ในเมื่อสนิม มันเกิดจากการโดนความชื้นในอากาศก็แปลว่า มันก็ต้องเคลือบสีกันสนิมบนผิวหน้าทั้งหมดที่เรียกว่าเหล็ก !!!!! 

📌แล้วจะทายังไงให้มันทั่วถึงทั้งหมด

- ถ้าทำรางชุบเหล็กได้ก็ดี เพราะการชุบจะทำให้สีทั่วถึงทั้งข้างนอกและข้างในโดยเฉพาะเหล็กกล่อง เหล็กรางน้ำ ที่ไม่สามารถทาข้างในได้ก็ควรที่จะต้องชุบสีในราง

- แต่ถ้าใครมั่นใจว่าทาแล้วทั่วถึง ไม่ต้องชุบรางสีก็แล้วแต่ท่านเลย

🍉 มีพี่ท่านนึงเสนอวิธีการทำงานและรูปภาพมาให้ค่ะ ใช้วิธีการนำเพลทเหล็กเชื่อมปิดหัวท้ายเพื่อกันอากาศและความชื้นเข้าไปด้านใน รูปภาพและเครดิตในคอมเม้นนะคะ

📌ต้องทากี่รอบถึงจะกันสนิมได้

- ถ้าเป็นเหล็กใหม่ก็รองพื้น 2 รอบหรือตามประสิทธิภาพของสีกันสนิม บางรุ่นก็รอบเดียว

- เขียนจบโฆษณาขึ้นมา สีรุ่นใหม่ไม่ต้องทารองพื้น

- แนะนำอ่านคำแนะนำข้างถังสีเลยว่าควรทารองพื้นกี่รอบ สีจริงกี่รอบ

- ถ้าเป็นเหล็กเก่า เลือกตามประเภทสนิมจะดีกว่า ลองเปิดอ่านในเวปดูมีหลายประเภทเลย ต้องเลือกตามความเสียหายที่เกิดขึ้นกับเหล็กนะ

📌ดูยังไงว่าความหนาของสีมันได้ที่แล้ว

- ก็ใช้วิธีทารองพื้นกันสนิม 2 สี เช่นรอบแรกทาสีแดงก่อนเพราะสีตัดกับเหล็ก เราจะได้เห็นว่าทาหรือยังหนาพอมั้ย บางหรือเปล่า

- รอบ 2 ทาสีกันสนิมสีเทา จะได้เป็นการ check ไปในตัวว่าทาทั่วถึงหรือยัง สีบางไปมั้ย

รู้ไว้ ใช่ว่า อย่าให้ใครมาหลอกเรา!!! ส่วนเหล็กกัลวาไนซ์อีกเรื่องนึงนะ อย่าเพิ่งเอาตีกันเดี๋ยวสับสน อันนี้สำหรับเหล็กรูปพรรณจ้าาาาา

รูปภาพประกอบ : https://m.pantip.com/topic/30451909?

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.32 มีหน้าต่างแล้วทำไมลมยังไม่เข้า?

หลายคนเข้าใจผิดคิดว่า การที่ห้องนั้นมีหน้าต่างด้านใดด้านนึงก็สามารถระบายอากาศรับลมเย็นเข้ามาในห้องหรือตัวบ้านได้ แต่ความเป็นจริงนั้นคือความเข้าใจที่ผิด การเปิดหน้าต่างไว้อาจจะทำให้อากาศภายในห้องดีขึ้นมีการ flow ของลมบ้าง แต่การคาดหวังว่าจะมีลมพัดเข้ามาแบบวูบวาบนั้นเป็นไปได้ยาก

ความจริงแล้วลมในบ้านเรามาจากทุกทิศทาง แต่จะมีทิศทางที่ลมพัดประจำอยู่ 2 ช่วงของปี คือ

💨ช่วงเดือนกุมภาพันธ์ – กันยายน ลมประจำอยู่ทางทิศตะวันตกเฉียงใต้และทิศใต้

💨ช่วงเดือนตุลาคม – มกราคม ลมประจำอยู่ทางทิศตะวันออกเฉียงเหนือและทิศเหนือ

แต่หากยังมองภาพรวมไม่ออก แนะนำให้เปิด App ชื่อ Windy จะช่วยให้ภาพในการมองออกชัดขึ้น

🌿ซึ่งลมที่เราต้องการในการออกแบบนั้นคือ ลมจากทางทิศตะวันตกเฉียงใต้หรือทิศใต้ แต่ความซวยคือแดดก็อ้อมใต้เหมือนกันทำให้การที่เราจะนำลมมาใช้ในการออกแบบบ้าน ต้องมีการปรับสภาพแวดล้อมภายนอกบ้านทางทิศใต้ เช่น ปลูกต้นไม้รอบ ปลูกหญ้า เพื่อลดความร้อนที่ลมจะนำเข้าสู่ตัวบ้าน🌿

📌การออกแบบพื้นฐานในเรื่องการเปิดช่องเพื่อรับลมมีดังนี้

1.มีทางเข้าก็ต้องมีทางออกของลม ดีที่สุดคืออยู่ตรงข้ามกัน ช่องเปิดพอๆกัน

2.ช่องทางเข้าลมเล็ก ช่องทางออกลมใหญ่จะทำให้แรงลมในห้องนั้นสูงขึ้นและเร็ว

3.ช่องทางเข้าลมใหญ่ ช่องทางออกลมเล็กจะทำให้แรงลมที่เข้ามาในห้องต่ำลงและช้าลง

4.ช่องทางเข้าและออกของลมพอๆกันจะทำให้แรงลมเข้ามาในห้องได้มากที่สุด

5.ออกแบบโดยให้ตัวบ้านขวางทางลมเพื่อรับลมเต็มๆ

6.หากเปิดหน้าต่างในผนังได้แค่ผนังเดียว ก็ควรจะแยกตำแหน่งให้อยู่ห่างกัน 2 บาน

7.ทางเข้าลมไม่ควรมีช่องทางเข้าเดียว

8.ตำแหน่งทางเข้าของลมควรอยู่ระดับร่างกาย และทางออกควรอยู่สูงกว่าระดับร่างกาย

9.ไม่ควรออกแบบบ้านให้เป็นก้อนตันๆ ควรมีการยื่นออก หุบเข้า หรืออกแบบเป็นตัว L ตัว U เพื่อเพิ่มพื้นที่ผนังในการใส่ช่องหน้าต่าง

ถ้าคุณคาดหวังจะเอาลมทิศใต้มาระบายอากาศ ระบายความร้อนในห้องนอนตอนกลางคืน คุณอาจจะต้องคิดใหม่ เพราะลมทิศใต้ก็คือลมทะเลจะแรงสุดและได้ผลดีสุดช่วงกลางวัน บ่ายๆ เย็นๆ นั่นแปลว่า คุณควรใช้ประโยชน์จากลมทะเลในการจัดวาง plan บ้าน ให้ตรงกับวิถีการใช้ชีวิตประจำวันในช่วงกลางวันมากกว่า เช่น ห้องนั่งเล่น ห้องทานอาหาร 

เกี่ยวกับ App Windy : https://www.facebook.com/100889769198315/posts/116972464256712/?d=n

รูปภาพจากงานวิจัย : https://so04.tci-thaijo.org/index.php/NAJUA-Arch/article/download/45871/37938/

ลมบก ลมทะเล เรื่องที่ต้องรู้

https://sites.google.com/site/scinekkpat199/home/lmbk-laea-lmthale

EP.31 บ้านทรุด Vs ดินทรุด

 

หลายคนยังสงสัย สับสน งุนงง งงงวยคิดว่าทั้ง 2 อย่างคือเรื่องเดียวกัน  ดินทรุดบ้านก็ต้องทรุดสิ  บ้านทรุดเพราะดินทรุดไง !!!  ความจริงถ้าทำถูกต้องตามหลักวิศวกรรม มันจะกลายเป็นคนละเรื่องอย่างสมบูรณ์

🏠บ้านทรุด เกิดจากอะไร?

ถ้าเราสร้างบ้าน 1 หลัง วิศวกรคำนวณให้มีการลงเข็มและตอกถึงดินดาน (ชั้นดินแข็งที่สุด ณ ที่นั้นๆ) น้ำหนักของบ้านจะถูกถ่ายเทตั้งแต่โครงหลังคา ลงเสาและคาน ต่อม่อ ฐานราก เข็ม และไปจบที่ชั้นดินดานด้านล่างคือตัวรับน้ำหนักที่แท้จริง  ดังนั้นการที่บ้านจะทรุดได้นั้นมีโอกาสน้อยมากเพราะตัวบ้านยืนอยู่บนชั้นดินดานแล้ว ดินโดยรอบแทบไม่มีผล แม้จะเป็นดินถมใหม่ ถมเก่า ดินบรรพบุรุษก็แทบไม่ได้อยู่ในกระบวนการถ่ายน้ำหนักนี้เลย

📌การที่บ้านจะทรุดนั้นเกิดจาก 2 สาเหตุคือ

1.มีการตอกเข็มแต่ไม่ถึงดินดาน ใช้แรงเสียดทานจากดินข้างๆรับไว้ เมื่อดินเปลี่ยนสภาพก็รับน้ำหนักไม่ได้เกิดการทรุด

2.การต่อเติมส่วนอื่นๆแยกตามมาแล้วไปเกาะกับโครงสร้างเดิม เมื่อส่วนที่ต่อเติมไว้รับน้ำหนักไม่ได้ด้วยเหตุผลใดก็ตามมันจึงไปดึงให้บ้านฉีก พอบ้านฉีดคนก็จะเข้าใจว่าบ้านทรุด  บ้าน 1 หลังที่อยู่บนโครงสร้างเดียวกันมันก็จะช่วยกันรับน้ำหนักจึงเป็นการยากที่จะทรุด

📌ดินทรุด แล้วบ้านจะทรุดมั้ย

ดินมันก็ทรุดไปเรื่อยๆของมัน จะหยุดตอนไหนก็ไม่มีใครคาดเดาได้ แต่การทรุดของดินไม่ส่งผลกับบ้านที่ลงเสาเข็มถึงชั้นดินดาน ยกเว้นลงไม่สุด การที่ดินทรุดไปเรื่อยๆนั้นจะส่งผลทำให้ดินใต้บ้านต่ำลงจนเกิดเป็นโพรงใต้บ้าน เมื่อเห็นโพรงบางคนก็คิดว่าบ้านชั้นทรุดดด ช่วยด้วยย!!! ไม่จ้า แค่ดินทรุดลงตามธรรมชาติ บางคนกังวลใจตัวอะไรจะเข้าไปอยู่ใต้บ้านหรือมองว่าบ้านจะไม่สวย ก็สามารถหาวิธีแก้ได้หลากหลายวิธี

 บางส่วนที่มากับบ้านแต่ดันทรุดลงไป นั่นเพราะส่วนนั้นไม่มีเข็มรองรับหรือเพราะใช้เข็มสั้น เน้นแรงเสียดทานจากดินนั่นเอง

ปล.ส่วนดินถล่มนี่ต้องออกแบบกำแพงกันดินโดยปรึกษาวิศวกรนะจ๊ะ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.30 มาตรฐานงานก่อสร้าง

 วันนี้มีข้อมูลดีดีมาฝากสำหรับคนอยากลองเดินตรวจบ้านระหว่างก่อสร้างหรือหาข้อมูลในการก่อสร้างค่ะ

📌Link download : https://www.stableinter.com/Files/Name/CONTENT536836170943.pdf

เนื้อหามีประโยชน์มาก เหมือนสรุปทุกอย่างมาให้ บางอย่างอาจจะยากเกินไปสำหรับบุคคลทั่วไปก็ปล่อยข้ามไป เลือกศึกษาอันที่เราสามารถทำความเข้าใจได้ มีทั้งรูปประกอบ มีทั้งวิธีแก้ไข แนวทาง ความรู้คือดีมาก เลยอยากเอามาแบ่งปันกันค่ะ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.29 ทำไมบ้านถึงร้อน?☀️☀️

สาเหตุหลักๆมาจากการเก็บความร้อนของตัวบ้านที่มาจาก 2 ส่วนคือ 

1.หลังคา

2.ผนังบ้าน / กระจก

โดยทั้ง 2 ส่วนนี้มีการกระจายความร้อนเข้าสู่ตัวบ้านที่ไม่เหมือนกันและมีผลกับความร้อนภายในบ้านแต่ละที่แตกต่างกัน โดยจะอธิบายในมุมกว้างๆและแนะนำวิธีการแก้ปัญหาที่ช่วยบรรเทาความร้อนภายในบ้านให้ด้วยนะคะ

1.หลังคา

- หลังคาคือส่วนที่รับความร้อนจากแสงแดดในช่วงกลางวันทุกทิศทุกทางจึงเป็นตัวที่ทำให้บ้านร้อนมากที่สุด

- ความร้อนจากกระเบื้องหลังคาถ่ายลงมายังช่องว่างเหนือฝ้าเพดานหรือส่วนโครงหลังคาบ้าน

- ความร้อนขังตัวอยู่ในหลังคาและแผ่ความร้อนลงมาที่ตัวบ้านอีกทีนึงทำให้บ้านชั้นเดียวที่ฝ้าเพดานเตี้ยจะร้อนมาก ถ้าบ้านชั้นบนก็จะร้อน

- การถ่ายเทอากาศจะเกิดขึ้นเมื่ออุณหภูมิ 2 ที่แตกต่างกัน ซึ่งจะเกิดในตอนที่อากาศเริ่มเย็นลงนั่นคือช่วงเย็น ความร้อนในหลังคาจะลอยขึ้นสูงออกไปตามซอกกระเบื้องและลมช่วยพัดพาออกไป

สรุปคือ มีมวลก้อนความร้อนขังตัวอยู่ในชั้นหลังคาและแผ่ความร้อนลงมา ต้องหาวิธีระบายความร้อนออกไป บ้านก็จะเย็นลง

วิธีการแก้ไข☀️

- หากเป็นหลังคาเก่าก็ใช้สีทาหลังคาสะท้อนความร้อนช่วย หรือเลือกใช้หลังคาที่สะท้อนความร้อนออกไปได้

- เลือกสีหลังคาที่เป็นสีอ่อนช่วยในการดูดกลืนพลังงานดังนี้  พื้นผิวหลังคาสีดำ แสงแดดส่องลงมา จะสะท้อนออกไป 5% ดูดซับเอาไว้ในเนื้อวัสดุ 95%  พื้นผิวหลังคาสีเทา เมื่อแสงแดดส่องลงมา จะสะท้อนออกไป 50% ดูดซับเอาไว้ในเนื้อวัสดุ 50% พื้นผิวหลังคาสีขาว เมื่อแสงแดดส่องลงมา จะสะท้อนออกไป 95% ดูดซับเอาไว้ในเนื้อวัสดุ 5%

- ติดตั้งแผ่นสะท้อนความร้อนใต้แผ่นหลังคา ซึ่งมีหลากหลายแบบ

- ติดตั้งฉนวนใยแก้วเหนือแผ่นฝ้าเพดานเพื่อกันความร้อนแผ่ลงตัวบ้านด่านสุดท้าย

- ใช้ฝ้าเพดานภายนอกให้เป็นรุ่นระบายอากาศ

- ติดพัดลมดูดอากาศที่ฝ้าเพดานและกระเบื้องหลังคาเพื่อดึงความร้อนออกไป

- บางคนติดสปริงเกอร์ที่หลังคาเพื่อบดความร้อนที่กระเบื้องหลังคา

- ติดช่องระบายอากาศที่หน้าจั่ว

📌สำหรับตัวผู้เขียนคิดว่าวิธีที่ลงทุนน้อยที่สุดคือ ติดพัดลมดูดอากาศฝ้าเพดานชั้นบนสุดตรงโถงกางเพื่อดูดอากาศในบ้านให้ขึ้นไปบนหลังคา ให้อากาศมีการ flow ของลมและลดอุณหภูมิลง ติดพัดลมดูดอากาศที่ฝ้าเพดานในห้องน้ำเพื่อดูดความร้อนเข้าห้องน้ำ และติดพัดลมดูดอากาศที่ผนังห้องน้ำเพื่อดูดความร้อนในห้องน้ำออกไปอีกที เวลาพังก็เปลี่ยนง่าย ไม่ต้องปีนหลังคา หากต้องการดูดอากาศออกก็ปิดประตูห้องน้ำไว้ ยิ่งติดสัก 2 ห้องก็ระบายอากาศไว เลือกรุ่นที่มีตะแกรงกันแมลง ส่วนถ้าจะกันผีก็ห้อยพระเครื่องติดไว้ เวลาซ่อมแซมก็ง่ายไม่ต้องปีนหลังคา  หลักการก็คล้ายกับ scg ที่ดูดอากาศจากพื้นด้านนอกเข้าบ้านแล้วใช้พัดลมดูดอากาศที่ฝ้าเพดานโถงกลางดูดความร้อนขึ้นไปบนชั้นหลังคาและใช้พัดลมดูดรุ่นพิเศษที่ออกแบบสำหรับกระเบื้องหลังคาดูดความร้อนไปอีกที

2.ผนังบ้าน / กระจก

- ผนังที่รับแดดแรงที่สุดคือทิศใต้ไปจนถึงทิศตะวันตก

- ความร้อนสะสมในผนังและคายความร้อนในตอนกลางคืน ทำให้บ้านร้อนกว่าจะเย็นก็หลังเที่ยงคืนขึ้นไป

- ยิ่งวัสดุที่นำมาก่อผนังเป็นวัสดุที่แน่น ตัน ไม่มีความพรุนของอากาศ ยิ่งทำให้สะสมความร้อนสูง

วิธีการแก้ไข

- ปัจจุบันมีตัวเลือกผนังมากมายที่ออกแบบมาให้กันความร้อน เพียงแต่ยังไม่เป็นที่นิยมซึ่งถ้าเจ้าของบ้านยังไม่พร้อมจะเปิดใจก็ต้องใช้วิธีอื่นเข้าช่วย

- การก่อผนัง 2 ชั้น / การกรุผนังเพิ่มอีกชั้น ตรงผนังทางทิศใต้และทิศตะวันตกเพื่อลดการถ่ายเทความร้อน

- เลือกใช้สีรองพื้น และสีทาบ้านที่สะท้อนความร้อนหรือเป็นฉนวน

- ติดตั้งระแนงเพื่อลดอัตราการกระทบของแสงบนผนัง

- เลือกใช้หน้าต่างที่มีกระจก 2 ชั้นหรือติดฟิล์มสะท้อน

- ปลูกต้นไม้บังแดดในฝั่งที่โดนแสงแดดมากที่สุด

📌สำหรับผู้เขียนคิดว่า การลดความร้อนที่ผนังบ้านกับกระจกได้ดีที่สุดคือ การปลูกต้นไม้และปรับทัศนียภาพรอบบ้าน การปลูกต้นไม้ช่วยปรับความร้อนใต้ต้นไม้และเมื่อลมพัดอากาศใต้ต้นไม้เข้าบ้านจะทำให้เราได้อากาศที่ไม่ร้อนมาก อีกทั้งยังแผ่กิ่งก้านให้ร่มเงาในระยะยาว  การปลูกหญ้าหรือลดพื้นที่คอนกรีตรอบตัวบ้านเป็นอีกเรื่องที่สำคัญและถือเป็นตัวดีที่ทำให้ความร้อนจากพื้นคอนกรีตเข้าบ้าน อีกทั้งสะท้อนความร้อนเข้าบ้านด้วย มีแต่เสียกับเสียแต่คนส่วนใหญ่มองข้ามกันมากที่สุด

ที่มารูปภาพ : SCG , banidea , และอื่นๆ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.28 🏠Material Specifications หรือรายการวัสดุ

 

เอ๊ะ เอ๊ะ มันคืออะไร? 

หากคุณเคยเข้าไปเลือกแบบบ้านจากบริษัทรับสร้างบ้าน หรือเข้าไปดูโครงการจัดสรร คุณอาจจะเคยได้รับ Material Specifications ติดไม้ติดมือมาบ้าง แต่คุณรู้มั้ย หากคุณจ้างใครสักคนออกแบบบ้าน คุณก็สามารถขอให้ผู้ออกแบบทำ Material Specifications ให้คุณได้ด้วยในเงื่อนไขสัญญา  

บางคนก็ขอให้ใส่ช่องราคาลงไปด้วยเพื่อที่จะได้เอาไว้ปรับเปลี่ยนวัสดุบางชนิด เช่น กระเบื้องแกรนิโต้ 400 บาท / ตารางเมตร แต่อยากเปลี่ยนเป็นยี่ห้ออื่น ก็สามารถรู้ราคาได้ทันทีว่าจะต้องเลือกกระเบื้องที่อยู่ในวงเงินเท่าไหร่

🍁Material Specifications คืออะไร

คือใบสรุปรายการวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง ไม่ว่าจะสร้างอะไรก็แล้วแต่ ก็สามารถสรุปออกมาเป็นรายการวัสดุที่ต้องใช้ได้ 

🍁ประโยชน์ของมันคืออะไร

ใช้เป็น check list รายการวัสดุไปในตัว เวลาเราจะตรวจหน้างาน เราก็อาจจะแค่ถือกระดาษใบนี้ไป แล้วไล่เชควัสดุว่าตรงกับที่เลือกไว้มั้ย

🍁Material Specifications มาจากไหน

เกิดจากการสรุป รวบรวม รายละเอียดต่างๆจากแบบก่อสร้างและ BOQ โดยสามารถสรุปได้ทุกแบบทั้งแบบงานสถาปัตย์ งานโครงสร้าง งานไฟฟ้า งานสุขาภิบาล โดยเลือกที่เป็นรายละเอียดสำคัญ เช่น รุ่น ยี่ห้อ ขนาด ความหนา และอื่นๆมาเรียบเรียงไว้

🍁ใครเป็นคนจัดทำ?

ถ้าคุณจ้างออกแบบบ้าน คุณสามารถร้องขอให้ผู้ออกแบบจัดทำ Material Specifications ได้เสมอ โดยระบุให้ชัดเจนลงในสัญญาว่าจ้าง

🍁Material Specifications สำคัญยังไง?

ถ้าในวงการอสังหาริมทรัพย์ นี่คือจุดอ่อนของคนทำบ้านขาย เพราะการสร้างสิ่งใดไม่ตรง spec ที่ให้ไว้จักนำมาซึ่งการฟ้องร้องเสมอ

ถ้าในวงการธุรกิจรับสร้างบ้าน ส่วนนี้มักจะถูกแยกออกเป็นเกรดวัสดุก่อสร้าง โดยส่วนมากจะแบ่งเป็น วัสดุชุดนี้เกรด S ราคาตัวบ้านจะถูกที่สุด  วัสดุเกรด P ราคาตัวบ้านก็จะแพงสุด กล่าวคือ แบบบ้านเดียวกันแต่มีเกรดวัสดุและราคาให้เลือก

ถ้าในการก่อสร้าง สิ่งนี้จะนำมาซึ่งความเข้าใจตรงกันระหว่าง ผู้ออกแบบ เจ้าของบ้านและผู้รับเหมาในการเลือกใช้วัสดุ เป็นเหมือนสรุปโดยย่อที่ไม่ต้องไปนั่งไล่ในแบบและ BOQ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.27 💰💵วิธีคิดค่าออกแบบบ้านพักอาศัย

 

ตามปกติแล้วการคิดค่าบริการวิชาชีพของเหล่าสถาปนิกทั้งหลายนั้น มักจะยึดถือหลักเกณฑ์ตามที่กฎกระทรวงประกาศออกมา แต่โลกแห่งความเป็นจริงเราไม่ได้มีเพียงแค่สถาปนิกที่ออกแบบบ้าน แต่มีผู้คนมากมายที่ผันตัวเข้ามาเป็นนักออกแบบบ้าน และมีวิธีคิดค่าบริการออกแบบแบบอื่นๆเข้ามา วันนี้เราจะนำเสนอวิธีคิดค่าออกแบบแบบต่างๆกัน

โจทย์ บ้านพักอาศัย 2 ชั้นพร้อมสระว่ายน้ำ (ตัวอย่าง)

- พื้นที่ใช้สอยภายใน 150 ตรม.@15,000 บาท = 2,250,000 บาท

- พื้นที่ใช้สอยภายนอก (ระเบียง ซักล้าง ลานจอดรถ ครัวไทยแบบมีหลังคาปกคลุม ) 50 ตรม. @8,000 บาท = 400,000 บาท

- สระว่ายน้ำ 80 ตรม.@10,000 บาท = 800,000 บาท

- รวมราคาประเมินเบื้องต้น 3,450,000 บาท

- รวมพื้นที่ออกแบบ 280 ตรม.

📌 1.คิดค่าออกแบบตามประกาศกฎกระทรวงเรื่องค่าบริการวิชาชีพ (เอาที่เกี่ยวกับบ้านอย่างเดียว)

- งานไม่ซับซ้อน คิดค่าบริการ 4.5%

- งานซับซ้อนปานกลาง คิดค่าบริการ 6.5%

- งานซับซ้อนมาก คิดค่าบริการ 8.5%

**ที่คิดค่าออกแบบสูงสุด 7% ถูกยกเลิกแล้วนะจ๊ะ**

บริษัท สถาปนิก ติ๊ด ตี้ ติ๊ด

คิดราคาค่าออกแบบรวมทุกอย่าง 4.5%

***4.5/100 x 3,450,000 = 155,250 บาท***

❌❌ข้อ 1 นี่คือวิธีการคิดที่สมาคมกำหนดในการคิดค่าบริการวิชาชีพนะคะ ผู้ออกแบบจะตีความว่ายาก ง่ายอย่างไรอยู่ที่ผู้ออกแบบ บางคนอาจจะสูงสุด 8.5% แต่ผู้ว่าจ้างก็มีสิทธิ์เลือกได้เช่นกัน ส่วนด้านล่างนี่ตามที่เห็นทั่วไปตามเนต ตามเพจ ตามกลุ่ม ห้ามกันมิได้ เลยรวบรวมมาไว้❌❌

📌 2.คิดค่าออกแบบเป็นตารางเมตร 300-500 บาท / ตรม. (อันนี้แล้วแต่ตกลงกันเลย)

บริษัท สถาปนึก นึกอยากจะเป็น 

คิดราคาค่าออกแบบ 400 บาท / ตรม.

***280 x 400 = 112,000 บาท***

📌 3.บริการใจดี เหมาๆกำหนดราคามาเลย เลือกชั้นสิ เลือกชั้นสิ ชั้นคิดแค่ 50,000 บาท!! พร้อมก่อสร้างในตัว  อันนี้ระวังหน่อยเพราะอาจจะถูกแฝงในค่าก่อสร้าง ยิ่งถ้ารวบออกแบบด้วยพร้อมสร้างด้วยก็ต้องดูวัสดุดีดี

📌 4.บริการซื้อแบบสำเร็จ

 อันนี้แล้วแต่ความพึงพอใจเลย เห็นมีราคาตั้งแต่หลัก1,000+ บาท ไปจนถึงหลัก 100,000+บาท !!! แม่เจ้า...ขายแบบได้เรื่อยๆ แถมไม่ต้องมานั่งออกแบบใหม่ ธุรกิจนี้ถึงบูมมากกก ไม่ต้องจุกจิก จู้จี้ ตามจี้คนออกแบบ

ใครถนัดแบบไหนก็เลือกแบบนั้น ส่วนตัวมองว่าถ้าจะเสียค่าแบบถึงหลักแสน ก็ควรเลือกคนออกแบบที่ถือใบประกอบวิชาชีพจะดีกว่า เพราะอย่างน้อยก็ยังมีความรู้ในเรื่องการออกแบบระดับนึง โปรดอย่าลืมถามหาใบประกอบวิขาชีพเสมอด้วยนะจ๊ะ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.26 🍉ค่าออกแบบบ้านจ่ายอย่างไรดี

 

ปกติวิธีการจ่ายงวดงานค่าออกแบบจะถูกระบุไว้ในสัญญาการจ้างงานออกแบบ แต่หลายๆคนก็ไม่รู้ว่าต้องแบ่งจ่ายแบบไหน แบ่งอย่างไรเราถึงจะไม่ถูกเอาเปรียบ และถ้าเกิดออกแบบแล้วไม่ถูกจริตกันก็สามารถบอกลากันได้โดยที่ไม่เจ็บทั้ง 2 ฝ่าย

❌ขั้นตอนการเบิกจ่ายเงินค่าออกแบบคิดตามสมาคมสถาปนิกกำหนด❌

1.ตกลงว่าจ้าง 10%

2.อนุมัติแบบร่างขั้นต้น 20%

3.อนุมัติแบบเพื่อสรุปทำแบบก่อสร้าง 30%

4.ส่งมอบแบบก่อสร้างและเอกสารอื่นๆ 30%

5.ประกวดราคาค่าก่อสร้างจบ 5%

5.งานก่อสร้างแล้วเสร็จ 5%

*****รวมเงินค่าออกแบบ  100%*****

📌ในกรณีที่จะล้มเลิกทำการจ้างในข้อ 2 ให้จ่ายเงินเพิ่มอีก 10% จนครบ 40%

ที่มา : หน้า 19 https://download.asa.or.th/New56/3ร่างมาตรฐาน.pdf

จากรูปแบบการแบ่งจ่ายเงินด้านบนเราจะสรุปได้ดังนี้

- ข้อ 1-3 คือช่วงการออกแบบควรจะสรุปแบบให้จบภายในข้อที่ 3

- ข้อ 1 นั้น บางคนอาจจะทำการออกแบบคร่าวๆไปก่อน บางบริษัทให้วางเงินก่อนงานถึงจะเดินอันนี้แล้วแต่ตกลงกัน

- ถ้าตกลงกันไม่ได้ ไม่โอเคควรหยุดที่ข้อ 2 และต้องจ่ายเงินตามสัญญาและเพิ่มอีก 10% เป็น 40% หยุดได้ในช่วงนี้ ไม่ใช่เบี้ยวไปดื้อๆนะจ๊ะ และในสัญญาควรจะระบุด้วยว่าสามารถยกเลิกได้ถ้าเกิดยังไม่ถูกใจ ไม่ OK 

- ไม่ควรแบ่งงวดสั้นๆ และจ่ายตูมเดียวเพราะคนที่จะเสียเปรียบคือผู้ว่าจ้าง

- ข้อ 5 ควรกันเงินไว้ 5% 😋ผู้ออกแบบจะได้มีแรงบันดาลใจในการตามแก้ไขงาน อันนี้ห้ามพลาด...อันนี้ตามหลักการสมาคมเลย

ไม่ว่าคุณจะจ้างออกแบบด้วยวิธีเรียกเก็บเป็น % จากมูลค่าก่อสร้าง หรือ คิดราคาต่อตารางเมตร หรือราคาออกแบบแบบเหมาๆ ในสัญญาจ้างออกแบบก็ควรจะต้องซอยงวดให้เจ็บตัวน้อยที่สุดและที่ต้องไม่ลืมคือสิทธิ์ความเป็นเจ้าของเมื่อทำการเลิกจ้างว่าใครควรจะเป็นเจ้าของแบบนะจ๊ะ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.25 🔥🔥วิธีการคิดพื้นที่ใช้สอย🔥🔥

ทำไมเราถึงต้องรู้จักวิธีการคิดพื้นที่ใช้สอย? 

คำว่า "พื้นที่ใช้สอย" หากพูดในเรื่องการออกแบบบ้านมันก็จะมีทั้ง "สำคัญและไม่สำคัญ" ขึ้นอยู่กับบริบทและสถานการณ์ของแต่ละคน แต่คำๆนี้มีความหมายและความสำคัญกับผู้บริโภคหรือเจ้าของบ้านแน่นอนค่ะ

🍓พื้นที่ใช้สอยคืออะไร?

หากนิยามบ้านๆก็คือ พื้นที่ที่เราสามารถเข้าไปใช้งานได้ ตรงไหนใช้งานนับรวมตรงนั้น ส่วนที่ใช้ไม่ได้ไม่นับ 

🍓พื้นที่ใช้สอย Vs พื้นที่ก่อสร้าง

อันนี้ไม่เหมือนกัน พื้นที่ก่อสร้างก็ตามชื่อ สร้างตรงไหนคิดตรงนั้น เวลาคิดพื้นที่ตัวอาคารก็คิดเต็มทั้งหลังโดยปกติเราจะไม่ค่อยคิดส่วนนี้เพราะเราจะอ้างอิงกับ BOQ มากกว่า

🍓วิธีการคิดคิดอย่างไร

ภายในอาคาร

- พื้นที่ใช้สอยที่อยู่บนโครงสร้างเสาและคาน เราสามารถใช้ขนาดความกว้างช่วงเสาจาก center ถึง center เสาได้เลย เช่น ช่วงตัวบ้าน 5x10 เมตร ก็จะได้ 50 ตารางเมตร

- บางสูตรว่าพื้นที่ใต้บันไดไม่คิด แต่ถ้าสามารถเข้าไปใช้สอย ทำห้องเก็บของก็คิด

- ชั้น 2 ก็คิดเหมือนชั้นที่ 1 แต่หักช่องว่างตัวบันไดออกด้วย(ถ้ามี)

ภายนอกอาคาร

- พื้นที่ใช้สอยเช่น โรงจอดรถ สามารถใช้ความกว้างจาก center เสา ถึง center เสาได้เลย

- พื้นที่คานยื่นออกจากโครงสร้างหลัก เช่น ระเบียงคิดพื้นที่เต็มได้เลย

- บันไดขึ้นบ้าน 2-3 ขั้น ตามปกติไม่นำมาคิด

- ลานซักล้าง ลานถนน ที่ไม่มีโครงสร้างรองรับ ไม่นำมาคิด แต่บางคนชอบเอามาคิดเพื่อจะได้ทำให้ดูพื้นที่เยอะๆ

📌ปล.บางคนก็คิดไม่เหมือนตามนี้ แต่หลักๆก็ตามนี้ไม่หนีกันมาก 

🔥สาเหตุที่ต้องอธิบายหลักการคิดนั้น เพราะมันสำคัญสำหรับผู้บริโภคดังนี้

1.ถ้าคุณซื้อบ้านจัดสรร การโฆษณาว่าบ้านมีตารางเมตรเท่านี้ แต่ปรากฎว่าบ้านจริงๆวัดแล้วขนาดน้อยกว่าที่โฆษณา (กฎหมายกำหนดที่ยังเจรจากันได้คือ 5%) นั่นจะนำมาซึ่งการฟ้องร้องเกิดขึ้น

2.ถ้าคุณซื้อคอนโดมิเนียม เขาจะคิดพื้นที่แต่ละ unit ออกมาเป็นรายห้อง ซึ่งถ้าพื้นที่ขาด เกิน 1-2 ตารางเมตร นั่นแปลว่าคุณจะเสียเปรียบทันที ขนาดขาดไม่ถึง 1 ตารางเมตรและคุณพิสูจน์ได้ก็ยังเรียกร้องเงินคืนได้

3.ถ้าคุณจ้างออกแบบบ้านแล้วคุณคิดพื้นที่ไม่เป็น การถูกบวกพื้นที่จากส่วนที่ไม่จำเป็นเพื่อให้ตารางเมตรดูมากขึ้นจนนำมาซึ่งการก่อสร้างที่แพงขึ้น นั่นเท่ากับค่าออกแบบที่มากขึ้นตามมาด้วย(กรณีคิด % จากราคาค่าก่อสร้าง)

4.ถ้าพื้นที่คุณไม่ถึง 150 ตารางเมตร คุณก็ไม่ต้องจ้างใครเซ็นลงในแบบมากมาย 

5.คุณสามารถเลือกออกแบบพื้นที่ที่ไม่จำเป็นหรือทำทีหลังได้ เช่น ลานซักล้างกว้าง 1 กิโลเมตร  ลานจอดรถเข้าบ้านสุดลูกหูลูกตา งานพวกนี้ไม่จำเป็นต้องไปเปลือกค่าออกแบบ

6.คุณสามารถหารค่าก่อสร้างจากราคาใน BOQ ออกมาเป็นต่อตารางเมตรได้ และจะได้รู้ว่าราคาขนาดนี้กับแบบบ้าน วัสดุที่เลือกใช้นั้นสมเหตุสมผลไหม

📌กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 466 ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก 

อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น

ป.พ.พ. มาตรา 466

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.24 วิธีประเมินราคาบ้านเบื้องต้น

 

จ้างออกแบบบ้าน เขาตีราคาบ้านมาให้เท่านี้ OK ไหมก๊ะ!!! หรือต้องไปถอด BOQ !!!  ช้าก่อนนน แม่สาวน้อยย อย่าเพิ่งคิดไปไกลขนาดนั้น!!  นี่มันเพิ่งเริ่มต้นกระบวนการออกแบบเท่านั้นเอง อ่านให้จบแล้วคุณจะเข้าใจมากขึ้น

วิธีประเมินราคาบ้านเบื้องต้นเขาคิดยังไง มีขั้นตอนกระบวนการแบบไหน? วันนี้เรามีคำตอบ

📌ช่วงการออกแบบอาจจะแบ่งเป็น 3 ช่วง โดยควรจะแจ้งงบประมาณในใจให้ผู้ออกแบบทราบตั้งแต่ครั้งแรกเพื่อใช้เป็นแนวทางในการออกแบบครั้งที่ 1 จะได้ไม่หลุดประเด็นและเสียเวลา

📌การประเมินราคาคร่าวๆมักจะอยู่ในช่วงการออกแบบขั้นต้น เมื่อทราบงบประมานเจ้าของบ้าน ก็จะทำการออกแบบโดยจะประกอบไปด้วย แปลน , แบบ 3 มิติคร่าวๆหรือ Mass Model แบบหยาบๆ  และเริ่มประเมินราคาออกมา

ตัวอย่าง

- พื้นที่ใช้สอยภายใน  200 ตรม. @ 18,000 / ตรม. คิดเป็นเงิน 3,600,000 บาท

- พื้นที่โรงจอดรถ 60 ตรม. @ 10,000 / ตรม. คิดเป็นเงิน 600,000 บาท

- พื้นที่สระว่ายน้ำ 80 ตรม. @ 18,000 / ตรม. คิดเป็นเงิน 1,440,000 บาท

- รวมราคาประเมินเบื้องต้น 5,640,000 บาท

 

การประเมินราคาแบบนี้ถือเป็นเรื่องปกติ และไม่ใช่เรื่องผิดอะไร เพราะอยู่ในช่วงการออกแบบขั้นต้น มีเพียงกระดาษไม่กี่แผ่น จึงไม่สามารถถอด BOQ ออกมาได้ แต่การประเมินราคาจะเริ่มชัดเจนขึ้นเมื่อเข้าสู่การออกแบบครั้งที่ 3 และแบบเริ่มนิ่ง

หากลูกค้าร้องขอ BOQ นั่นคงเป็นสิ่งที่ทำได้ยากเพราะหากถอด BOQ ออกมาได้แปลว่าบ้านนั้นอาจจะมีรูปแบบหลังอื่นที่ใกล้เคียงกันแล้วดัดแปลง BOQ ออกมา แต่หากเป็นการออกแบบที่ซับซ้อนเฉพาะตัวนั้นยากมากที่จะถอด BOQ อีกทั้งเสี่ยงลูกค้าเลิกจ้างและได้ BOQ ไปด้วย

📌การประเมินราคาเบื้องต้นสำคัญยังไง

- สำหรับคนที่จ้างออกแบบโดยคิดเป็น % จากมูลค่าบ้าน เมื่อได้ราคาบ้านเบื้องต้นออกมาก็จะถูกนำไปคิดราคาค่าออกแบบบ้านและใส่ลงในสัญญา ปัจจุบันค่าบริการวิชาชีพออกใหม่แล้ว ไม่ใช่สูงสุด 7% อย่างที่เข้าใจกัน สามารถอ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/115670361053589/?d=n

📌อย่าลืมว่านี่คือการประเมินเบื้องต้น โอกาสผิดพลาดและบานปลายยังมีอยู่ ซึ่งเกิดจากหลายสาเหตุดังนี้

- ความไม่ชำนาญในการประเมินการออกแบบ อาจเป็นเพราะยังไม่เคยออกแบบบ้าน style นี้

- ราคาค่าของและค่าแรงที่ปรับขึ้นอย่างเรื่อยๆ

- อาจจะยังไม่รวมค่าดำเนินการและ vat 7% ในส่วนของผู้รับเหมา 

ค่าดำเนินการ กำไร vat7% คืออะไร

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/112191994734759/?d=n

- เจ้าของบ้านเปลี่ยนรูปแบบ เปลี่ยนวัสดุตลอดทางตั้งแต่ออกแบบยันก่อสร้าง

เจ้าของบ้านต้องทำการเผื่อเงินฉุกเฉินในส่วนนี้ไว้ด้วยและต้องทำความเข้าใจถึงสถานการณ์แวดล้อมที่ได้อธิบายไปยังด้านบน จะได้เตรียมรับมือได้

📌เมื่อราคาบ้านเริ่มอยู่ในงบประมานที่กำหนดไว้และเริ่มพึงพอใจก็ทำการ fix แบบหลังจากนี้ผู้ออกแบบจะเริ่มทำการส่งแบบกระจายไปยังส่วนต่างๆ เพื่อเริ่มคำนวณโครงสร้าง ไฟฟ้า สุขาภิบาลและเริ่มทำการเขียนแบบก่อสร้าง เจ้าของบ้านควรที่จะหยุดการปรับเปลี่ยนแบบเพื่อให้งานนั้นเดินหน้าต่อไปได้

- การเปลี่ยนแบบ 1 จุด กระทบกับแบบหลายส่วน เปลี่ยน 5 จุด ก็แก้กันตาแฉะ ยิ่งลืมแก้แผ่นอื่น ยิ่งทำให้แบบผิดพลาด บางคนไม่เข้าใจทำไมแก้แบบนิดหน่อยจะยากอะไร คือมันไม่ยากถ้าแก้ตอนช่วงออกแบบขั้นต้นค่ะ

📌เมื่อได้แบบก่อสร้างออกมาจึงนำมาถอด BOQ เพื่อใช้เป็นราคาในการเทียบกับผู้รับเหมาและถือเป็นราคาของตัวบ้านค่ะ

- สามารถขอ BOQ ระหว่างการเขียนแบบก่อสร้างได้มั้ย ? ถ้าผู้ออกแบบทำให้คร่าวๆได้ก็ทำได้ค่ะ

- แต่ปกติจะไม่ค่อยทำกันเพราะส่วนมากจะมุ่งเน้นการเขียนแบบให้เสร็จก่อนมากกว่า ยิ่งแบบบ้านหลังใหญ่ Detail เยอะ การถอดแบบก็ต้องละเอียด การทำระหว่างทางอาจจะทำให้ลืมบางส่วนไป เนื่องจากงานสถาปัตย์นั้นคิดเป็น 50% ของราคาก่อสร้างผู้ออกแบบจึงต้องทำแบบให้เสร็จก่อนเสมอ

❌บทความที่เกี่ยวข้อง

BOQ คืออะไร ทำไมผู้รับเหมาฉันถึงไม่มี?

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103092245644734/?d=n

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.23 ค่าบริการวิชาชีพจ้างออกแบบบ้านออกใหม่แล้วนะรู้ยัง !!!!

จากเมื่อก่อนที่คิดค่าออกแบบไม่เกิน 7% ซึ่งกำกวมความยากง่าย เก็บกี่ % ดี ตอนนี้ออกค่าบริการใหม่ ณ วันที่ 15 กรกฎาคม 2563 โดยราคาค่าก่อสร้างต่ำกว่า 50 ล้านบาททั้งหมดให้คิดตามเรทนี้

1.ไม่ซับซ้อน  4.5%

2.ซับซ้อน 6.5%

3.ซับซ้อนมาก 8.5%

โดยส่วนตัวมองว่าดี อย่างน้อยก็ยังมีการตีความมาให้เพราะงานออกแบบที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยนั้นมีหลากหลายตั้งแต่ บ้านพักอาศัย หอพัก อพาร์ทเม้น คอนโดมิเนียม โรงแรม โรงพยาบาล ส่วนราชการ สถานศึกษา สถานีขนส่ง สนามบิน สนามกอล์ฟ บลาๆ 

ผู้เขียนจะไม่ชี้นำว่าแบบไหนคือความยากง่าย แบบไหนซับซ้อน ไม่ซับซ้อน ซับซ้อนมาก แต่จากการยกตัวอย่างด้านบน หลายๆคนก็คงจะพอเดาออกว่าสิ่งไหนควรจัดอยู่แบบไหนและจะได้มีข้อมูลในการตัดสินใจว่าจะเลือกเจ้าไหน เก็บกี่ % แล้วแต่ตกลงกันเลยค่ะ

หมายเหตุ

ส่วนค่าบริการวิชาชีพนี้ยังรวมไปถึงงานออกแบบด้านอื่นๆดังนี้

1. สถาปัตยกรรมการออกแบบสิ่งก่อสร้าง เช่น ออกแบบการสร้างตึก อาคารและบ้านเรือน เป็นต้น

2. ภูมิสถาปัตย์ เช่น การออกแบบเพื่อวางผังสำหรับจัดบริเวณ วางผังเพื่อการปลูกต้นไม้และการจัดสวน เป็นต้น

3. สถาปัตยกรรมผังเมือง ซึ่งได้แก่ การออกแบบบริเวณของผังเมืองเพื่อก่อให้เกิดความเป็นระเบียบงดงาม สะอาด 

ที่มา : https://act.or.th/uploads/legal/72/architect_rate62.pdf

เวปสภา : https://act.or.th/th/legal-2/

https://www.facebook.com/199613920143018/posts/2137833636321027/?d=n

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.22 กฎหมายพื้นฐานสำหรับการออกแบบบ้านพักอาศัย🔥

วันนี้เราได้คัดกฎหมายหลักๆ ที่เกี่ยวข้องกับการออกแบบบ้านพักอาศัยมาให้ได้ลอง Recheck กันดูว่า มีส่วนไหนที่ผิดกฎหมายหรือยังทำไม่ถูกต้องมั้ย เวลาที่ไปยื่นขออนุญาตจะได้ไม่เสียเวลามาก อีกทั้งยังเป็นข้อมูลพื้นฐานให้กับคนทั่วไปที่จ้างออกแบบหรือลองออกแบบเองได้มีข้อมูลกันค่ะ

🍓1.สำหรับตัวบ้าน

- ห้องนอนในอาคารให้มีความกว้างด้านแคบที่สุดไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร และ มีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร

- ช่องทางเดินภายในบ้านต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1 เมตร

- ระยะดิ่งจากพื้นถึงพื้นไม่ต่ำกว่า 2.60 เมตร ฝ้าเพดานในห้องน้ำไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร

- บันไดกว้างไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร (clear ใน) สูงไม่เกิน 3 เมตร หากเกินต้องมีชานพักบันได ลูกนอนไม่ต่ำกว่า 22 เซนติเมตร ลูกตั้งสูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร

- อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร

- อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร 

- ผนังอาคารที่อยู่ห่าง 50 เซนติเมตรต้องก่อสร้างเป็นผนังทึบและติดรางน้ำ ดาดฟ้าของอาคารด้านนั้นให้ทำผนังทึบสูงจากดาดฟ้าไม่น้อยกว่า 1.80 เมตร

- ในกรณีก่อสร้างชิดเขตที่ดินต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านนั้นด้วย

- ผนังที่ก่อด้วยบล็อกแก้วหนาไม่น้อยกว่า 9 เซนติเมตร สูงไม่ต่ำกว่า 1.80 มีพื้นที่รวมกันไม่เกิน 10% ของผนัง ให้ถือเป็นผนังทึบ

- จัดให้มีการระบายอากาศแบบธรรมชาติหรือช่องระบายอากาศพื้นที่รวมกันไม่น้อยกว่า 10% ของแต่ละห้อง 

- ห้องน้ำและห้องส้วมรวมกันต้องมีพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 1.50 ตารางเมตร ยกเว้นแยกกันต้องไม่ต่ำกว่า 0.90 ตารางเมตรความกว้างไม่น้อยกว่า 0.90 เมตร

🍓2.สำหรับที่ดิน

- อาคารอยู่อาศัย และอาคารอยู่อาศัยรวม ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร กล่าวคือต้องเหลือที่ว่าง 30% ของที่ดิน สร้างเต็มพื้นที่ไม่ได้

- รั้วหรือกำแพงกั้นเขตที่อยู่มุมถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 3 เมตรขึ้นไป และมีมุมหักน้อยกว่า 135 องศา ต้องทำการปาดมุมรั้วข้างละ 4 เมตร โดนพื้นที่ที่ถูกปาดยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินอยู่

🍓3.ระยะร่น

- ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร

- อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ เช่น แม่น้ำ คู คลอง ลำรางหรือลำกระโดง ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำ สาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 3 เมตร แต่ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร

- สำหรับอาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบหรือทะเล ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 12 เมตร

- รั้วหรือกำแพงที่สร้างขึ้นติดต่อหรือห่างจากถนนสาธารณะน้อยกว่าความสูงของรั้วให้ก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 3 เมตร เหนือระดับทางเท้าหรือถนนสาธารณะ

- บ่อเกรอะ บ่อซึม ต้องอยู่ห่างจากแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 10 เมตร เว้นแต่มีระบบกำจัดสิ่งปฏิกูลที่เหมาะสมตามหลักสาธารณสุข

ที่มา : กฏกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ2535)

ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

กฎกระทรวง. ฉบับที่ ๖๘ (พ.ศ. ๒๕๖๓). ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒

กฎกระทรวง. ฉบับที่55 (พ.ศ. 2543). ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร. พ.ศ. 2522

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.21 จะสร้างบ้านทั้งทีต้องรู้อะไรบ้าง

📌1.รู้ว่าอยากได้แบบไหน ได้กี่ตารางเมตร

รูปแบบในงานสถาปัตยกรรมนั้นมีมากมายและเป็นตัวกำหนดราคาในงานก่อสร้าง สิ่งแรกที่ต้องเข้าใจคือ แบบที่จะสร้างราคา / ตรม.เท่าไหร่ หากสร้างแบบปกติทั่วไปก็ตั้งตัวเลขคร่าวๆ 15,000 บาท/ ตรม. งบในการก่อสร้างมี 1.5 ล้านบาท 

- 1,500,000 / 15,000 = 100 ตรม.

แบบนี้เราถึงจะเริ่มรู้คร่าวๆว่าเราจะสามารถมีบ้านได้กี่ตารางเมตร

📌2.ที่ดินที่จะทำการก่อสร้าง / กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

ขนาดของที่ดิน กว้าง x ยาว และส่วนที่แคบที่สุด ให้จำไว้เสมอถ้าหากไม่อยากมีปัญหากับใครก็เว้นระยะโดยรอบบ้าน 2 เมตร สำหรับ 2 ชั้น

- กฎหมายกำหนด set back จากแนวเขตที่ดินถึงผนังอาคารด้านนอก 2 เมตร ไม่ใช่จาก center เสาบ้าน  ร่น 50 เซนก็เช่นกัน

- หากติดแม่น้ำ ลำคลอง สาธารณะ กว้างมากกว่า 10 เมตร ร่น 6 เมตร / กว้างน้อยกว่า 10 เมตร ร่น 3 เมตร  อย่าหือกับเจ้าท่า อะไรที่ก่อสร้างสูงเกิน 1.20 เมตร ถือเป็นสิ่งก่อสร้าง รื้อ รื้อ

- ระยะถอยร่นจากแหล่งน้ำขนาดใหญ่เช่น บึง ทะเล ร่น 12 เมตร

- ระยะถอยร่นหากติดถนน กรณีถนนสาธารณะ มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 3 เมตร / กรณีถนนสาธารณะ มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร เช่น ถนนมีความกว้าง 8 เมตร วัดจากกึ่งกลางถนน

- หากสร้างทดแทนตึกแถวเก่า สามารถสร้างทดแทนของเดิมได้โดยพื้นที่เปลี่ยนแปลงได้ไม่เกิน 2% ไม่เพิ่มความสูงของอาคาร ไม่เพิ่มพื้นที่ปกคลุมดิน และให้คงที่ว่างด้านหน้า ด้านหลัง ด้านข้าง หรือการร่นแนวอาคารเดิมเอาไว้

- สำรวจถนนทางเข้าที่ดิน กว้างกี่เมตร รถขนาดใหญ่เข้าได้ไหม เพราะยิ่งลำบากยิ่งเพิ่มภาระและค่าใช้จ่ายที่สูงตามมา ควรเข้าใจส่วนนี้

- สถานที่ก่อสร้างเตรียมไว้หรือยัง สามารถทำที่พักคนงานในไซท์งานได้มั้ย

กฎกระทรวงฉบับที่ 68 (พ.ศ.2563)

https://download.asa.or.th/03media/04law/cba/mr/mr63-68.pdf

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

https://www.ubu.ac.th/web/files_up/00045f2021030310303373.pdf

📌3.แบบที่จะทำการสร้าง

จะซื้อแบบเอง จ้างออกแบบ ออกแบบเองก็ต้องดูขนาดตัวบ้านที่สามารถลงในที่ดินให้ได้ด้วยโดยดูจากข้อ 2 ไม่งั้นจะขออนุญาตไม่ผ่าน ส่วนใครจะจ้างออกแบบก็ต้องมีความรู้ ทันเกมส์นิดนึง อย่าเป็นผู้รับฟังอย่างเดียว

     เรทค่าออกแบบที่สมาคมกำหนดคือ บ้านราคาต่ำกว่า 50 บ้านบาททั้งหมด ใช้เกณฑ์นี้

- ไม่ซันซ้อน คิด 4.5% ของราคาค่าก่อสร้าง บ้านธรรมดาง่ายๆทั่วไปนี่แหละ 

- ซับซ้อน คิด 6.5% อันนี้ก็คงเป็นพวกโกดัง โรงงาน โรงแรม คอนโด แล้วแต่ตีความ

- ซับซ้อนมาก คิด 8.5% ต้องระดับสนามบิน อาคารรัฐสภา

- แต่ถ้าจ้างบริษัทมีชื่อเสียงก็แล้วแต่บริษัทคิดเลย จะพอใจหรือไม่อยู่ที่เรา

🍓ข้อนี้พึงระวังในการซื้อแบบหรืออกแบบเอง หลังจากเอาตัวบ้านลงต้องมีที่ว่างเหลือ 30% ของพื้นที่ดินทั้งหมด สร้างเต็มพื้นที่ไม่ได้

อ้างอิงจากสภาสถาปนิก : https://www.facebook.com/199613920143018/posts/2137833636321027/?d=n

จ้างออกแบบบ้านต้องได้อะไรบ้าง

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/106591385294820/?d=n

ตรวจสอบใบประกอบอนุญาตวิชาชีพสถาปนิก

https://act.or.th/th/member_check/

ตรวจสอบใบอนุญาตประกอบวิชาชีพวิศวกร

https://service.coe.or.th/verify_license?fbclid=IwAR2B2UkAuBDWfilyClVfcwXeCiPBVKdyPHfMDP0OtWL-qgY2pgD0jYCOM6c

📌4.เฟ้นหาผู้รับเหมา

ในส่วนนี้คงตอบไม่ได้ว่าใครดีหรือไม่ดี ใครโกงไม่โกง แต่สามารถแนะนำได้ว่าวงการสร้างบ้านเขามีสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านนะเธอออ ลองไปดีลกับเขาดูไม่เสียค่าใช้จ่าย เขามีแบบบ้านสำเร็จให้เลือกพร้อมเกรดวัสดุ

- สร้างบ้านกับบริษัทใหญ่ก็แพงขึ้นมานิดนึง แต่ถ้าเทียบกับตอนถูกคนอื่นโกงก็ถูกอยู่นะ

- ถ้าจ้างทีมออกแบบและรับเหมาไปในตัว ก็สบายเราแหละ แต่เวลาเขาดิ้นไปจากแบบก็ตามให้ทันนะ

- ทีมออกแบบ ทีมก่อสร้างควรจะเป็นคนละทีมเพราะจะเกิดการปรึกษากันและเจ้าของบ้านรับรู้ พูดง่ายๆไม่อยากมีใครเป็นคนผิด ลำบากใจเรานิดหน่อยแต่ดีกว่าปัญหาถูกแก้เอง หมกใต้พรหม

- จ่ายเงินยังไง กู้ธนาคารจ่าย เงินสด จ่ายก่อนทำงานทีหลัง หรือทำก่อนเบิกทีหลัง

สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน

https://www.hba-th.org/ทำเนียบสมาชิก

อันนี้สำหรับคนหาผู้รับเหมาเอง

ทำสัญญาสร้างบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/109184271702198/?d=n

📌5.ต้องมีความรู้ด้านการก่อสร้างบ้าง

หากคุณจ้างผุ้รับเหมาเองโดยตรง นี่คืองานยากที่คุณต้องตามให้ทัน คุณต้องมีความรู้ในเรื่องงานก่อสร้าง ถ้าไม่มีคุณก็ต้องศึกษา อย่าคิดว่ามันง่ายเพราะมันเป็นเรื่องยาก เมื่อไหร่ที่คุณมองว่าง่ายคุณจะถูกโกงง่ายๆเช่นกัน บ้านอยู่บนที่ดินคุณ คุณต้องเดินดูบ่อยๆ ไม่เข้าใจตรงไหนก็นำเรื่องมาถามในเนตหรือหาอ่านในเนต ปัจจุบันความรู้มีเยอะมาก

ในข้อที่ 5 นั้นเป็นเรื่องที่ยากที่สุดแต่คงไม่สามารถเขียนอธิบายได้ จำเป็นต้องอาศัยความพยายามแต่ละบุคคลและเป็นช่วงวัดใจในทุกสิ่ง ขอให้คนที่อยากมีบ้านศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจให้ดีค่ะ

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.20 ฉีดน้ำเทสการรั่วซึมกระจก

สำหรับคนที่จ้างผู้รับเหมาสร้างบ้านเอง ซึ่งหนึ่งที่หลายคนอาจไม่รู้และเป็นปัญหาตามมานั่นคือ "การไม่เทสการรั่วซึมของประตู/หน้าต่าง  บางคนบอก อิหยังวะ!!!  ผู้รับเหมาบอก ใครเขาทำกัน!!! แต่เชื่อเถอะเรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่ แถมพวกบริษัทรับตรวจบ้านก็ทำกันเป็นเรื่องปกติ แต่คนทั่วไปไม่รู้นั่นเอง

การเทสระบบน้ำจะทำกันตอนที่ติดตั้งในส่วนหน้าต่างและประตูที่เป็นงานอลูมิเนียมหรือ UPVC เสร็จ เนื่องจากผู้รับเหมาส่วนมากจะมีการจ้างซับต่ออีกที ดังนั้นการเทสระบบเลยจะช่วยให้งานไม่ยืดเยื้อ ซับที่เข้ามารับทำแก้ปัญหาได้ทันทีก่อนที่ผู้รับเหมาหลักจะจ่ายเงินออกไป ถ้าทำหลังจากนี้คงจะยากและยืดเยื้อเพราะเงินบินออกไปแล้วนั่นเอง

วิธีการเทสก็ง่ายมาก เปิดก็อกจับสายยาง แรงดันน้ำเยอะๆ แรงจากปั้มเลยก็ดีฉีดเหนือขอบบานหน้าต่างให้เหมือนฝนสาดผนัง ให้ส่วนของน้ำที่ออกจากสายยาวเป็นแนวดิ่งลงรดตัวบานหน้าต่าง ฉีดนานๆก็ได้จนกว่าจะสบายใจ มั่นใจค่อยย้ายไปบานอื่น  น้ำเบาดุจสายลมเราไม่เอาให้นึกถึงฝนเมืองไทยเข้าไว้ตกที แรง นาน ท่วม บานไหนน้ำซึมเข้ามาในบ้านก็เรียกผู้รับเหมามาดูเลยและส่วนด้านล่างเราจะเล่าประสบการณ์ให้ฟัง

🍓UPVC น้ำชอบรั่วเข้าตรงมือจับ เวลาเทสนี่อัดตรงมือจับเลยชอบรั่ว แต่บางยี่ห้อคงไม่มั้ง

🍓ปกติก่อนติดตั้งหน้าต่างประตู ต้องจับเซี้ยม เก็บรอบให้ดีไม่ให้มีรอยแตกร้าว ส่วนนี้จะทำให้น้ำซึมเข้าตามขอบมาได้

🍓หน้าต่างบานเลื่อนคือบานที่น่าห่วงที่สุด (ยกเว้น Tostem) เพราะน้ำจะขังในรางจนระบายไม่ทัน รูระบายเล็กบ้าง ขอบรางนอกเท่าขอบรางในบ้าง  ล้นเข้าบ้านทั้งนั้นนน

🍓บางครั้งการรั่วไม่ได้มาจากการก่อสร้างที่ไม่ดี แต่มาจากตัว profile อลูมิเนียมเองที่ทำออกมาไม่ดี เคยเจอแบบ เพิ่งออกแบบตัว profile มา ติดมาหลายที่ไม่รั่วเลย เจอที่นี่รั่วที่แรก ถึงกับขนคนญี่ปุ่นมาดูว่ามันรั่วยังไง สรุปรั่วจริงต้องตามแก้ทั้งหมด

🍓วงการนี้ ของถูกและดีไม่มีอยู่จริงโปรดเลือกดีดีหน่อย

🍓ซื้อบานสำเร็จรูปราคาถูกมาติด ยังไงก็บ้ง เทสก็รั่ว ที่บ้านก็ใช้อยู่เพราะบ้านเก่าแล้ว จนด้วยแหละ

🍓UPVC กับ Aluminium คนละวัสดุ คนละฟีลลิ่ง เทียบกันไม่ได้ ขึ้นอยู่กับความชอบส่วนบุคคล แนะนำให้ไปสัมผัสทั้ง 2 แบบ

🍓หากมีคนบอก UPVC ดีกว่า Aluminium ให้ตบกะบาลไป 2 ที แล้วจิกหัวไปดูศูนย์ปฏิบัติการทดสอบ tostem (ไม่ได้เชียร์ ของเค้าดีจริง)  บ้าน อาคารที่ญี่ปุ่น tostem ทั้งนั้น ส่วนเรื่องราคาบอกแล้วว่าถูกและดีไม่มีจริง

🍓ตามโครงการจัดสรรใหญ่ๆ เขาจะเทสระบบให้อยู่แล้ว ส่วนใครจะจ้างก็อีกเรื่องนึง

🍓หากดีลกับแบรนด์ดังๆ ก่อนถึงช่วงจับเสี้ยม เขาจะส่งขนาดความกว้าง x ยาวที่ผู้รับเหมาต้องจับเสี้ยมให้ได้ขนาด มันจะลงเศษทศนิยมจะเหลือแก็บน้อยมาก ส่วนนี้ต้องดีลกันให้ดี เขาจะมีคนมาตรวจเชคหน้างานรอบนึงด้วย

🍓การรั่วส่วนนึงมาจากผู้ผลิตรายใหญ่ ไม่มีทีมติดตั้งเป็นของตนเอง เน้นดีลเลอร์ เฟรนไชน์ จ้างซับติดตั้ง ทำให้เป็นปัญหาเรื่องการควงคุมมาตรฐาน ตกม้าตายจุดนี้กัน

ส่วนวิธีการแก้ปัญหาน้ำรั่ว น้ำซึมเข้าทางหน้าต่าง ใน Google มีวิธีการเยอะมากเลยค่ะ หากเราเอามาเขียนก็จะซ้ำซ้อน จำเจน่าเบื่อ เราจึงขอเลือกเขียนในสิ่งที่คนอื่นเขาไม่บอกกันจะดีกว่า

บทความเกี่ยวกับ UPVC vs Aluminium เลือกแบบไหนดี

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/115392827748009/?d=n

ตัวอย่างวิธีการแก้ปัญหา

https://www.th.weber/th/โซลูชั่น/แก้ปัญหารั่วซึมจากขอบหน้าต่าง-เวเบอร์ซีล-เอ็มเอส

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.19 How to : ตัดสินใจซื้อบ้านจัดสรร

หลายคนกำลังมองหาบ้านจัดสรรสักหลังเพื่อขยับขยายครอบครัวของตัวเอง ไหนๆจะเป็นหนี้ทั้งทีแต่ก็กลั๊ว กลัว กลัวตัดสินใจผิด กลัวบ้านมีปัญหา เลือกยังไงดี วางมัดจำดีมั้ย บทความนี้จะช่วยให้คุณเลือกบ้านได้ง่ายขึ้น

1.ทำเล ทำเล ทำเล 

ทำเลที่แสนดี มักแลกมาด้วยราคาที่แสนแพง ก่อนอื่น ต้องดูสมาชิกในบ้านว่ามีใครบ้าง แล้วแต่ละคนมีที่ทำงานที่ไหน ลูกต้องเรียนที่ไหน กางแผนที่แล้วปักหมุดจุดหมายของสมาชิกแต่ละคนเลยจ่ะ แล้วตีวงล้อมรัศมีเพื่อดูขอบเขตว่า "วิมานในอนาคตควรจะอยู่ตรงไหน " จากนั้นก็ศึกษาภูมิประเทศด้วยว่า ตรงนั้นน้ำท่วมมั้ย มีไร่อ้อยรึป่าว เครื่องบินถี่แค่ไหน  โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า ไม่ต้องเลือกที่ใกล้ทุกอย่างแค่ขอให้มีสักอย่าง

2.เงิน เงิน เงิน

เมื่อได้ขอบเขตของที่พักอาศัยก็ช่วยกันคุยกันภายในครอบครัวว่า "ใครจะเป็นหนี้ ใครจะจ่ายเท่าไหร่ รายได้ต่อเดือนที่หักลบภาระภายในบ้านเหลือกี่บาท แล้วเหลือผ่อนได้เท่าไหร่" คุยกันแมนๆไปเลยผัวเมีย 

อย่าลืมนะจ๊ะ ผ่อนบ้าน 30 ปี ไม่ใช่ผ่อนรถนะจ๊ะ

3.ราคาบ้าน

เมื่อตกลง ตบตีกันเสร็จแล้ว ก็เริ่มหาโครงการบ้านที่กำลังทรัพย์เราไหว อย่าไปเพ้อฝันว่าเอาให้เกินตัว เดี๋ยวอนาคตก็รวย  จ้าาาาา.....รวยค่อยซื้อคฤหาสถ์จ้าาา  วิธีการคิดก็ไม่อยาก " ล้ า น ล ะ ห มื่ น "  เช่น ไหวจ่ายที่ 30,000 ต่อเดือน ก็เลือกบ้านราคาประมาณ 3,000,000 

4.เปรียบเทียบโครงการ

วันหยุดก็ชวนกันไปดูบ้านในทำเลที่เลือกไว้ ดูตั้งแต่ป้อม รปภ.ไปจนสภาพแวดล้อมภายใน แหม่....ข้อนี้ถ้าอธิบายคงต้องแยกย่อยลงไปอีกเรื่องนึง ขอเอาแต่สำคัญๆก่อน  เราก็ต้องดูอ่ะเนอะว่าสภาพตัวบ้าน การก่อสร้างเป็นยังไง ไปยืนๆมองๆแอบดูบ้านที่กำลังก่อสร้าง  หรือดูบ้านตัวอย่าง  บ้านที่สร้างดียังไงเราก็มองออกถึงความแข็งแรง  แต่เชื่อมั้ย.....หลายคนเจอ "บ้านเลือกคน" ทุกอย่างก็จบปิ๊ง  

ระบบรักษาความปลอดภัยของโครงการ การแลกบัตร ความไฮเทค เทคโนโลยีตัวบ้าน ของแถม!!! การรับประกัน โหเยอะมาก... 

5.ส่วนกลาง

คืออีกหนึ่งหนี้ที่คอยกระทืบเราทุกปี ถามแต่ละที่ด้วยว่าคิดค่าส่วนกลางยังไง ไหวมั้ย เบเบ เก็บล่วงหน้ากี่ปี หลังจากพี่พับเสื่อไปแล้วจะทำยังไง... นิติบุคคลไหนรับช่วง  ราคาส่วนกลางคุ้มกับที่จ่ายไปมั้ย พื้นที่สีเขียว ให้แบบเต็มใจมั้ยหรือไปอยู่นู้นนนน ท้ายโครงการ มีสนามเด็กเล่นรึป่าว เพราะส่วนใหญ่คือสังคมของคนขยับขยายครอบครัว มีลูกเล็ก เด็กต้องการพื้นที่สีเขียว

6.เพื่อนบ้านรอบๆหลังที่เราโดนใจ

ซื้อหลังก็ดีหน่อยได้เห็นสังคมและคุณภาพของผู้อยู่อาศัย เดินดูนานๆหน่อย อย่าไปเกรงใจเซลล์ สำรวจรอบๆ บ้านนี้เลี้ยงหมามั้ย บ้านไหนจอดรถบนถนน บ้านไหนมีผู้หล่อ ล่ำ ก็น่าสนใจเป็นพิเศษ  แต่ถ้าซื้อก่อนคนอื่นก็เลือกตามสบายเลยจ้าาาา ค่อยลุ้นอีกที

7.ระยะเวลาการเปิดขายโครงการ

มันเป็นความจริงที่ว่า โครงการที่ดีก็ขายหมดไวเป็นธรรมดา เคยไปดูบางโครงการ หญ้าขึ้นรถมากกกก ยังกล้าขายยยยอี๊กกก  แถมเป็นแบรนด์มีชื่อด้วยยย

การที่ระยะเวลาการเปิดขายโครงการนั้นมีผลเนื่องจากปัจจุบัน เทคโนโลยีต่างๆ วัสดุเทรนใหม่ๆ คุณภาพสินค้านั้นพัฒนาไปเรื่อยๆ เช่น โครงการนี้เปิดขายมา 4 ปี รุ่นสุขภัณฑ์ต่างๆอาจจะเชยไปแล้ว โครงหลังคาที่พัฒนาการติดตั้งใหม่แข็งแรงกว่าอย่างเงี๊ยะ  ถ้าโครงการไหนยังปิดจ็อบไม่ได้ใน 5 ปี ก็คิดว่าต้องมีเรื่องให้สืบกันบ้างแหละ อาจจะ ผู้รับเหมาห่วยแตก โจรขึ้นบ่อย บ้านไม่ได้คุณภาพ หรือ.....คุณกำลังฟัง The ghost radio

EP.18 เสาเข็มบ้านๆต้องใช้แบบไหน

วันก่อนเห็นโพสที่ถามเรื่องจะต่อเติมครัว ลงเสาเข็มแบบนี้ได้มั้ย ก็เลยอยากเขียนเรื่องเสาเข็มด้วยความรู้อันน้อยนิดแต่อยากแบ่งปัน โดยผู้เขียนจะไม่อธิบายว่ามีแบบไหน กี่แบบนะคะเพราะสามารถหาอ่านได้จากแหล่งอื่นทั่วไปเยอะมาก ถ้าเอามาเขียนต้องยาวมากเพราะมันมีหลายแบบจริง แต่จะเขียนในส่วนทริคเล็กๆน้อยๆที่คนยังมองข้ามไปแทนค่ะ

ใครมีความรู้มากกว่าเชิญแบ่งปันกันได้นะคะ ขอเน้นเป็นบ้าน 1-2 ชั้นอย่างเดียว

🍓งานบ้าน 1-2 ชั้น/ต่อเติมควรใช้ฐานรากแบบไหน

- คำถามนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับตัวบ้าน แต่ขึ้นอยู่กับสภาพดินของแต่ละภาค ซึ่งภาคเหนือและอีสานก็จะเป็นประเภทฐานรากแผ่ เนื่องจากเป็นดินแข็ง ดินภูเขา หิน ทราย หรือฐานรากแบบมีเข็มแล้วแต่พื้นที่ แต่ถ้าเป็นภาคอื่นๆที่เป็น "ดินอ่อน" ก็จะเป็นฐานรากแบบมีเข็มแทน 

🍓แบบเสาเข็มมีการรับแรงกี่แบบ

- มี 2 แบบคือ ใช้การต้านทานจากความฝืด(Friction Force) ของดินเหนียวรอบๆเสาเข็ม ร่วมกับ การแบกรับน้ำหนักที่ปลายเสาเข็ม (End Bearing) ซึ่งหยั่งถึงชั้นดินดาน หรือดินแข็ง

- บ้าน 1-2 ชั้น อาจจะไม่ต้องลงถึงดินดานเพราะมันลึกมาก ใช้ความฝืดจากดินที่อยู่รอบๆรับน้ำหนักตัวบ้านแทน

- 

🍓ฐานรากแผ่ขนาดใหญ่มากเลย มันปกติมั้ย?

- ถ้าจะเอาไปเทียบกับฐานรากมีเข็มมันก็เทียบกันไม่ได้เพราะรูปแบบการถ่ายน้ำหนักลงดินมันต่างกัน ฐานรากแผ่เน้นขนาดฐานเพื่อให้รองรับน้ำหนักตัวบ้านได้ทั้งหลัง แต่ฐานเข็มนั้นพระเอกคือ เสาเข็มจะทรุดหรือไม่ทรุดขึ้นอยู่กับดินที่รับเข็มโดยรอบและน้ำหนักของทุกสิ่งที่เข็มต้องรับ

- ฐานรากแผ่ตัวบ้านมีขนาดได้ตั้งแต่ 1.50x1.50 ม. ไปจนถึงเกิน 2.00x2.00 เมตร

- ความลึกในการขุดดินนั้นก็ต้องมี 1.50 เมตรขึ้นไป ยิ่งถ้าเพิ่งถมใหม่แบบสูงลิบก็ต้องปรึกษาวิศวกร

🍓ช่วยดูให้หน่อยต่อเติมด้านหลังใส่เข็มแบบนี้ได้มั้ย

- Keyword ของการรับน้ำหนักคือ "ดิน" ไม่ใช่ว่ามีเข็มแล้วทุกสิ่งคือ จบ ความจริงคือ "ดินโดยรอบเข็มรับน้ำหนักบรรทุกที่เกิดขึ้นได้ไหม โดยต้องดูถึงความสามารถของดินที่จะรับน้ำหนักว่ารับไหวไหม เช่น ดินบอกเข็มว่าชั้นไหวที่ 500 กิโลนะเธออย่าเกินนี้ แต่เข็มบอกเจ้าของบ้านซื้อของมาใส่เต็มเลย ปาไป 800 กิโล ..... ก็ต้องทรุด 

- ดังนั้นโปรดถามคนที่กำหนดความยาวเข็มว่า OK ใช่มั้ย เชคข้อมูลดินมาแล้วใช่มั้ย 

- การต่อเติมก็เหมือนเอาอะไรไปเกาะ ส่วนที่เกาะนั้นต้องมั่นใจว่าจะไม่เป็นภาระ ไม่งั้นจะเกิดการดึงกันจนทำให้บ้านฉีก เพราะมันอยู่กันบนละโครงสร้าง การทรุดก็ต่างกัน เข็มไม่ได้ลงถึงชั้นดินดานโอกาสทรุดก็มี

🍓แล้วใครล่ะที่จะรู้ว่าแถวนี้เค้าตอกกันกี่เมตร ต้องใช้ความยาวเข็มเท่าไหร่

- คำถามนี้รวมไปถึงความยาวเข็มใน BOQ ที่ผู้รับเหมาใส่มาด้วยนะคะ ส่วนนี้ถ้าไม่จ้างคนมาสำรวจชั้นดิน ก็ต้องทำตัวเป็นโคนันนิดนึงคือ 1.ถามคนข้างบ้านที่เพิ่งสร้าง บ้านพี่ตอกกี่เมตร 2.ถ้าแถวบ้านไม่มีคนสร้างไปขอข้อมูลจาก อบต. เทศบาล ว่าแถวนี้ตอกกี่เมตร

- เมื่อได้ข้อมูลความยาวเข็มมาแล้ว รบกวนเชคใน BOQ คุยกับผู้รับเหมา และตอนเขาตอกเข็มก็ช่วยยืนดูด้วยว่าตอกจนตอกไม่ลงมั้ย

❌สรุปแบบบ้านๆนะคะ : ความสำคัญของการทรุดหรือไม่ทรุดไม่ได้อยู่ที่ว่ามีเข็ม แต่อยู่ที่ 🌟"ดิน ณ ตรงนั้น"🌟 ว่ามีสภาพเป็นอย่างไร ระดับดินแข็งที่ตอกลงไปอยู่ที่ระดับเท่าไหร่ แล้วจึงเลือกฐานราก เสาเข็ม ความยาวเข็มให้สอดคล้องกับ"ชั้นดินที่สามารถรับน้ำหนักตัวอาคารได้"❌

เราไม่สามารถเขียนข้อมูลอธิบายได้หมด เพียงแต่เป็นตัวชงให้คนที่อยากสร้างบ้านได้มีข้อมูลคร่าวๆว่าเขาต้องรู้เรื่องอะไรบ้าง และเรื่องฐานรากนั้นเป็นสิ่งสำคัญโดนเฉพาะคนที่คิดอยากจะต่อเติมบ้านเราต้องรู้ในระดับนึงว่าความสำคัญนั้นอยู่ตรงไหน ไม่งั้นท่านจะพบกับบ้านฉีก บ้านทรุด เป็นเรื่องน่าปวดหัวอย่างยิ่ง

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.17 ขออนุญาตสร้างบ้านต้องใช้ใครเซ็นแบบบ้าง

" 150 คือ ตัวเลขที่คนจะสร้างบ้านควรรู้เอาไว้ "

หลายคนอาจจะสงสัย งงๆ ตกลง 150 คืออะไร 3 ตัวบนหรือ 3 ตัวล่าง บาทละเท่าไร .... อันนี้ไม่น่าจะใช่ผิดกฎหมายแล้ว

150 คือ ขนาดของบ้านที่คนอยากมีบ้านไม่จำเป็นต้องให้ใครมายุ่งวุ่นวายในการยื่นขออนุญาต โดยเจ้าของบ้าน สามารถลงชื่อเป็นผู้ควบคุมงานก่อสร้างได้เอง ไม่จำเป็นต้องใช้สถาปนิกหรือวิศวกรเซ็นควบคุมงาน โดยขอบเขตงานของแต่ละวิชาชีพระบุว่า

📌วิชาชีพสถาปัตยกรรมควบคุม

"อาคารที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลรวมกันไม่เกิน 150 ตารางเมตร" ไม่ได้ถูกจัดอยู่ในวิชาชีพสถาปัตยกรรมควบคุม ไม่จำเป็นต้องมีสถาปนิกออกแบบหรือควบคุมงาน แต่ถ้าเกินต้องมีลายเซ็นออกแบบนะจ๊ะ

📌วิชาชีพวิศวกรรมควบคุม

" ไม่เกิน 3 ชั้น / ความสูงชั้นใดชั้นหนึ่งไม่เกิน 4 เมตร / ช่วงคานทุกช่วงไม่เกิน 5 เมตร " ไม่ได้ถูกจัดอยู่ในวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม (3/4/5) หากมีส่วนใดส่วนหนึ่งเข้าข่ายตามที่เขียนมา จำเป็นต้องมีวิศวกรออกแบบโครงสร้าง รายการคำนวณและควบคุมงาน

🔥สรุปที่เจ้าของบ้านสามารถดำเนินการเองได้

- แบบบ้านทั้งหลังรวมไม่เกิน 150 ตรม.

- จำนวนชั้นไม่เกิน 2 ชั้น

- ความสูงต่อชั้นไม่เกิน 4 เมตร

- ไม่มีช่วงคานใดถึง 5 เมตร 

" แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับท้องที่ เทศบาล อบต.ของบ้านท่านอีกแหละ ว่าจะยอมให้เจ้าของบ้านเซ็นควบคุมงานเองในกรณีที่บ้านไม่เกิน 150 ตรม. สูงไม่เกิน 2 ชั้น ช่วงอาคารสูงไม่เกิน 4 เมตร คานไม่เกิน 5 เมตรรึป่าว ขึ้นอยู่กับการตีความและข้อกำหนดของแต่ละท้องที่อีกด้วย  "

บางท้องที่ (ส่วนใหญ่เลยแหละ เปิดดูข้อกำหนดได้ทางออนไลน์ของแต่ละที่)  ถ้าบ้านเกิน 150 ตรม.ต้องมีวิศวกรออกแบบและควบคุมงานก่อสร้างเวลาจะยื่นขอก็เข้าไปเชคเบื้องต้นในเวป อบต เทศบาลแต่ละท้องที่ได้เลย ไอ้ที่พร่ำพรรณนาด้านบนเหมือนเป็นหมัน เหมือนอยู่ในความฝันไม่ยอมตื่น แต่ถ้าโลกความเป็นจริงเค้าต้องการแบบนี้เราก็ต้องทำเนอะ

❌บทความนี้พยายามแยกเป็น 2 ส่วน โดยส่วนแรกให้ข้อมูลทางด้านกฎหมายก่อน ส่วนที่ 2 ให้ข้อมูลที่อาจจะเกิดขึ้นได้ เจ้าของบ้านจะได้มีการเตรียมการล่วงหน้าในการจ้างออกแบบบ้านเพื่อที่จะได้ตกลงเรื่องลายเซ็นที่ใช้ในแบบว่าต้องใช้ของใครบ้าง และตอนยื่นขอต้องใช้ใครควบคุมงานบ้าง เพราะทุกส่วนที่พูดมา ล้วนเกี่ยวกับราคาที่ต้องจ่ายเสมอ

บทความที่เกี่ยวข้อง

สัญญาจ้างออกแบบ

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/106591385294820/?d=n

เอกสารอ้างอิง

ตัวอย่างการยื่นขอแต่ละท้องที่

http://www.btl.go.th/index.php?lay=show&ac=article&Id=539521377&Ntype=13

กฎกระทรวงกำหนดวิชาชีพสถาปัตยกรรมควบคุม พ.ศ. 2549 ออกตามพระราชบัญญัติสถาปนิก พ.ศ. 2543

https://download.asa.or.th/03media/04law/aa/mr49.pdf

กฎกระทรวงกำหนดวิชาชีพวิศวกรรมและวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม พ.ศ. 2550 ออกตามพระราช บัญญัติวิศวกร พ.ศ. 2542

http://pirun.ku.ac.th/~fengsup/4%20กฎกระทรวงสาขาวิชาชีพวิศวกรรม%2050.pdf

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.16 ค่าดำเนินการใน BOQ

ก่อนจะพูดถึงค่าดำเนินการเราต้องอธิบายให้เข้าใจก่อนว่า โดยปกติใน BOQ สำหรับงานบ้านทั่วไป ไม่ใช่งานราชการ ในนั้นจะประกอบไปด้วย

1.รายการวัสดุ ค่าวัสดุ ค่าแรง

2.ค่าดำเนินการหรือกำไร

3.ภาษี

ซึ่งก่อนหน้านี้ยังไม่เคยอธิบายในส่วนนี้ เนื่องจากมองว่าเป็นส่วนที่ขึ้นอยู่กับผู้รับเหมาว่าจะจัดการแบบไหน ใส่กี่ % 

📌ค่าดำเนินการหรือกำไรก็คือ ค่าเหนื่อย ค่าน้ำมัน ค่ารถ ค่าเสียเวลา ค่าขนส่ง ค่าติดต่อจัดหา ค่าอื่นๆ ค่าจ้างในการทำงานของผู้รับเหมานั่นเอง

📌ค่าภาษี ก็คือส่วนที่ผู้รับเหมาต้องจ่ายภาษีเหมือนคนปกติทั่วไปที่ต้องจ่ายทุกๆปี

ข้อสังเกตง่ายๆคือ หากผู้รับเหมาเสนอมาไม่มีข้อ 2,3 ให้สังเกตุในข้อที่ 1 จะมีราคาดีดกว่าปกติทำให้ยากในการเชคราคา 

แต่ถ้าผู้รับเหมาใส่ข้อ 2,3 มา คนทั่วไปก็จะรู้ว่าผู้รับเหมาสร้างบ้านเราได้กำไรกี่ % ทำให้เกิดความยากในการตกลงกัน เกิดการไม่อยากจ่าย

🔥ในตอนทำสัญญา หากใน boq ไม่มีค่าดำเนินการ vat 7% ก็ควรถาม ณ ตอนนั้นเลยว่าจะไม่เรียกเก็บส่วนต่างอื่นๆแล้วใช่ไหม ราคาที่ตกลงคือราคาสุทธิ และควรเขียนเพิ่มไว้ในสัญญาก่อสร้างทั้ง 2 ฝ่าย ไม่งั้นจะเจอเรียกเก็บรายทาง

คนเราทำมาค้าขายก็ต้องได้กำไรเราก็ต้องเข้าใจในส่วนนี้ด้วย จึงเป็นส่วนที่ควรเข้าใจโดยให้ดูที่ราคารวมบ้านว่าเกินงบที่ตั้งไว้ เรารับไหวหรือเปล่าจะดีกว่า ไม่งั้นจะถูกบวกไปในทุกส่วนยากต่อการเชคราคา

ที่มาคำถาม : Cazy Itim

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.15 บัญชีราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงงานของปี 65

 

บัญชีราคาวัสดุก่อสร้างและค่าอรงงานของปี 65 ออกแล้วนะคะ ใช้เป็นข้อมูลประกอบในการดูค่าของและค่าแรงใน BOQ 

Link download : http://www.sakonarea1.go.th/news_file/p55302001134.pdf

ส่วนอันนี้เป็นราคาที่แยกแต่ละภูมิภาคและจังหวัด

Link download : http://www.price.moc.go.th/price/struct/index_new.asp

หมายเหตุ : ราคาวัสดุก่อสร้าง ที่แสดงเป็นราคาเงินสด ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม ไม่รวมค่าขนส่ง ไม่รวมค่าแรง

เอกสารนี้เป็นเพียงตัวเทียบเนื้อหาค่าวัสดุ ค่าแรงในแต่ละหมวดงาน พื้นฐานการสืบราคาอ้างอิงมาจากราคาของผู้ผลิตโดยตรง ตามเวปไซต์ต่างๆ ราคาพื้นฐานในการจัดจ้างของรัฐ (อ่านได้ใน pdf) เจ้าของบ้านต้องทำการสืบราคาต่ออีกที ซึ่งราคาเหล่านี้ไม่รวมค่าดำเนินการและกำไรของผู้รับเหมาแต่ละคน โดยในส่วนนี้บางผู้รับเหมาจะแยกออกมาชัดเจนว่าคิดกี่ % จากราคาต้นทุนทั้งหมด ส่วนเจ้าไหนไม่แยกก็ต้องใช้ไหวพริบกันหน่อยค่ะ

" จุดประสงค์ คือ ดีกว่าเจ้าของบ้านไม่รู้อะไรเลย ไม่มีข้อมูลอื่นๆ ส่วนอื่นๆเจ้าของบ้านต้องศึกษาข้อมูลและต่อยอดเอาเองนะคะ  เพจเราเน้นงานบ้านหลังไม่ใหญ่ ไม่ใช่งานราชการ เน้นให้ข้อมูลช่วยเหลือคนอยากสร้างบ้านแต่ไม่รู้อะไรเลยค่ะ "

สำหรับใครที่มี BOQ อยู่ในมือแต่ไม่รู้ราคา นี่คือตัวช่วยที่จะเทียบราคาได้โดยมีมาตรฐานอ้างอิงค่ะ (ราคามันจะไม่ต่ำกว่านี้แล้ว) แต่อย่าลืมว่าเมื่อมีข้อมูลคร่าวๆแล้วก็ต้องเชคกับร้านค้าแถวบ้านด้วยเพราะราคานี้เป็นราคากลาง ราคาที่เชคมายังไม่รวม Vat 7% ต้นทุนร้านค้า ค่าขนส่งมายังไซท์งานหรือตัวแปรอื่นๆอีก และยิ่งปี 2565 ราคาเหล็กค่อนข้างดีดสูง จึงต้อง Update กับหน้าร้านขายปลีกใกล้บ้านท่านพร้อมค่าขนส่งเป็นระยะนะคะ

📌ด้านล่างคือบทความที่เกี่ยวข้องกับ BOQ 

2.BOQ คืออะไร

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103092245644734/?d=n

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.14 ทำสัญญาสร้างบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง (สำหรับคนสร้างบ้านทั่วไป)

เมื่อเจ้าของบ้านดำเนินการขออนุญาตสร้างบ้านสำเร็จแล้วจนได้ใบอนุญาตมา ขั้นตอนต่อไปที่จะต้องทำคือทำสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมา ประกอบด้วยเอกสารตามด้านล่างนี้

1.สัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้าน

2.BOQ 

3.แบบก่อสร้าง

4.มาตรฐานงานก่อสร้าง / รายการประกอบแบบ 

5.พรบ.เกี่ยวกับสัญญาสร้างบ้าน 

6.หลักฐานทั้ง 2 ฝ่ายหรือเอกสารประจำตัว 

7.หลักฐานการโอนเงิน / ใบเสร็จรับเงิน 

8.อากรแสตมป์

9.แผนงานการก่อสร้าง (ถ้ามูลค่าสูงหรือเจ้าของบ้านต้องการ)

โดยทั้งหมดต้องทำเป็น 2 ชุดและลงนามทั้ง 2 ฉบับทุกหน้า พร้อมวันที่และมีการอธิบายให้เข้าใจตรงกันและในส่วนที่เป็นข้อความ ควรมีการอ่านต่อหน้าให้รับรู้ทั้ง 2 ฝ่าย

📌เจ้าของบ้านหรือผู้รับเหมาควรเตรียม ?

- เราเป็นฝ่ายจ่ายเงินก่อน ไม่จำเป็นต้องใช้สัญญาของผู้รับเหมาเพราะเราเปรียบเสมือนนายจ้าง ขอแค่เพียงสัญญาเป็นธรรมกับทั้ง 2 ฝ่ายและรับรู้เอกสารร่วมกัน

โดยสามารถอธิบายความสำคัญคร่าวๆของเอกสารแต่ละอย่างได้ดังนี้

1.สัญญาก่อสร้างบ้าน

- รายละเอียดของผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้าง

- ราคาค่าก่อสร้างบ้านและขอบเขต

- ที่ตั้งสถานที่ก่อสร้าง

- ระยะเวลาในการก่อสร้าง

- ประกอบไปด้วยการแบ่งงวดงาน 

- จำนวนเงินที่ต้องจ่าย จำนวนเงินหักค่าประกันผลงาน

- ค่าปรับกรณีล่าช้า

- ข้อตกลงร่วมกันกรณีมีการจ่ายเงินงวดงานล่าช้า

- ข้อตกลงในการก่อสร้างร่วมกัน

- การหักเงินประกันและการคืนเงินประกัน

https://cdn-cms.pgimgs.com/static/2020/05/Build-Contract.pdf

2.BOQ

- แสดงราคาค่าก่อสร้างทั้ง 4 หมวดชัดเจนประกอบไปด้วยหมวดงานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรม งานไฟฟ้า งานสุขาภิบาล

- รายละเอียดปลีกย่อยในแต่ละหมวดงาน

- แสดงปริมาณ ราคาวัสดุ ราคาค่าแรง

- แสดงค่าดำเนินการและกำไร (บางรายอาจจะไม่แสดงส่วนนี้ แต่ไปบวกในทุกส่วนแล้ว)

สำหรับข้อมูลเชิงลึกสามารถศึกษาข้อมูลได้ที่นี่

BOQ คืออะไร ทำไมผู้รับเหมาฉันถึงไม่มี?

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103092245644734/?d=n

แนวทางการแจกแจง BOQ สำหรับงานบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/105168232103802/?d=n

3.แบบก่อสร้าง ประกอบไปด้วย

- แบบสถาปัตยกรรม จัดทำโดยสถาปนิก 

- แบบโครงสร้าง ออกแบบโดยวิศวกร รวบรวมแบบโดยสถาปนิก 

- แบบไฟฟ้า ออกแบบโดยวิศวกรไฟฟ้า รวบรวมแบบโดยสถาปนิก

- แบบสุขาภิบาล ออกแบบโดยวิศวกรโยธา รวบรวมแบบโดยสถาปนิก

ข้อมูลเพิ่มเติมเรื่องแบบขออนุญาตกับแบบก่อสร้าง

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/108096685144290/?d=n

4.มาตรฐานงานก่อสร้าง / รายการประกอบแบบ

- ปกติมาตรฐานงานก่อสร้างต่างๆจะถูกใส่อยู่ในแบบก่อสร้างแต่ละหมวด ถือเป็นมาตรฐานในการก่อสร้างทั่วไปที่ผู้รับเหมาหรือช่างในประเทศไทยควรรู้และถือปฏิบัติ

- มาตรฐานงานก่อสร้างงานโครงสร้างจะอยู่ในแบบแผ่น S-01 หรือ S0-01 

- มาตรฐานงานก่อสร้างสถาปัตยกรรม จะอยู่ในแบบแผ่น A-01 หรือ A0-01 

- มาตรฐานงานก่อสร้างงานไฟฟ้าจะอยู่ในแบบแผ่น E-01 หรือ E0-01

- มาตรฐานงานก่อสร้างงานสุขาภิบาลจะอยู่ในแบบแผ่น SN-01 หรือ SN0-1

หากไม่มีควรมีแนบในสัญญาก่อสร้างด้วย ซึ่งหากดาวน์โหลด เนื้อหามาตรฐานจะค่อนข้างเยอะ ควรให้สถาปนิกเขียนกำกับมาในแบบ เลือกเฉพาะที่จำเป็นจะดีกว่า

​https://drive.google.com/file/d/1ZQRsz1Y4Q5o8c2Of1-QeG7YpA5KRFvRV/view?usp=sharing

5.พรบ.เกี่ยวกับสัญญาก่อสร้างบ้าน

พรบ.ชุดนี้ออกมาเพื่อเป็นประโยชน์แก่ผู้ว่าจ้างในการสร้างบ้าน เนื้อหาโดยรวมเป็นกฎหมายบังคับการรับประกันงานโครงสร้าง 5 ปี งานส่วนควบอาคาร 1 ปี เป็นสิ่งที่ผู้รับเหมาสมควรทราบ

https://download.asa.or.th/03media/04law/pca/ba59.pdf

6.หลักฐานทั้ง 2 ฝ่ายหรือเอกสารประจำตัว 

- บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน

- เอกสารจดทะเบียนบริษัท

- หากเป็นสถาปนิก / วิศวกร ขอใบอนุญาตเพื่อความอุ่นใจ

7.หลักฐานการโอนเงิน / ใบเสร็จรับเงิน 

- โอนผ่านธนาคาร / App เพื่อเก็บสลิปเป็นหลักฐานจะดีกว่าเงินสด

8.อากรแสตมป์

- สัญญาจ้างทำของ เป็นตราสารที่ต้องปิดแสตมป์บริบูรณ์ ตามลักษณะเตราสาร 4 แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ซึ่งผู้รับจ้างมีหน้าที่ต้องเสียอากร 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 1,000 บาท หรือ เศษของ 1,000 บาท แห่งสินจ้าง (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม)

สัญญาจ้างทำของ ดังต่อไปนี้ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินแทนการปิดแสตมป์อากร

(ก) ตราสารที่มีสินจ้างตั้งแต่ 1,000,000 บาทขึ้นไป สำหรับตราสารที่กระทำตั้งแต่วันที่ 5 เมษายน พ.ศ. 2558 เป็นต้นไป หรือ

(ข) ตราสารที่รัฐบาล องค์การของรัฐบาล เทศบาล สุขาภิบาล หรือองค์การบริหารราชการส่วนท้องถิ่นเป็นผู้ว่าจ้างและมีสินจ้างตั้งแต่ 200,000 บาทขึ้นไป

ตราสารดังกล่าว หากมิได้มีการชำระอากรแสตมป์เป็นตัวเงิน ถือว่าตราสารนั้นไม่ได้ปิดแสตมป์บริบูรณ์ ต้องชำระอากรแสตมป์เป็นตัวเงินและเสียเงินเพิ่มอากร ตามมาตรา 113 และ114 แห่งประมวลรัษฎากร

Cr.https://www.taxguruthai.com/topic/153/สัญญาจ้างทนายว่าความ

เพิ่มเติมเรื่องอากรแสตมป์

https://www.dharmniti.co.th/contract-stamp/

ยื่นเสียแบบออนไลน์ได้แล้ว

https://www.dst.co.th/index.php?option=com_content&view=article&id=4077:5-transactions-e-stamp-duty&catid=29&Itemid=180&lang=th

สุดท้ายนี้ อย่าลืมถ่ายรูปหมู่เป็นภาพประทับใจ เผื่อมีปัญหาภายหลังจะได้จำหน้ากันได้

ส่วนด้านล่างนี้คือข้อมูลเกี่ยวกับทำสัญญาจ้างออกแบบบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/106591385294820/?d=n

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.13 การก่อผนัง 2 ชั้นนั้นทำให้บ้านเย็นจริง Confirm!!

 

เพราะเคยไปเดินเฉิดฉายตรวจบ้านในบ้านที่ก่อสร้างด้วยอิฐมอญ 2 ชั้น ฟีลลิ่งแบบมีความสุขมากกกก 

แต่ แต่ แต่ !!!! ช้าก่อน

เรื่องแบบนี้ไม่ใช่คิดจะเปลี่ยนมาใช้อิฐเบิ้ลทั้งหลัง ไม่สนใดใด ไม่ได้เด็ดขาด อย่าทำตัวเป็นผู้รู้ ผู้ตื่น ผู้เบิกบานเชี่ยวชาญทุกสาขานะจ๊ะ เพราะการที่เราจะใช้อิฐเบิ้ลทั้งหลังได้เนี่ย มันมีข้อควรรู้ที่สำคัญมาก คือ ........ โครงสร้างเด็จพี่ออกแบบมาเพื่อรองรับน้ำหนักอิฐที่จะเบิ้ล 2 ชั้นไหมจ๊ะ อีนี่จ๋าาาาาาา

ถ้าวิศวกรบอกว่า เอ้าาาาป้าไม่ได้ตกลงแต่แรกหนิ ก็ควรจะดับฝันตัวเองลงไปเลยนะจ๊ะ

แต่ถ้ายังไม่ได้ก่อสร้างก็ตกลงคุยกับวิศวกรอีกครั้งก็ยังทัน ดีกว่ามานั่งเสียใจทำไมชั้นปากแข็งเหลือเกิน

การเบิ้ลผนังไม่จำเป็นต้องทำทั้งหลัง ทำแค่ด้านที่รับแดดตลอดเวลาก็ได้ก็สามารถช่วยลดความร้อนที่จะแผ่เข้ามาในตัวบ้านได้

ถ้าอยากได้ผนัง 2 ชั้นมากกเลย แต่ขึ้นโครงสร้างมาแล้วทำอย่างไร? ก็ไปหาวิศวกรอีกรอบแล้วจับเข่าถามเขาว่า พี่จะเปลี่ยนจากอิฐแดงชั้นเดียว เป็นอิฐมวลเบา 2 ชั้นจะได้มั้ย......

การที่ก่อผนัง 2 ชั้น นั้นช่วยลดความร้อนเข้าสู่ตัวบ้านได้นั้นก็เพราะว่า อากาศตรงช่องว่างระหว่างอิฐนั้น ได้ทำหน้าที่เป็นฉนวนไปในตัวทำให้ความร้อนที่จะแผ่ไปอีกชั้นนั้นเกิดขึ้นน้อยน้่นเอง ช่องว่างระหว่างอิฐนั้นก็ควรจะห่างกันอย่างน้อย 5-7 เซนติเมตร

บ้านร้อนไม่ต้องเสียใจ ปลูกต้นไม้บังแดดช่วยได้เหมือนกัน ส่วนบ้านฉันร้อนโคตร!!!!!

#Allaboutบ้าน

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n

EP.12 How to : ตัดสินใจซื้อบ้านจัดสรร

หลายคนกำลังมองหาบ้านจัดสรรสักหลังเพื่อขยับขยายครอบครัวของตัวเอง ไหนๆจะเป็นหนี้ทั้งทีแต่ก็กลั๊ว กลัว กลัวตัดสินใจผิด กลัวบ้านมีปัญหา เลือกยังไงดี วางมัดจำดีมั้ย บทความนี้จะช่วยให้คุณเลือกบ้านได้ง่ายขึ้น

1.ทำเล ทำเล ทำเล 

ทำเลที่แสนดี มักแลกมาด้วยราคาที่แสนแพง ก่อนอื่น ต้องดูสมาชิกในบ้านว่ามีใครบ้าง แล้วแต่ละคนมีที่ทำงานที่ไหน ลูกต้องเรียนที่ไหน กางแผนที่แล้วปักหมุดจุดหมายของสมาชิกแต่ละคนเลยจ่ะ แล้วตีวงล้อมรัศมีเพื่อดูขอบเขตว่า "วิมานในอนาคตควรจะอยู่ตรงไหน " จากนั้นก็ศึกษาภูมิประเทศด้วยว่า ตรงนั้นน้ำท่วมมั้ย มีไร่อ้อยรึป่าว เครื่องบินถี่แค่ไหน  โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า ไม่ต้องเลือกที่ใกล้ทุกอย่างแค่ขอให้มีสักอย่าง

2.เงิน เงิน เงิน

เมื่อได้ขอบเขตของที่พักอาศัยก็ช่วยกันคุยกันภายในครอบครัวว่า "ใครจะเป็นหนี้ ใครจะจ่ายเท่าไหร่ รายได้ต่อเดือนที่หักลบภาระภายในบ้านเหลือกี่บาท แล้วเหลือผ่อนได้เท่าไหร่" คุยกันแมนๆไปเลยผัวเมีย 

อย่าลืมนะจ๊ะ ผ่อนบ้าน 30 ปี ไม่ใช่ผ่อนรถนะจ๊ะ

3.ราคาบ้าน

เมื่อตกลง ตบตีกันเสร็จแล้ว ก็เริ่มหาโครงการบ้านที่กำลังทรัพย์เราไหว อย่าไปเพ้อฝันว่าเอาให้เกินตัว เดี๋ยวอนาคตก็รวย  จ้าาาาา.....รวยค่อยซื้อคฤหาสถ์จ้าาา  วิธีการคิดก็ไม่อยาก " ล้ า น ล ะ ห มื่ น "  เช่น ไหวจ่ายที่ 30,000 ต่อเดือน ก็เลือกบ้านราคาประมาณ 3,000,000 

4.เปรียบเทียบโครงการ

วันหยุดก็ชวนกันไปดูบ้านในทำเลที่เลือกไว้ ดูตั้งแต่ป้อม รปภ.ไปจนสภาพแวดล้อมภายใน แหม่....ข้อนี้ถ้าอธิบายคงต้องแยกย่อยลงไปอีกเรื่องนึง ขอเอาแต่สำคัญๆก่อน  เราก็ต้องดูอ่ะเนอะว่าสภาพตัวบ้าน การก่อสร้างเป็นยังไง ไปยืนๆมองๆแอบดูบ้านที่กำลังก่อสร้าง  หรือดูบ้านตัวอย่าง  บ้านที่สร้างดียังไงเราก็มองออกถึงความแข็งแรง  แต่เชื่อมั้ย.....หลายคนเจอ "บ้านเลือกคน" ทุกอย่างก็จบปิ๊ง  

ระบบรักษาความปลอดภัยของโครงการ การแลกบัตร ความไฮเทค เทคโนโลยีตัวบ้าน ของแถม!!! การรับประกัน โหเยอะมาก... 

5.ส่วนกลาง

คืออีกหนึ่งหนี้ที่คอยกระทืบเราทุกปี ถามแต่ละที่ด้วยว่าคิดค่าส่วนกลางยังไง ไหวมั้ย เบเบ เก็บล่วงหน้ากี่ปี หลังจากพี่พับเสื่อไปแล้วจะทำยังไง... นิติบุคคลไหนรับช่วง  ราคาส่วนกลางคุ้มกับที่จ่ายไปมั้ย พื้นที่สีเขียว ให้แบบเต็มใจมั้ยหรือไปอยู่นู้นนนน ท้ายโครงการ มีสนามเด็กเล่นรึป่าว เพราะส่วนใหญ่คือสังคมของคนขยับขยายครอบครัว มีลูกเล็ก เด็กต้องการพื้นที่สีเขียว

6.เพื่อนบ้านรอบๆหลังที่เราโดนใจ

ซื้อหลังก็ดีหน่อยได้เห็นสังคมและคุณภาพของผู้อยู่อาศัย เดินดูนานๆหน่อย อย่าไปเกรงใจเซลล์ สำรวจรอบๆ บ้านนี้เลี้ยงหมามั้ย บ้านไหนจอดรถบนถนน บ้านไหนมีผู้หล่อ ล่ำ ก็น่าสนใจเป็นพิเศษ  แต่ถ้าซื้อก่อนคนอื่นก็เลือกตามสบายเลยจ้าาาา ค่อยลุ้นอีกที

7.ระยะเวลาการเปิดขายโครงการ

มันเป็นความจริงที่ว่า โครงการที่ดีก็ขายหมดไวเป็นธรรมดา เคยไปดูบางโครงการ หญ้าขึ้นรถมากกกก ยังกล้าขายยยยอี๊กกก  แถมเป็นแบรนด์มีชื่อด้วยยย

การที่ระยะเวลาการเปิดขายโครงการนั้นมีผลเนื่องจากปัจจุบัน เทคโนโลยีต่างๆ วัสดุเทรนใหม่ๆ คุณภาพสินค้านั้นพัฒนาไปเรื่อยๆ เช่น โครงการนี้เปิดขายมา 4 ปี รุ่นสุขภัณฑ์ต่างๆอาจจะเชยไปแล้ว โครงหลังคาที่พัฒนาการติดตั้งใหม่แข็งแรงกว่าอย่างเงี๊ยะ  ถ้าโครงการไหนยังปิดจ็อบไม่ได้ใน 5 ปี ก็คิดว่าต้องมีเรื่องให้สืบกันบ้างแหละ อาจจะ ผู้รับเหมาห่วยแตก โจรขึ้นบ่อย บ้านไม่ได้คุณภาพ หรือ.....คุณกำลังฟัง The ghost radio

❤️รวมบทความเกี่ยวกับการสร้างบ้าน

https://www.facebook.com/100889769198315/posts/103807862239839/?d=n