💟 เริ่มต้นออกแบบผังบ้านจัดสรร ทำอย่างไร?
จากโพสก่อนที่อธิบายเรื่อง "ค่าพัฒนาที่ดิน" ก่อนที่เราจะคำนวณค่าพัฒนาที่ดินให้ออกมาได้นั้น สิ่งแรกที่เราต้องทำคือ พัฒนาผังโครงการ !! Master Plan ตราบใดที่ผังโครงการไม่ออก ก็จะหาพื้นที่ไปคำนวณค่าใช้จ่ายในส่วนพัฒนาที่ดินไม่ได้ !!!
ก่อนจะไปเรื่องผังโครงการ เราต้องแยกก่อนว่า การจะเข้าหลักเกณฑ์จัดสรร ขนาดโครงการก็ต้องมี 10 หลังขึ้นไปถึงจำเป็นต้องยื่นจัดสรรโครงการ แต่ถ้าโครงการไม่ถึง 10 หลังก็จะลดความอลังการของค่าพัฒนาที่ดินลงไปหลายส่วน เช่น ซุ้มทางเข้า พื้นที่สีเขียว คลับเฮ้าส์ ความกว้างถนน เป็นต้น (ก็แค่ 10 หลังเองง)
🔻 Master Plan คืออะไร?
- คือผังโครงการทั้งหมดในแนวราบเพื่อแสดงถึงขอบเขตที่ดิน ที่ตั้งอาคาร พื้นที่สีเขียว จำนวนแปลง ถนน ทางเข้าออก อื่นๆ
- คือ ผังบริเวณ landscape
🔻 ก่อนทำ Master Plan ต้องรู้อะไรบ้าง
- ก่อนจะออกแบบ Master Plan ได้ คุณพรี่ต้องมีค่า Co-ordinate หรือค่า N,E เพื่อใช้ขึ้นรูปที่ดินใน Autocad โดยวิธีการได้มาก็ต้องชัวร์ไปเลย ติดต่อรังวัดที่ดิน ขอค่า Co เพื่อใช้ขึ้นกรอบที่ดิน อย่าไปมโนวัดเอง จะกลายเป็นทำงานซ้ำซ้อน เสียเวลามากตอนคิดพื้นที่โครงการ ครอบผังไปมาเพราะไม่เอาค่า Co ของหมุดที่ดินมาขึ้นผัง
- ก่อนจะซอยผัง ถามตัวเองก่อนจะทำบ้านแบบไหนขาย บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ? เพราะมันบังคับขนาดที่ดินและความกว้างขั้นต่ำในบางประเภท เช่น บ้านเดี่ยวพื้นที่ขั้นต่ำ 50 ตรว.ขึ้นไป บ้านแถวหน้ากว้างขั้นต่ำ 4 เมตรและพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 16 ตรว. เพราะถ้าซอยแบบไร้อนาคต ไร้เป้าหมาย กลายเป็นพื้นที่ต่อแปลงอลังการ ทำราคาไม่ได้ ไม่รู้ว่าบ้านแบบไหนควรจะอยู่โซนไหน ซอยไปเรื่อย
- ต้องการที่ดินหน้าแคบทรงลึก หรือเน้นหรูหรา หมาเห่า เอาที่ดินหน้ากว้างตัวบ้านกว้าง รูปทรงที่ดินมีผลกับการซอยถนนในโครงการ หน้าแคบทรงลึกจะเสียพื้นที่ถนนน้อยกว่าหน้ากว้างทรงตื้น และถนนนี่แหละคือตัวจี๊ดว่าจะได้พื้นที่ขายที่ดินของโครงการเยอะมั้ย ดังนั้นโครงการส่วนใหญ่จึงไม่ค่อยทำหน้ากว้างหากต้องการแข่งขันทางด้านราคา ใครไม่เชื่อลองแบ่งผังดูเลย
- ถนนโครงการต้องอิงจากกฎหมายก่อน โดยขนาดของขอบเขตทางจะถูกกำหนดตามขนาดของที่ดินจัดสรร ซึ่งแบ่งเป็น 3 ขนาด ตามจำนวนแปลงหรือตามพื้นที่จัดสรร กรุณาศึกษาส่วนนี้ด้วย
- พื้นที่สีเขียว 5% ของโครงการ จะไปเอาเศษเล็กเศษน้อยมารวมกันไม่ได้ต้องมีโซนนึงที่ได้ 5% ซึ่งคิดจากพื้นที่ขายโครงการ และด้านที่แคบที่สุดต้องไม่ต่ำกว่า 10 เมตร ต้องมีคนสงสัยจะรู้ได้ไงพื้นที่ขายเท่าไหร่? ต้องลงมือแบ่งผังไปเรื่อยๆสัก 10 ผัง เดี๋ยวตัวเลข % จะเริ่มออกมาเอง
- พื้นที่ทิ้งขยะ พื้นที่ตั้งนิติบุคคล พื้นที่วางหม้อแปลงไฟฟ้าโครงการ ก็เป็นสิ่งที่ต้องมีใน Master Plan
🔻ลงมือวางผังโครงการ
สิ่งที่ต้องหาพื้นที่ออกมาเพื่อให้ได้ % ของแต่ละส่วนในผังโครงการนำมารวมให้ได้ 100% ได้แก่
- พื้นที่ขาย : แปรผันตามพื้นที่ถนน
- พื้นที่สีเขียว 5% : ไม่ใช่พื้นที่วางคลับเฮ้าส์
- นิติบุคคล 20 ตรว. : ต้องกันและโชว์ในผัง
- พื้นที่ถนน : ยิ่งกว้าง พื้นที่ขายยิ่งลด
📌เมื่อเราได้พื้นที่เหล่านี้ออกมา สถาปนิกจะใช้การจับพื้นที่ ระยะต่างๆ ใน Master Plan เพื่อนำตัวเลขพื้นที่ไปกรอกลงตารางของค่าพัฒนาที่ดินดังที่กล่าวไปในโพสที่แล้ว
🔻ตัวอย่างเช่น :
- งานรั้ว : วัดจากขอบผังที่ดิน
- งานถนน : วัดจากพื้นที่ถนนใน Master Plan
- งานถมดิน : จากผังที่ดิน
- งานท่อระบายน้ำ + ขอบคันหิน : ประมาณการจากในแบบ
- งานไฟฟ้า : ให้การไฟฟ้าตีราคาประกอบดูผัง
ถ้าไม่มี Master Plan ก็จะเดินหน้าโครงการไม่ได้ และถ้าไม่มีเป้าหมายประเภทบ้านที่จะขายให้ชัดเจนการออกแบบก็จะยิ่งวนเวียน เสียเวลา ตัดสินใจก่อนเลยจะขายบ้านแบบไหนแล้วค่อยทำผัง บ้านไม่กี่หลังไม่เท่าไหร่ ถ้าหลายสิบหลัง ซอยกันเหงือกบานเลยเชียว!!
--------------------------------------------
💟รวมบทความที่เกี่ยวกับการสร้างบ้าน
https://www.facebook.com/100889769198315/posts/130453836241908/?d=n
----------------------------------------------
#บ้านจัดสรร #สอนทำบ้านจัดสรร #ทำบ้านจัดสรรขาย #Masterplan #แบ่งผังจัดสรร
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น